Na žalost mnogi poslovni hoteli razreda nekje med 2 in 15 milijoni dolarjev. Luksuzni in upscale hoteli lahko zlahka zahtevajo $ 30 do $ 60 milijonov ali več.
Čeprav se večina teh sredstev tradicionalno financira z dolgom, je zahtevano plačilo v kapitalu še vedno daleč od možnosti skoraj vseh vlagateljev.
Dobra novica? Danes obstaja še en način vlaganja v hotele. Hotel REIT lahko kupite na vašem borznem računu na enak način kot kupujete delnice , obveznice ali vzajemne sklade . Najprej pa za trenutek podpreti in se pogovoriti o REIT-u. V primeru, da ste jih pozabili ali jih še nikoli niso preučili, je nepremičninski investicijski sklad ali družba REIT posebna vrsta družbe, ki se ukvarja s pridobivanjem in upravljanjem nepremičnin in nepremičnin, povezanih z nepremičninami.
Ena od stvari, ki razlikuje od REIT od navadnih korporacij, je, da jih je Kongres oprostil davka od dobička pravnih oseb, če je izpolnjenih nekaj strogih pogojev, od katerih je najpomembnejša razdelitev vsaj 90% vseh dobičkov v obliki denarnih dividend delničarjem.
Zaradi tega je družba REIT zelo občutljiva na gibanje obrestnih mer, ampak tudi pomeni, da ponujata precej bolj ugodne dividendne donose kot njihovi kolegi z modrim čipom .
Negativna stran? Distribucije REIT niso "kvalificirane dividende" pod davčno številko, kar pomeni, da boste obdavčeni, kot če bi bili običajni dohodki, in ne po nižjih, bolj privlačnih stopnjah dividend .
Ko začnete graditi pomemben portfelj, to lahko včasih povzroči težave, če kupite preveč prek Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) ali drugega davčnega zavetišča, saj bi lahko sprožili nepovezani poslovni dohodek ali UBIT . To je drugačna razprava za drug dan.
Hotel REITs vs Apartma REIT ali REIT, specializiran za prostore Leasing Mall
Tako kot zaloge v različnih panogah in sektorjih imajo različne značilnosti tveganja, se podjetja REIT znatno razlikujejo glede na vrsto nepremičninskega projekta, v katerem se specializirajo.
To ni novica za vlagatelje v nepremičnine, ki so navajeni na odkup nepremičnin - kot vedo iz izkušenj iz prve roke, stanovanjska zgradba se obnaša zelo drugače od poslovne stavbe ali skladiščnih enot, ki temeljijo na osnovni ekonomiji, tradiciji, praksi, zakoni in sile na delovnem mestu, včasih pa je presenečenje za nove vlagatelje, ki pridobivajo nepremičnine z javnimi vrednostnimi papirji.
Ne razumejo, da bi vaša poslovna pisarna REIT lahko doživela ciklične zakupne cene, saj sledi ciklu obremenitve in upora, medtem ko je vaše industrijsko skladišče REIT morda bolj stabilno, saj je presežne zmogljivosti mogoče ustaviti z minimalnimi stroški vzdrževanja veliko hitreje, kot je mogoče nekaj takega kot stanovanje.
To je narava razreda sredstev .
Ena zanimiva posebnost v industriji nepremičninskih naložb je hotel REIT. Kot ste verjetno verjetno presodili iz imena, hotel REITs se osredotoča na razvoj, upravljanje, pridobivanje ali financiranje hotelov in gostinstvo povezanih lastnosti.
Ti se lahko gibljejo od proračunskih gostišč, ki se nahajajo na strani pozabljenih avtocest in državnih cest do petih diamantnih prestižnih krajev v nekaterih zabavnih, igralnih in kapitalskih družbah sveta. Vključujejo lahko razvoj in lastništvo premoženja, pri čemer plačajo tretjo osebo za upravljanje, ki skrbi za dejansko vodenje hotela v zameno za delež prihodkov .
Lahko se osredotočajo predvsem na upravljanje lastnih hotelskih nepremičnin za zmanjšanje prihodkov. Vključujejo lahko financiranje hotelskih projektov, ki delujejo bolj kot kvazi fiksne naložbe v prihodke .
Nujno morate razumeti, kaj ste lastnik ali tvegate svoje težko zaslužene prihranke.
Hotel REITs so izvirno nestanovitni, ker zasedenost hotelov povezuje s splošnimi gospodarskimi razmerami, zaradi česar so zelo občutljivi na širitev in krčenje. Ko recesija zadene, podjetja zmanjšajo proračune za potovanja, se odločijo za videokonference ali telefonske klice. Družine in organizacije odložijo počitnice, ostanejo bližje domu.
Za hotel REIT, to pogosto pomeni, da se denarni tokovi sušijo istočasno, ko se donosi povečujejo, tako da boste občutno zmanjšali vrednost enot ali delnic. Nasprotno, ko se stvari preobrnejo, denarni tok včasih eksplodira skozi streho, tako da boste dobili te neprecenljive izplačila in tržne vrednosti. So zelo drugačni od svetlih svetov, ki črpajo denar kot uro, generacije po robu; podjetja, kot so Colgate-Palmolive ali Nestle. Oglejmo si ilustracijo realnega sveta, ki bo pokazala, kako deluje dejanski hotel REIT.
Kako se je Realistični hotel REIT odzval v času gospodarskega propada 2008-2009
Hospitality Properties Trust je hotel REIT, ki ima v lasti 291 hotelov, ki obsegajo 43.976 sob ali apartmajev, kot tudi 185 lastnih ali najetih potovalnih centrov. Glede na dokumente SEC se te lastnosti nahajajo v 44 zveznih državah Združenih držav, Kanade in Portorika.
Hotel REIT upravlja svoj hotelski portfelj v okviru raznolike zbirke sporazumov o franšizah, med njimi tudi Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Wyndham Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels In Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott hoteli in Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites, Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites, Marriott in Park Plaza Hotels & Resorts.
V razcvetu pred letom propadanja nepremičnin je bilo v največji recesiji po veliki depresiji ta hotel REIT ustvaril maščobne distribucije za lastnike. Leta 2004 so prejeli 2,88 gotovino na delnico, v letu 2005 pa 2,89 gotovine na delnico, leta 2006 2,94 gotovino na delnico, v letu 2007 3,03 gotovine na delnico, leta 2008 3,08 gotovino na delnico.
Ko se je finančni svet razpadel, so hotelske rezervacije pale s pečine. Poslovne konference so bile preklicane in razporejene gotovinske porazdelitve so se znižale na 0,77 dolarja na delnico, kar je presenetljivo zmanjšalo za 75 odstotkov. Če ste se zanašali na ta denar, da bi plačali račune, ste nenadoma ugotovili, da je izhlapel, ko ste ga najbolj potrebovali.
Grozno prodajajo svoje deleže (znova, če ste lastnik hotela REIT, morate vedeti, da gre za del lastnine), so se delnice zrušile z višine 51,50 dolarja leta 2006 na samo 6,90 dolarja leta 2009. To 86,6-odstotno znižanje cena delnice je bila dodana žalitev za poškodbo hudega zmanjšanja vašega pasivnega dohodka .
Kaj se je zgodilo s prefinjenimi vlagatelji, ki so razumeli naravo hotela REIT lastništvo? Sedli so na pregovornih zaostankih in gledali, kako se porazdelitev gotovine povzpne na 1,96 dolarja na delnico z vrednostjo 32,46 dolarja. Seveda, nikjer v bližini dobrih let, ampak za dokaj grozljivo obdobje merjenja, rahlo premagate inflacijo po obdavčitvi in ohranite kupno moč .
Si kupil nepremičninsko varnost pred desetimi leti in plačal med 26.50 in 42.40 EUR na delnico. V tem času ste zbrali 24,83 $ ali tako v gotovinskih porazdelitvah. Če ste bili v času krize pametni in reinvestirali te dividende , so postali tisti, ki jih je finančni akademik imenoval "pospeševalec vračanja", pri čemer je več sto odstotnih točk dobička pri vsakem čeku ali depozitu nazaj v odkup dodatnih delnic zaradi delne povrnitev tržne vrednosti.
Nasprotno, da hotel REIT z nečim kot industrijski REIT. Tudi s tem, da se razgrajuje svet, podjetja ne želijo zapustiti svojih skladišč, ladijskih prevozov in tovarn. Poleg tega so pogosto (ne vedno) sposobni plačati zakupne pogodbe, ki jih zakonito dolgujejo, tudi če podjetje sama v končni fazi bankrotira. Med istim zlomom industrijski REIT, kot je EastGroup Properties, ni zmanjšal dividende.
Zaloge so se znižale s 48,54 USD na 24,58 USD, kar je padec le 49,36%, kar se ni bistveno razlikovalo od indeksov borznih indeksov, kot sta Dow Jones Industrial Average in S & P 500! Zaradi pretočne narave vrednostnih papirjev in kako to vpliva na tržno vrednost, je neverjetno impresivno. Še bolj impresivno? Dejone so trenutno na 59,32 $ zdaj, tako da imate 10,78 Nerealizirani kapitalski dobiček , ali 22% + na staležu sam poleg vseh tistih dividend, ki ste jih uživali.
Posledice za hotel REIT Investors so jasne
Obstajajo štirje glavni načini strateškega pristopa k pridobitvi hotela REIT, če želite, da jih posedujete:
- Le nakupni bloki hotela REITs v času zrušitve na borzi , ki jih obravnavajo zelo drugače od vaših indeksnih skladov ali drugih gospodarstev, ki jih nato načrtujete za vekomaj . Nižja osnova za stroške, hitreje boste lahko izplačali odkupno ceno v denarnih dividendah, če nameravate investirati ta denar nekje drugje.
- Redno povprečje dolarjev v hotelu REITs , saj veste, da boste včasih kupovali v najslabšem možnem trenutku, vendar bo zaupanje v višine in nižine v kombinaciji z reinvestiranimi dividendami povprečno za vas popeljalo zadovoljivo celotno donosnost . Za večino ljudi je to verjetno boljši pristop, saj povprečna cena dolarja drastično zmanjšuje tveganje borznega trga, še posebej v povezavi z diverzifikacijo .
- Špekuliraj . Ko hotelska industrija propade, kupite hotel REITs, dokler se ne vrnejo razsežnosti, nato pa jih odložite, tudi če so na koncu veliko višje. Možnosti dolgoročnega uspeha tukaj niso čudovite, če ne morete implicitno razumeti hotelske industrije in obravnavali pridobitev podjetja REIT na enak način, kot bi si, če bi porabili milijone dolarjev za dokončno odkup nepremičnine, vendar je manjšina finančno izpopolnjeni ljudje z zmožnostjo, da to delajo na podlagi vrednotenja, pod pogojem, da lahko živijo s predčasno prodajo ali prodajo prezgodaj, kar se mora zgoditi, če vlagatelji kot celota navadijo preveč optimistične ali pesimističen od časa do časa.
- Vrzite v brisačo in kupite nekaj podobnega skladu Vanguard REIT Index , ki združuje veliko različnih REIT skupaj, vključno z hotelom REITs, kot del raznolikega portfelja. Ima veliko nižji donos dividende, vendar če menite, da je zmanjšano tveganje vredno tega kompromisa, je to morda vaš najhujši način ukrepanja.
V vsakem primeru hotel REIT ni bled srca. Če ne veste, kaj počnete, se rahlo dotaknite.