Vodnik za kupce in prodajalce
Ta stran obravnava najemnine za lastne transakcije, ki vključujejo dom, vendar obstajajo tudi druge vrste programov tam zunaj.
Kaj je najem za lastništvo?
Najem za lastne je način, s katerim lahko nekaj časa kupimo ali prodamo, kar kupcu omogoča "možnost" nakupa v določeni točki v prihodnosti.
S tradicionalnim nakupom in prodajo kupec in prodajalec dokončata nakup več ali manj takoj, ko se dogovorita o pogojih (ob zaključku), vendar pa je najemna lastnina drugačna.
Kupec in prodajalec pod najemnino v lastnem dogovoru soglašata z možnostjo prodaje na neki točki v prihodnosti. Na koncu se najemnik / kupec odloči, ali bo transakcija dejansko potekala. Medtem kupec plača prodajalcu in del teh plačil (običajno) zmanjša denar, potreben za nakup hiše kasneje.
Zakaj kupiti z najemom za lastništvo?
Najem za lastne programe je lahko privlačna za kupce, zlasti tiste, ki v nekaj letih pričakujejo, da bodo v močnejšem finančnem položaju.
Nakup z slabim kreditom: Kupci, ki se ne morejo kvalificirati za stanovanjsko posojilo, lahko začnejo kupovati hišo z najemnino za lasten dogovor. Sčasoma si lahko prizadevajo za obnovo svojih kreditnih točk in morda bodo lahko dobili posojilo, ko bo končno čas za nakup hiše.
Zaklepanje po nakupni ceni: na trgih z rastočimi cenami stanovanj lahko kupci dobijo dogovor o nakupu po današnji ceni (nakup pa bo potekal nekaj let v prihodnosti). Kupci imajo možnost, da se izognejo, če cene doma padajo, čeprav je finančno smiselno ali ne, odvisno od tega, koliko so plačali po sporazumu.
Preskusni pogon: kupci lahko živijo v domu, preden so se odločili za nakup nepremičnine. Kot rezultat, lahko spoznajo probleme s hišo, nočnimi sosedami in drugimi težavami, preden je prepozno.
Premikanje manj: kupci, ki se zavzemajo za dom in sosesko (vendar ne morejo kupiti), lahko vstopijo v hišo, ki jo bodo sčasoma kupili. To zmanjšuje stroške in neprijetnosti gibanja po nekaj letih.
Izgradnja kapitala: Tehnično, najemniki ne gradijo lastniškega kapitala na enak način kot lastniki stanovanj. Vendar se lahko plačila kopičijo in zagotovijo precejšen znesek, ki ga je treba nameniti nakupu doma. Kupci lahko prav tako prihranijo denar na varčevalnem računu in namesto tega uporabijo ta sredstva (izogibanje pasti lastnine in zagotavljanje možnosti nakupa hiše).
Zakaj prodajati najemnino?
Prodajalci lahko koristijo tudi najemnine za lastne dogovore.
Več kupcev: če imate težave pri privabljanju kupcev, lahko tudi tržite najemnikom, ki si želijo kupiti v prihodnosti. Ni vsakdo dober kredit in se lahko kvalificira za posojilo, toda vsakdo potrebuje prostor za življenje.
Zaslužite dohodek: če vam ni treba prodati takoj in uporabiti denar za drugo plačilo , lahko pri nakupu nepremičnine zaslužite prihodke od najemnin.
Višja cena: za ponudbo najemnine lahko zaprosite za višjo prodajno ceno. Zagotavljate priložnost, da so ljudje pripravljeni plačati. Najemniki imajo tudi "možnost", da kupijo hišo - ki jo morda nikoli ne bodo uporabljali - in prilagodljivost vedno stane več.
Naložen najemnik: potencialni kupec je bolj verjetno, da bo poskrbel za premoženje (in se s seboj s seboj), kot najemnik brez kože v igri. Kupec je že vložen v premoženje in ima interes za njegovo vzdrževanje.
Kako deluje
Vse je mogoče prenesti : najemnina za lastno transakcijo, znana tudi kot možnost zakupa, se začne s pogodbo. Kupec in prodajalec se strinjata z določenimi pogoji in vsi pogoji se lahko spremenijo tako, da ustrezajo vsem potrebam. Glede na to, kaj vam je pomembno (ne glede na to, ali ste kupec ali prodajalec), lahko pred podpisom pogodbe zahtevate določene funkcije.
Na primer, lahko zaprosite za večje ali manjše plačilo vnaprej, če bi bilo to koristno za vas.
Nasvet je bistvenega pomena: preverite katero koli pogodbo z nepremičninskim odvetnikom, ker so te transakcije lahko zapletene in gre za veliko denarja. Izposojanje lastnih poslov je še posebej tvegano za kupce. Več goljufij izkoristi ljudi z slabim kreditom in veliko upanje za nakup doma. Tudi s poštenim prodajalcem je mogoče zasežiti veliko denarja, če stvari ne gredo po načrtih.
Možnost nakupa: kupec na začetku vsake najemnine za lastno transakcijo plača prodajalcu možnost premije , ki je pogosto okrog pet odstotkov končne nakupne cene (čeprav je gotovo lahko višja ali nižja). To plačilo daje kupcu pravico ali "možnost" - ne pa tudi obveznost - kupiti dom v neki točki v prihodnosti.
Brez nadomestila: Začetno premijsko plačilo je nepovratno, vendar ga je mogoče uporabiti za nakupno ceno (če kupec kdaj kupi dom, ji ne bo treba plačati toliko denarja). Večja možnost plačila je tvegana za kupce: če se posel ne izteče iz kakršnega koli razloga, ni možnosti, da bi dobili ta denar nazaj. Prodajalec običajno dobi plačilo premije po zaključku najemnine za lastno transakcijo.
Nakupna cena: Kupec in prodajalec določita nakupno ceno za dom v svoji pogodbi. Na neki točki v prihodnosti (ponavadi med enim in petimi leti, odvisno od pogajanj) kupec lahko kupi dom za to ceno - ne glede na to, kaj je dom vreden. Pri določanju cene je cena, ki je višja od trenutne cene, neobičajna (v nasprotnem primeru je prodajalcu bolje prodati danes). Če se je dom povečal v vrednosti hitreje, kot je bilo pričakovano, stvari delujejo v korist kupca. Če dom izgubi vrednost, najemnik verjetno ne bo kupil doma (deloma zato, ker to ni smiselno in deloma zato, ker se najemnik morda ne bo mogel kvalificirati za veliko posojilo z visokim razmerjem med posojilom in vrednostjo ). Kupci običajno zaprosijo za hipoteko, ko pride čas za nakup doma.
Mesečna plačila: Kupec / najemnik mesečno plačuje tudi prodajalcu. Ta plačila služijo kot plačila najemnine (ker je prodajalec še vedno lastnik premoženja), vendar se najemnik ponavadi izplačuje malce več kot vsak mesec. Dodatni znesek se navadno pripiše končni nakupni ceni, tako da zmanjša znesek, ki ga mora kupec pri nakupu doma domisliti. Ponovno je dodatna najemnina "premija" nepovratna - prodajalcu plača, da čaka, kaj bo kupec storil (prodajalec ne more prodati premoženja nikomur drugemu, dokler se ne dogovori z najemnikom).
Vzdrževanje: Vsakdo je vplival na dobro vzdrževani dom, kdo bi moral plačati? V vašem sporazumu je treba navesti, kdo je odgovoren za rutinsko vzdrževanje in obsežna popravila. Nekateri sporazumi pravijo, da je vse, kar je manj kot 500 dolarjev, odgovornost kupca, vendar lokalni zakoni lahko otežijo zadeve (od lastnikov bi morda morali zagotoviti določene dobrine, tudi če vaš dogovor navaja drugače).
Najem do lastnih pasti
Nič ni popolno, in to vključuje najem za lastne programe. Te transakcije so zapletene, kupci in prodajalci pa lahko dobijo nekaj neprijetnih presenečenj. Spodaj je navedenih nekaj primerov, vendar je seznam stvari, ki bi lahko šli narobe, veliko daljši. Samo lokalni nepremičninski odvetnik vam lahko dobro predstavi, kaj je v igri v vaši situaciji, zato se prepričajte, da obiščete z enim, preden podpišete kaj.
Tveganja za kupce
Forfeiting money: Če ne kupujete doma - iz katerega koli razloga - izgubite ves ekstra denar, ki ste ga plačali. Prodajalci, ki so zlahka vmešani, vam lahko otežijo ali neprivlačno kupujejo.
Počasen napredek: morda nameravate izboljšati svojo kreditno sposobnost ali povečati svoj dohodek, tako da se boste lahko kvalificirali za posojilo, ko se bo možnost končala, vendar se morda stvari ne bodo izplačale po načrtih.
Manj krmiljenja: še nimate lastnine, zato nimate popolnega nadzora nad tem. Vaš najemodajalec lahko ustavi plačevanje hipotekarnih posojil in izgubi premoženje z zaprtjem , ali morda niste odgovorni za odločitve o glavnih predmetih vzdrževanja. Prav tako lahko vaš lastnik prenese sodbo ali preneha plačevati davke na nepremičnine in na koncu zasluži z zastavno pravico na nepremičnini . Sporazum bi moral obravnavati vse te scenarije (lastnik pa ne sme prodati, medtem ko imate možnost na nepremičnini), vendar so pravne bitke vedno velika bolečina.
Padajoče cene: domače cene se lahko znižajo in morda ne boste mogli ponovno pogajati o nižji nakupno ceno. Potem vam ostane možnost, da izgubite vso svojo denarno možnost ali kupite hišo. Če posojilodajalec ne bo odobril prevelikega posojila, boste morali prinesti dodaten denar za zaprtje za plačilo.
Zamuda pri poznejših plačilih: odvisno od vaše pogodbe, če ne plačate najemnine pravočasno, lahko izgubite pravico do nakupa (skupaj z vsemi dodatnimi plačili). V nekaterih primerih ohranite svojo možnost, vendar se vaše dodatno plačilo za mesec ne šteje, in ne bo dodal zneska, ki ste ga nakopičili za morebitni nakup.
Domače težave: morda pride do težav z znamko, za katero ne veste, dokler ga ne poskusite kupiti (na primer težave s naslovom). Obdržite najemnino za lasten nakup kot "pravi" nakup - poiščite pregled in iskanje naslovov pred potapljanjem v.
Goljufije: Izposojanje lastnih prevare je privlačen način, da bi pri osebah, ki niso finančno varne, vzeli velike vsote denarja.
Tveganja za prodajalce
Ni gotovosti: vaši najemnik morda ne bo kupil, zato morate znova začeti in poiskati drugega kupca ali najemnika (vendar vsaj imate, da zadržite dodatni denar).
Počasen denar: ne dobiš velikega pavšalnega zneska, ki bi ga morda potrebovali za nakup naslednje hiše.
Manjka ocena: običajno zaklenete prodajno ceno, ko podpisate najemnino za lasten dogovor, cene pa bi se lahko zvišale hitreje, kot ste pričakovali. Morda boste bolje najemali kraj in pridobili prodajno pogodbo v prihodnosti (ali morda ne).
Padajoče cene na domu: cene na domu lahko padajo in če vaš najemnik ne bo kupil, bi vam bilo bolje preprosto prodati nepremičnine.
Odkrivanje napak: Kupci lahko odkrijejo pomanjkljivosti, ki jih še nikoli nisi vedel o uporabi doma drugače, in se morda odločijo, da ne bodo kupili. Morda vodovodni vodnik lahko obvlada par, vendar ne družina petih, in nihče ni vedel o tem vprašanju. Nikogar ne poskušaš zavajati - to je napaka, ki se nikoli ni pojavila pod prejšnjim življenjskim dogovorom - zdaj pa je to težava in jo boste morali razkriti prihodnjim kupcem (ali popraviti).