Prednosti in slabosti financiranja PACE
Kaj je PACE?
Lastna ocena čistih energij (PACE) je način za izposojanje denarja za projekte čiste energije. Lastniki nepremičnin, vključno z lastniki stanovanj in podjetji, dobijo sredstva za nadgradnjo in poplačilo davkov na nepremičnine. Odobritev za financiranje PACE v glavnem temelji na kapitalu v nadgrajenem premoženju , ki se bo uporabljal kot zavarovanje za zavarovanje posojila, običajno pa lahko izposodite do 15 odstotkov vrednosti nepremičnine.
Skupne uporabe PACE vključujejo sončne instalacije, energetsko učinkovito ogrevanje in hlajenje, varčevanje z vodo in številne druge projekte za stanovanjske in poslovne objekte.
PACE je na voljo le na lokacijah, kjer državna in lokalna zakonodaja dovoljujejo tovrstno financiranje in kjer so bili razviti lokalni programi. Ti programi gredo z različnimi imeni, vključno s priljubljenim programom HERO za obnovo energije in Ygrenom.
Značilnosti posojil PACE
Ti programi imajo več funkcij, zaradi katerih so privlačni za posojilojemalce.
Preprostost za kvalifikacijo: upravičenost PACE je razmeroma enostavna. V primerjavi z domačimi posojili , ki so priljubljene alternative za drage izboljšave na domu, so merila za odobritev videti sproščena. Vaš FICO kreditni rezultat je manj pomemben pri PACE-u, vendar trenutne ali nedavne težave v vaših kreditnih poročilih lahko povzročijo težave.
Prav tako morate biti veljavni pri vseh davkih na nepremičnine.
100-odstotno financiranje: PACE vam omogoča, da financirate celotne stroške projekta brez potrebe po plačilu . Zato lahko hitro začnete, ne da bi morali prihraniti za projekte ali premikati denar. Seveda večja posojila pomenijo višje obrestne stroške in višja plačila.
Lahko se prenese na naslednjega lastnika: Če prodate nepremičnino po izboljšavah, vam ni treba plačati posojila. Posojilo je vezano na premoženje, zato ga lahko prenese in plača naslednji lastnik. Ali je to dobra stvar, verjetno je odvisno od tega, ali ste kupec ali ne.
Čas za povračilo: Pomembne izboljšave so lahko drage. Posojila PACE se lahko izplačajo v daljšem časovnem obdobju (na primer 5-20 let). Posledično lahko plačila ostanejo relativno majhna. Vendar, tako kot pri vsakem posojilu, več časa, ki ste ga vzeli za odplačilo, večje obresti boste plačali v življenju tega posojila.
Morebitni davčni dobropisi: financiranje iz PACE bi lahko olajšalo izpolnjevanje pogojev za okoljske davčne odbitke - preverite pri svojem davčnem svetovalcu, preden se odločite. Ko gre za čas, PACE omogoča zaključek projekta pred potekom davčnih olajšav, pridobitev velikega posojila pa vam omogoča, da v enem letu namestite vse (v nasprotju z več leti za upravljanje denarnih tokov).
Nekateri krediti so na voljo samo za leto, ko je bila namestitev dejansko dokončana , zato boste v istem letu morali plačati vse te stroške.
Težave s financiranjem PACE
Pred uporabo sredstev PACE za vaš projekt se seznanite z nekaterimi pasti.
Navzkrižje interesov: Financiranje PACE se pogosto ureja s pogodbeniki, ki bi lahko spodbudili drago nadgradnjo. To je lahko primerna oblika nakupa na enem mestu, vendar pa izvajalci ne poznajo vaših financ in kaj lahko "privoščite" - in si lahko privoščite skoraj vse, kar je na voljo s posojilom PACE. Večina ponudnikov storitev je iskren in na koncu je odvisno od tega, ali kupci odločajo pametno, vendar majhen odstotek izvajalcev lahko zavaja izjave samo za pridobitev visoko plačanih delovnih mest. Poleg plačila za delo, ki ga bodo opravljali, bodo izvajalci lahko dobivali dodatne pristojbine za napotitev od posojilodajalca, če bodo uredili financiranje, zato je možnost navzkrižja interesov resnična.
Plačilni šok: Tudi če ste odplačani v daljšem časovnem obdobju, lahko plačila predstavljajo breme. Večina ljudi misli v smislu mesečnih plačil, vendar se ocene premoženja pogosto izplačujejo samo enkrat ali dvakrat na leto. Morda se boste soočili s presenečenjem, ko je čas, da naredite ta napolnjena plačila. V nekaterih primerih (če vaš domači posojilodajalec plača davke na premoženje prek računa depozitov), bo plačilo PACE dodano k mesečnemu hipotekarnemu plačilu v manjših kosih.
Stroški obresti: financiranje PACE je razmeroma enostavno. Vendar pa so obrestne mere včasih višje, kot bi jih plačali, če preprosto uporabite domače posojilo ali kreditno linijo - še posebej, če imate dober kredit. Ne glede na to, ali lahko dobite boljšo ponudbo sami, je odvisno od številnih dejavnikov, vendar posojila PACE niso nujno poceni.
Stroški in koristi: Program PACE je lahko odobren, vendar je to vredno? Ti programi so najbolj smiselni za posameznike, ki si ne morejo privoščiti manj dragih posojil (pogosto zaradi težav s posojili ali omejenega dohodka). Projekti, kot so zamenjava oken, lahko dodate v vrednost vašega doma, tako da boste morali prodati nekaj denarja, ko prodate. Vendar pa ne boste nujno videli bistveno spremembo stroškov komunalnih storitev - in še vedno boste morali plačati višja davčna plačila.
Tveganje omejevanja dostopa: posojila PACE so zavarovana s strani vašega doma, zato lahko izgubite svoj dom v zaprtju, če ne izvršite plačil. V mnogih primerih se posojilo PACE premakne v "prvo pozicijo" (pred svojim hipotekarnim posojilodajalcem), kar pomeni, da tvegate izkljucitev, tudi ce ste redno placali hipoteko, kot je bilo dogovorjeno. Druge vrste posojil (razen, če so tudi posojila na domačem kapitalu ), ne smejo biti v tem položaju.
Izgleda, da je lahko obžalovanje
Zgoraj omenjena tveganja ne pomenijo, da so programi PACE slabi. Vendar pa je vredno poznati prednosti in slabosti teh dogovorov, preden se prijavite. Na žalost se tveganja pogosto spregledajo, ker so programi PACE "varni".
Povezani z vlado? Lokalne vlade omogočajo dostop do sredstev PACE, program PACE pa se včasih zamenja z vladnimi programi. Navsezadnje gre za posojila, kot je katera koli druga posojila - jih je treba povrniti in posledice za neplačilo .
Za dober razlog? Dobro je početi dobro, financiranje iz PACE pa vam pomaga plačevati zelene projekte. Vendar pa obstaja tudi več udeleženih subjektov, ki bi jih lahko bolj zanimali za ustvarjanje dobička kot razliko. Kritiki trdijo, da imajo ta posojila podobnost s subprime posojili .
Davčna odbitka? Možno je, da se odbijejo stroški obresti, povezani z vašim projektom. Vendar pa je davčna zakonodaja zapletena - pri lokalnem davčnem pripravljavcu morate govoriti, da preverite, ali ste sposobni sprejeti odbitke. Na žalost nekateri lastniki nepremičnin verjamejo, da je celoten strošek projekta odbiten, ker je plačilo del davčne osnove za nepremičnine in to običajno ni točno.
Kako uporabljati PACE posojilo
V nekaterih primerih je smiselno uporabiti sredstva PACE za projekt. Tukaj je nekaj nasvetov, ki vam bodo pomagali priti do denarja.
Pogovorite se s posojilodajalcem neposredno: Ko boste izvedeli o PACE od izvajalca, se pogovorite z dejanskim posojilodajalcem ali finančno organizacijo PACE. Bistveno je, da natančno razumete, kaj veste. Izvedite prednosti in slabosti različnih možnosti in ugotovite, koliko boste plačali . Tudi pošteni izvajalci lahko pozabijo, da vključijo pomembne podrobnosti in ne poznajo vaše finančne situacije. Pridobite podrobnosti neposredno iz vira in se pogovorite, ko vaš izvajalec ni prisoten (tako da lahko svobodno govorite, ne da bi se skrbeli, da bi koga poškodovali).
Primerjajte druge vrste posojil: Ponovno posojila PACE niso vedno najcenejši način za izposojanje. Raziščite vse spodaj navedene alternative.
- Trgovina med spletnimi posojilodajalci , lokalnimi bankami in kreditnimi zadrugami na vašem območju
- Posojila FHA 203K se lahko uporabljajo tudi za financiranje izboljšav na domu in zahtevajo relativno majhno plačilo
- Morda boste celo lahko financirali svoj projekt z osebnim posojilom in se izognili zastavljanju zavarovanja
Ugotovite, kakšno stopnjo lahko realno pričakujete, in ugotovite, katere stroške zapiranja boste morali plačati . Prav tako ugotovite, ali boste na koncu zaslužili zastavno pravico na vašem domu (kar se bo zgodilo, če uporabljate financiranje PACE ali tradicionalno drugo hipoteko). Morda boste še vedno upravičeni do davčnih olajšav - in morda celo odbitka obresti - če uporabljate druga posojila.
Pridobite ponudbe iz več pogodbenih izvajalcev: če ne plačujete gotovine, se karkoli zdi cenovno dostopno. Ampak še vedno obstaja možnost, da prihranite denar (in znižate svoja plačila) tako, da greste z najbolj konkurenčnim izvajalcem. Samo zapomni si, da včasih dobiš tisto, za kar plačaš, zato se lahko z izbiro najnižje cene vrnejo na vas.
Proračun in plačilo gotovine: to ni najlažji način za stvari, vendar lahko vedno zavlačujete svoj projekt, prihranite denar in plačate denar, da boste to storili v določeni točki v prihodnosti. S tem boste prihranili denar za obresti in imeli boste dodatne možnosti, ko gre za izbiro izvajalcev in točno delo, ki ga opravljajo.
Prodaja (ali nakup) lastnine s PACE
PACE posojila so edinstvena, ker ostanejo pri premoženju - ne prvotni posojilojemalec.
Prodaja nepremičnine: če ste PACE uporabili za financiranje izboljšav, lahko še vedno dolgujete denar, ko se odločite za prodajo. V tem primeru lahko prodate izboljšano nepremičnino, kupec pa je lahko odgovoren za odplačilo (novi lastnik nepremičnine bo dobil ocene). Na nek način je to smiselno, ker je nepremičnina dejansko vredna več. Vendar pa nekateri kupci morda niso pripravljeni prevzeti teh plačil, morda celo težko pridobijo financiranje, če ima nepremičnina dodatne ocene.
Če vam je ljubše, lahko vedno sami plačate dolg PACE, zaradi česar je vaša nepremičnina bolj privlačna za kupce. Vse se lahko pogaja v nepremičninah: za plačljive izboljšave lahko zaračunavate višjo ceno, ali pa lahko sprejmete nižjo ceno za nepremičnine, ki prihajajo z višjimi stroški (vsaj začasno).
Nakup nepremičnine: če razmišljate o premoženju z obstoječim dolgom PACE, vzemite nekaj časa, da ugotovite, kako bo ta dolg vplival na transakcijo. Verjetno boste imeli koristi od izboljšav, zato je morda vredno prevzeti plačila (na primer, imate nižje račune za električno energijo, če ima hiša robusten fotonapetostni sistem in uživali boste v teh nižjih računih že po Končne ocene PACE).
Preden greste predaleč, se pogovorite s svojim posojilodajalcem, da ugotovite, kako se soočajo z vprašanji PACE. V nekaterih primerih mora biti zastavna pravica PACE na prvem mestu, vendar so nekateri programi PACE pripravljeni sprejeti drugo pozicijo za posojilom za nakup na domu.