Dejanje namesto zaprtja (DIL) je ena izmed več možnosti za izhod iz posojila za stanovanje. Namesto da bi šel skozi izključitev , lahko prostovoljno prenesete lastništvo na svojega posojilodajalca (kdo bi ga vseeno vzel) - v bistvu podpišete dejanje in predajte ključe.
Zakaj DIL?
Če ne morete plačati svojih hipotekarnih plačil, ne morete dobiti posojila in ne morete prodati svojega doma, je transakcija DIL morda najboljša rešitev.
Poročila o kreditu: DIL se nekoliko razlikuje od vašega kredita kot običajno zaprtje, vendar je končni rezultat enak - vaša banka prevzame premoženje in jo proda, da bo poravnala posojilo. V mnogih primerih se bodo vaši bonitetni rezultati zmanjšali, kot če bi šli skozi zaprtje. Toda morda boste spet lahko sposodili, človeka, ki si ogleda vaša poročila o kreditih (v nasprotju z računalniškim modelom točkovanja), se morda bolje počutite kot DIL kot zaprtje. Če lahko storite karkoli drugega (na primer kratka prodaja , zamenjava posojil ali prodaja na odprtem trgu), boste bolje videli.
Pomanjkanje: ko vaš posojilodajalec proda vašo hišo, bi lahko hiša prodajala manj, kot ste dolgovali. Kaj se zgodi z denarjem, ki ga še vedno dolgujete? Vaš posojilodajalec bi morda poskušal zbrati to pomanjkljivost , kar pomeni, da vaše težave še niso končane. Vendar pa lahko v nekaterih primerih pomanjkljivost zbrišete v transakciji DIL. Bodite prepričani, da skrbno pregledate svoje dogovore z odvetnikom in prosite davčnega pripravljavca o kakršni koli odgovornosti, ki jo morda imate.
Hitrost: DIL je lahko hitrejši od drugih možnosti, kar pomeni, da lahko prenehate opravljati mesečna plačila (in se premakniti na bolj dostopno stanovanje).
Zasebnost: čeprav vam ni všeč (in tudi nihče drug), je DIL manj javen kot zaprtje. To je sporazum med vami in vašo banko - ni pravni postopek, ki ga odobri vaša država.
Banka koristi tudi, če uporabite dejanje namesto zaprtja. Izključitev je drago, dolgotrajno in tvegano za banke. Raje bi končali stvari, zato se strinjajo s temi transakcijami.
Torej, banke se vedno ne strinjajo, da vam omogočajo, da sprostite svoj dom tako. Če imate v vašem domu druga posojila (morda ste v neki točki dobili drugo hipoteko ), vaša banka morda ne bo želela nadaljevati z DIL.
Pomanjkljivosti
Velika pomanjkljivost dejanja namesto zaprtja je, da boste škodovali vašemu kreditu. Vendar morda nimate drugih možnosti, če pa boste zamudili mesečna plačila in sčasoma privzeto privzeti , to morda ni pomembno.
Upoštevajte, da se morate z DIL-om premakniti iz svojega doma. Boste prenehali opravljati plačila in banka bo lastnik nepremičnine, zato boste morali najti nadomestne nastanitve.
Glede na te pomanjkljivosti bi bila lahko kratka prodaja boljša možnost kot DIL. S kratko prodajo lahko še vedno odpravite pomanjkljivost (znova preberite dogovore z lokalnim odvetnikom) in manj boste škodovali vašemu kreditu.
Tudi DIL je le dogovor med vami in hipotekarnim posojilodajalcem . Če dolgujemo denar drugim (za drugo hipoteko, stroške HOA, davke in tako naprej), boste še vedno dolgovali temu denarju.
Postopek DIL
Če želite dobiti hipoteko, boste morali delati s svojim posojilodajalcem. Vsak posojilodajalec ima različne zahteve, zato morate poklicati in vprašati o postopku. Sporočite jim, da ne morete plačevati in se prepričajte, da boste razpravljali o vseh drugih možnostih (na primer o zamenjavi posojil, prodaji na kratko, vladnih programih, kot je HARP 2.0 itd.).
Pri večini posojilodajalcev boste morali izpolniti prijavo in dokazati morate, da ne morete plačevati. Načrtujte dokumentacijo, ki prikazuje vaše prihodke, mesečne stroške in stanje na bančnem računu. Vaša banka mora razumeti, da se soočate z nemogočimi težavami in da ne boste mogli plačati.
Banka potrebuje čas za obdelavo aplikacije DIL. Pričakujte, da boste počakali 30 dni ali več, preden zaslišite odgovor, vendar nikoli ne boli, da pokličete in zaprosite za posodobitev stanja.
Nič se ne bo zgodilo hitro (vendar je lahko še vedno hitrejše od zapiranja trga ali prodaje na odprtem trgu).
Pred podpisom končne dokumentacije (in med celotnim procesom) dobite navodila lokalnega odvetnika za nepremičnine. To bo stalo nekaj sto dolarjev, vendar bi lahko vsak nesporazum zlahka stalo desetkrat več ali veliko več. Želite biti še posebej prepričani, da razumete, kako bo odpravljena katera koli pomanjkljivost.