Hipotekarni interes je (včasih) odvračalen
Če denar uporabljate za "znatne izboljšave" v vašem domu, je morda še vedno na voljo omejen odbitek.
Za davčna leta 2017 in prej
Hipoteke vam lahko pomagajo pri nakupu doma (ali pa se sposodite s premoženjem, ki ga že posedujete), in morda celo ponujajo nekatere davčne ugodnosti. Obresti, ki jih plačate, so lahko odbitne, vendar se ne trudite, da bi si sami sposodili samo za prihranke pri vaših 1040 - obstajajo najvišje in druge omejitve, ki bi lahko zmanjšale ali popolnoma odpravile vašo sposobnost za odbitek obresti.
Ta stran zajema splošne smernice, vendar so davčne zakonodaje zapletene in se nenehno spreminjajo. Preverite podrobnosti in se pogovorite z davčnim pripravljavcem, preden zahtevate odbitek.
Odbitje hipotekarnih obresti
IRS omogoča odbitek obresti, plačane za posojilo, zavarovano s prvim ali drugim domom. To vključuje nekaj običajno uporabljenih posojil:
- Nakupna posojila (vaša primarna hipoteka, ko si sposodite denar za nakup hiše)
- Posojila na domačem kapitalu (znana tudi kot druga hipoteka), ki zagotavljajo pavšalni znesek gotovine
- Kreditne linije za lastni kapital, ki vam omogočajo, da preživite s kreditne linije
Odbitje lahko potencialno povzroči, da so ta posojila cenejša, in lahko turboizpirajo določene strategije, kot je konsolidacija dolga (nenadoma obresti, ki jih plačate, postanejo odbitne za davke - ne samo stroške). Vendar pa obstajajo omejitve, koliko lahko odbijete, in ko jih lahko odbijete.
Seveda tudi vi uporabljate svoj dom kot zavarovanje, ko dobite drugo hipoteko, kar pomeni, da posojilodajalec lahko zapusti svoj dom, če ne izvedete plačil . Uporaba tega denarja za vse, kar je poleg stroškov, povezanih z domačo hišo, pomeni, da dodate tveganje, če tega še ni bilo.
Prvi ali drugi dom: odbitek ni za vlagatelje, ki imajo v lasti več deset domov. Da bi se kvalificirala, mora biti posojilo v vašem domu "prvi ali drugi". Če izposodite nepremičnino, ga daste v skupno rabo ali jo uporabite kot pisarno, lahko vpliva na vaš odbitek.
Merila posojila: vaše posojilo mora zavarovati vaš dom. Preverite pri IRS za podrobnosti, vendar to na splošno pomeni, da ima vaš posojilodajalec zastavo v vašem domu in ga lahko izključite, če ne plačate. Poleg tega morate izpolnjevati enega od naslednjih meril:
- Dolg je od 13. oktobra 1987 ali prej (poznan kot "dolg"), ali
- Dolg je bil uporabljen za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma, skupni znesek dolga pa je nižji od 1 milijon dolarjev
- Dolg se ni uporabljal za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma, skupni znesek dolga pa je nižji od 100.000 dolarjev
V nekaterih situacijah, na primer med poročenim vložkom ločeno, se zneski zmanjšajo.
Ni šamov: IRS navaja: "In vi in posojilodajalec morajo nameravati, da se posojilo vrne." To bi odpravilo vse modele sheme, kjer poskušate uporabiti lažno transakcijo, da prihranite na davkih.
Na primer, ne morete "izposojevati" od družinskega člana, odbiti obresti in pozabiti na posojilo - posojilo mora delovati kot pravi posrednik.
Gradbena posojila: če gradite stanovanje, lahko ta odbitek zmanjša stroške za gradbeno posojilo . Služba za notranjo revizijo vam omogoča, da v času gradnje obravnavate kot kvalificiran dom, ki traja do 24 mesecev, dokler izpolnjujete določena merila.
Omejitve
Znesek dolarja: kot je prikazano zgoraj, odbitek obresti od posojila za lastni kapital ni neomejen. Omejitev je višja za denar, ki se uporablja za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma. Za večino ljudi, ki dobro deluje. Če pa denar uporabite za drug namen (kot so visokošolska izobrazba, konsolidacija dolgov ali kaj drugega), ste omejeni na 100.000 dolarjev dolga. Upoštevajte, da se najvišje vrednosti nanašajo na velikost posojila - ne znesek obresti, ki ga plačate vsako leto.
Alternativni minimalni davek (AMT): če ste podvrženi AMT, lahko vidite dodatne omejitve. Na splošno je odbitek koristnejši, če uporabite denar za nakup, gradnjo ali izboljšanje svojega doma.
Postavitev odbitkov: odbitek hipotekarnih obresti je na voljo samo, če ste razvrstili in mnogi ljudje ne razčlenjujejo. Običajno je najbolje, da vzamete največji odbitek, ki je na voljo - če je vaš standardni odbitek večji, kot bi ga dobili pri razčlenjevanju, vaši stroški hipotekarnih obresti morda ne bodo nudili nobenih davčnih ugodnosti. Če niste prepričani, ali želite razčleniti, preverite, ali ste vložili razpored A. Če želite preseči standardni odbitek, boste morda potrebovali veliko posojilo ali druge stroške, ki bi vam lahko pomagali (na primer visoki zdravstveni stroški).
Odbitek ni kredit: nekateri ljudje zmedejo davčne olajšave z davčnimi dobropisi. Odbitje pomaga zmanjšati znesek dohodka, ki se uporablja za izračun davčnih obveznosti. Kredit je zmanjšanje dolarja za dolar, kar ste dolžni. Odbitek bo posredno zmanjšal vašo davčno obrestno mero, vendar ni skoraj tako močan kot davčni dobropis.
Koliko lahko zahtevate?
Če ste izposojeni v primerjavi s kapitalom v vašem domu in želite vedeti, koliko obresti ste plačali, vprašajte svojega posojilodajalca. Prejeli boste obrazec 1098 s podatki o obrestih za leto.
Naredi svojo domačo nalogo
Neupravičeno zavrnitev odbitka je problematična: lahko povzroči davčne kazni in obresti od IRS. Preverite vse podrobnosti o svojem položaju (in trenutni davčni zakonodaji), tako da preberete publikacijo IRS Publication 936. Ne pozabite, da so davčne zakoni zapleteni in se je morda spremenilo, saj je bil ta članek napisan. Govorite z davčnim pripravljavcem, ki je seznanjen s podrobnostmi vašega posojila, da bi se izognili kakršnim koli težavam.
Opomba: spet ta odbitek na splošno ni na voljo po davčnem letu 2017. Ta člen je samo za zgodovinsko sklicevanje.