Kako delujejo zapiranje
Ko kupujete drago lastnino, kot je npr. Dom, morda nimate dovolj denarja za plačilo celotne nabavne cene.
Vendar pa lahko plačate del cene z odplačilom in si izposodite preostanek denarja (ki ga boste v prihodnjih letih vrnili).
Domovi lahko stanejo na stotine tisoč dolarjev, in večina ljudi ne zasluži nikjer blizu toliko letno. Zakaj so posojilodajalci pripravljeni ponuditi tako velika posojila? Kot del posojilne pogodbe se strinjate, da bo nepremičnina, ki jo kupujete, služila kot zavarovanje za posojilo : če ste prenehali opravljati plačila, lahko posojilodajalec prevzame premoženje, da bi izterjal sredstva, ki so vam jih dali.
Da bi zagotovili to pravico, posojilodajalec ima zastavno pravico na svojem premoženju in izboljša njihove možnosti za pridobitev dovolj denarja, so (ponavadi) posojila samo, če imate dobro razmerje med posojilom in vrednostjo .
Posledice zapiranja
Glavna težava pri izkupičku je seveda dejstvo, da vas bodo izrinili iz svojega doma. Boste morali najti drug kraj za življenje in postopek je stresen (med drugim) za vas in vašo družino.
Zaprtje je lahko tudi drago. Ko prenehate opravljati plačila, bo vaš posojilodajalec zaračunal kazni in pravne stroške, in morda bi plačali odvetniške stroške iz žepa za boj proti izterjavi. Vse pristojbine, dodane v vaš račun, bodo povečale svoj dolg do posojilodajalca, morda pa boste še vedno dolžni plačati denar po nakupu in prodaji vašega doma, če prihodki od prodaje ne zadostujejo (znan kot pomanjkljivost ).
Foreclosure bo tudi poškodoval vaše kreditne rezultate . V vaših kreditnih poročilih bo prikazano zaprtje, katere modeli kreditnih točk bodo videli kot negativni signal. Imeli boste težko zadolževanje za nakup več domov več let (čeprav boste morda lahko dobili nekaj državnih posojil v roku enega do dveh let), poleg tega pa boste imeli težave pri pridobivanju cenovno ugodnih posojil. Vaše ocene kreditov lahko vplivajo tudi na druga področja vašega življenja, na primer (v omejenem številu primerov) na možnost zaposlitve ali stopenj zavarovanja .
Kako se izogniti zapiranju
Foreclosure je zadnja možnost za posojilodajalce, ki so se odrekli upanja, da bodo plačani. Proces je dolgotrajen in drag za njih (vendar lahko poskusijo zaračunati te pristojbine za vas), in je zelo neprijetno za posojilojemalce. Kako se lahko to izognete?
- Sporočilo: vedno je dobra ideja komunicirati z vašim posojilodajalcem, če imate finančne izzive. Stopite v stik, preden začnete manjkajoča plačila in vprašajte, ali je mogoče kaj storiti. Če začnete manjkajoča plačila, ne prezrite komunikacije s svojim posojilodajalcem - prejeli boste pomembna obvestila, ki vam bodo povedala, kje ste v postopku, in katere pravice in možnosti imate še vedno. Govorite z lokalnim odvetnikom za nepremičnine ali svetovalec za stanovanjske zadeve HUD, da boste razumeli, kaj se dogaja.
- Raziščite možnosti za ohranitev svojega doma: če veste, da ne boste mogli plačevati, ugotovite, katere možnosti so vam na voljo - tudi če mislite, da je prepozno. Morda boste dobili pomoč preko vladnih programov, usmerjenih v borilne posojilojemalce . Vaš posojilodajalec bi lahko ponudil neke vrste zamenjavo posojila, zaradi česar bi bilo vaše posojilo bolj dostopno . Morda boste morda celo pripravili preprost plačilni načrt s svojim posojilodajalcem, če potrebujete le olajšanje za mesec ali dva (če ste med zaposlitvijo ali na primer presenečenje zdravstvenih stroškov).
- Alternativni načini, kako zapustiti svoj dom: zaprtje je dolg, neprijeten in drag proces, ki škoduje vašemu kreditu. Če ste preprosto pripravljeni za nadaljevanje (in želite vsaj poskusiti zmanjšati škodo), preverite, ali se bo vaš posojilodajalec strinjal s prodajo na kratko . To vam omogoča, da prodate hišo in uporabite sredstva za izplačilo posojilodajalca - tudi če posojilo ni povrnjeno v celoti. Vaš kredit bo še vedno trpel, vendar ne tako slab, kot bi po zaplembi. Če to ne bo delovalo, je druga manj privlačna možnost posel, namesto zaprtja .
- Stečaj: prijava za stečaj lahko ali pa ne pomaga, če ste izpostavljeni zaprtju. Težave so zapletene, zato se pogovorite z lokalnim odvetnikom, da dobite natančne informacije, ki so prilagojene vašemu položaju in stanju vašega prebivališča.
- Goljufije: ker ste v obupni situaciji, si tarča za umetnike. Bodite pozorni na vse nezaželene ponudbe, ki vam bodo pomagali preprečiti zaprtje, in skrbno izberite, kdo vam pomaga. Začnite iskati pomoč od svetovalnih agencij HUD in drugih uglednih lokalnih agencij. Spoznajte znake zaprtja reševalne prevare.
Proces zapiranja
Foreclosure je na splošno počasen proces. Če zamudite eno ali dve plačili, se verjetno ne boste srečali z izselitvijo. Zato je pomembno, da komunicirate s svojim posojilodajalcem, če ste padli v težke čase - morda ne bo prepozno. Podrobnosti se razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca in zakoni so različni v vsaki državi, zato je spodnji opis grob pregled in morda ne bo točno tisto, kar boste doživeli - natančno preberite vse vaše obvestila in dogovore ter se pogovorite s odvetnikom ali HUD stanovanjem svetovalec, da se prepričate, da veste, kaj se dogaja . Celoten proces bi lahko trajal leto ali dve, ali pa bi se lahko premaknil veliko hitreje.
- Obvestila se začnejo: ko zamudite plačila za tri mesece, mnogi posojilodajalci štejejo vaše posojilo v zamudi . To je, ko stvari postanejo kritične. Seveda boste prejeli obvestila takoj, ko boste zamudili plačilo (ali dva), in ta sporočila lahko vključujejo obvestilo o nameri, da se premaknete naprej s postopkom izključitve.
- Sodne in neudeležbene države: o tem, v kakšnem stanju ste, boste imeli več časa (in prejeli več obvestil) od drugih. Obstajata dve vrsti držav - pravosodnih in nesudskih držav. V pravosodnih državah mora vaš posojilodajalec zoper vas vložiti tožbo pred sodiščem, ki ga je treba izključiti. Ta postopek traja dlje, saj med vsakim dogodkom pogosto imate med 30 in 90 dnevi. V zunajsodnih državah lahko posojilodajalci prekličejo na podlagi sporazumov, ki ste jih podpisali z njimi, in sodnik ni vpleten. Kot si lahko predstavljate, se stvari v številnih neudeleženih državah premikajo veliko hitreje. V vsaki vrsti države se lahko borite proti izključitvi na sodišču - v sodni državi boste na splošno vročili s pozivom, vendar v neudržni državi boste morali vložiti pravno tožbo zoper svojega posojilodajalca, da ustavite postopek zaprtja. Za več podrobnosti se obrnite na lokalnega odvetnika.
- Ustavitev postopka: v večini držav morajo posojilodajalci ponuditi posojilojemalcem neke vrste olajšave za zaustavitev postopka zaprtja. Druga stvar je, ali so te možnosti realne ali izvedljive. Posojilodajalci bi lahko rekli, da lahko obnovite in ostanejo v domu, če izvedete vse (ali precejšen delež) vaših zamujenih plačil in pokrijejo zakonske stroške in kazni, ki so bile do zdaj zaračunane. Morda boste imeli tudi možnost, da v celoti povrnete posojilo (kar se bo zgodilo le, če boste uspeli refinancirati ali najti ogromen vir denarja).
- Dražba in deložacija: če ne morete preprečiti izkljucitve, je lastnina dana na voljo najvecemu ponudniku na dražbi. Če nihče drug ne kupi doma (kar je običajno), lastništvo gre posojilodajalcu. Na tej točki, če ste še vedno v hiši (in niste sklenili, da zaščitite hišo ), se soočate z možnostjo izselitve in čas je, da prilagodite nove nastanitve. Lokalni zakoni narekujejo, kako dolgo lahko ostanejo v hiši po zaprtju, in prejeli boste obvestilo o tem, kako dolgo lahko ostanejo. Povprašajte svojega nekdanje posojilodajalca o morebitnih spodbudah za »denar za ključe«, kar lahko olajša prehod na nova stanovanja (ob predpostavki, da ste se pripravljeni hitro premikati).