Na žalost ni tako enostavno, kot izgleda. Ustrezno načrtovanje in tehnično znanje sta bistvenega pomena, vendar je največja cestna blokada verjetno financirana - potrebuje denar za zaslužek.
Torej, kako dobiš denar?
Zasebni investitorji, vključno z ljudmi, ki jih poznate in posojilodajalci iz trde denarja, so najboljši vir posojil za pretepanje hiš. Ti posojilodajalci ne zahtevajo enake količine časa in papirja kot tradicionalne banke. Namesto tega ocenjujejo lastnost same (pred in po izboljšavah) in vašo sposobnost za uspešno dokončanje projekta.
Hipotekarna posojila za pretakanje hiše?
Tradicionalni stanovanjski krediti verjetno ne bodo možnosti nakupa naložbenih nepremičnin - vsaj takrat, ko začnete.
Dobra novica je, da so posojila bank in tradicionalnih posojilodajalcev razmeroma poceni: obrestne mere so med najnižjimi, ki jih boste našli za naložbene nepremičnine (vendar boste morali še vedno plačevati stroške zapiranja ). Na žalost ta posojila niso vedno praktična.
Počasi zapreti: Eden od glavnih izzivov pri uporabi tradicionalnega posojilodajalca je čas, potreben za zaprtje posojila.
Posojilodajalci zahtevajo, da izpolnijo obsežno aplikacijo, in ti bodo šli skozi svoje finance s fino zobom glavnik . Če vidijo karkoli, ki postavljajo vprašanja, bodo zahtevali več dokumentov in potrebovali bodo še več časa za pregled vaše aplikacije. Postopek redko traja manj kot 30 dni (45 ali 90 dni je lahko bolj realistično), naložbene priložnosti pa se pogosto prehitevajo za to časovno obdobje.
Še posebej, če so zaprtja ali kratka prodaja del vaše strategije, verjetno vas bo razočarala hitrost tradicionalnih posojilodajalcev.
Ocenjevanje dohodka: Tradicionalni posojilodajalci temeljijo na svojih odločitvah o posojanju glede vaše sposobnosti za odplačilo posojila. Pregledali bodo, koliko zaslužite vsak mesec v primerjavi z zahtevanim mesečnim izplačilom posojila za izračun razmerja med dolgom in dohodkom . Če ste nepremičninski vlagatelj ali kako drugače samozaposleni, morda nimate vrste "dohodka", ki ga iščejo (posojilodajalci želijo videti oblike W-2 in plačati škode).
Koliko je premoženje vredno? Posojilodajalci primerjajo tudi vrednost nepremičnine, ki jo kupujete za posojilo, ki ga zahtevate. Tradicionalni posojilodajalci, ki so znani kot razmerje med posojilom in vrednostjo , pogosto raje ohranjajo to število pod 80 odstotki, čeprav je mogoče posojila FHA zbrati s samo 3,5 odstotkom. Ko kupujete hišo za flipping, to verjetno ni vredno veliko v trenutnem stanju - vendar potrebujete dovolj denarja za nakup nepremičnine in plačilo za izboljšave, kar bi lahko pomenilo več, kot je hiša sploh vredna. Domača vrednost po popravilu (ARV) je morda boljši ukrep, tradicionalni posojilodajalci pa upoštevajo trenutno ocenjeno vrednost nepremičnine.
Klasični kredit: večina bank in hipotekarnih posojilodajalcev zahteva, da imate močan kredit, da bi dobili odobritev za posojilo.
Morda nimate zgodovine zadolževanja ali imate v poročilih o kreditih morda nekaj neugodnih postavk - to pa ne pomeni, da ne morete uspešno premikati hiš. Alternativni posojilodajalci so bolj zainteresirani za vaše prejšnje projekte kot vaš kreditni rezultat.
Težave z hišo: Tradicionalni posojilodajalci raje dajejo posojila domovam, ki so v razmeroma dobrem stanju. Če obstajajo zdravstveni ali varnostni problemi, posojilo ni dovoljeno. Morda nameravate odpraviti te težave, ki dramatično povečujejo vrednost domov za dobiček, vendar posojilodajalce najbolj zanima posojanje za domove, ki so pripravljeni na prihod.
Nemogoče? Možno je, da uporabite tradicionalna stanovanjska posojila, da bi obrnili hišo, zlasti v naslednjih primerih:
- Imate pomembna sredstva, ki vam bodo pomagali, če se bodo uporabljali kot zavarovanje ali del plačila.
- Nisi strogo "flipping" hiše. Ko kupite primarno prebivališče (kjer ste lastnik / oseba), boste morda lahko dobili sredstva za nakup in izboljšave z uporabo posojila FHA 203k . Vendar pa je postopek počasen in ima številne omejitve.
- Imate precejšen lastniški kapital v drugem premoženju, ki ga lahko uporabite za kreditno linijo za lastni kapital (ali druga sredstva, vključno z nepremičninami, ki se lahko uporabljajo kot zavarovanje). Upoštevajte, da lahko izgubite to premoženje v zaprtju, če ne morete slediti plačilom, zato je ta možnost tvegana (še posebej, če vaša družina živi na tej nepremičnini).
- Imate izkušnje z uspešnimi projekti v preteklosti. Morda boste lahko dobili posojila za nepremičninske naložbe od bank in kreditnih zadrug, če jih prepričate, da ste resnična podjetja s dobro obveščenimi partnerji, trdnim procesom in finančnimi sredstvi.
- Lahko dobite nezavarovana posojila. Če si lahko brez izplačila zagotovite posojilo, lahko za financiranje izboljšav uporabite posojila, kot so kreditne kartice. Še vedno boste potrebovali sredstva za nakup nepremičnine, vendar dodaten denar lahko prihaja iz nezavarovanega posojila . Ta strategija je tvegana, ker so kreditne kartice zelo drage, vaš projekt pa se bo začel moteči, če se vaša kreditna linija nepričakovano zmanjša ali zamrzne (poleg tega pa potrebujete zelo visoke kreditne omejitve).
Zasebna posojila za premikanje lastnosti
Posojila zasebnih posojilodajalcev olajšujejo večino zgoraj navedenih izzivov. Glavna pomanjkljivost je strošek, vendar je cilj teh posojil strateško. Zasebna posojila lahko prihajajo s skoraj povsod, vendar se večina posojil, ki se prepletajo, združijo v dve veliki kategoriji:
- Posojila ljudi, ki jih poznate
- Trda denarja posojila
Ko začnete, vam bo težko najti vsakogar, ki vam želi dati denar - morda bodo vaša edina možnost - ljudje, ki vas poznajo (in morda nimajo veliko denarja ali strpnosti do tveganja). Druga možnost je, da boste morda morali financirati svoje prvih nekaj poslov sami.
Ustvarite omrežje: se vključite v lokalno skupnost za naložbe v nepremičnine. Sčasoma se boste srečali z ljudmi in naučili se boste, kdo lahko posodi denar. Še več, ljudje vas bodo spoznali. Drugi vlagatelji, nepremičninski posredniki in zasebni posojilodajalci bodo videli, da ste zavezani vodenju uspešnega poslovanja (poleg tega ne smemo omenjati pristojnih), in vaše možnosti za pridobitev posojila se bodo izboljšale.
Sčasoma bi morali imeti možnost začeti izposojati posojilodajalcem s težkega denarja . Ti posojilodajalci so specializirani za posojila za flipping in druge naložbe, in se razlikujejo od tradicionalnih bank.
Hitro zapiranje: z zasebnim posojilodajalcem je postopek drugačen, vaše posojilo pa se lahko financira veliko hitreje (teden ali celo je smiselno, če imate dober odnos s profesionalnim posojilodajalcem). Hitro premikanje je lahko konkurenčna prednost, ko nekdo išče nepremičnino z rokami.
Posojila na podlagi sredstev: namesto da bi pregledali kreditna poročila in izračunali razmerja med dohodki, se zasebni posojilodajalci osredotočajo na vrednost sredstva, ki ga kupujete. Če obrnete hiše, posojilodajalec želi vedeti, da lahko hišo hitro proda, da si vrne svoj denar (kot drugi posojilodajalci bodo zasebni posojilodajalci imeli zastavno pravico na premoženju , kar jim bo omogočilo, da prevzamejo lastništvo in prodajo, če posojila ne boste odplačali).
Nakup in izboljšave: Zasebni posojilodajalci so v podjetju, ki sprejema vlagatelje in svoje vire razpolaga z ARV-jem projekta. Vendar vam morda ne bo vse naenkrat - morda boste morali narisati iz računa za depozit, ko bo vaš projekt napredoval.
Obrni brez denarja? Dokler ne boste imeli nekaj uspešnih projektov pod svojim pasom, posojilodajalci bodo zahtevali, da imate pravičnost v projektu. Na neki točki boste morda lahko izposodili 100 odstotkov za projekt in hkrati izvajali več projektov.
Stroški posojila
Posojila za flipping projekte so dražja od posojil za nakup doma. Obrestna mera je višja in pogosto boste morali plačati več točk ali provizije (ena točka je en odstotek vaše vrednosti posojila ).
Projekti, ki se prepletajo, so kratkoročni projekti. Ne boste živeli več desetletij v domu, zato standardna 15-letna ali 30-letna hipoteka ni pravo posojilo za delo. Vlagatelji pogosto raje kupujejo, izboljšujejo in prodajajo nepremičnino v enem letu ali manj in tako dela večina zasebnih posojil. Ta posojila postanejo draga, če imate dolgoročno premoženje, in to je smiselno, ker tveganje posojilodajalca narašča, ko odložite odplačilo.
Koliko stane zadolževanje za flipping? Stroški so povsod po celem svetu in vse je mogoče prenesti. Obrestne mere so morda od 8 do 20 odstotkov letno in plačate od 1 do 10 odstotkov vnaprej. Več časa, ko ste v poslu, in boljše vaše odnose z posojilodajalci, manj boste plačali.
Da bi povečali znesek denarja, ki je na voljo za vaš projekt, posojilodajalci pogosto dovoljujejo plačila samo za obresti in ne bi smelo biti predplačilne kazni , da bi lahko prodali in poravnali posojilo, ko ste pripravljeni.