Koristi lastnine lastnine brez težav
Investicijski skladi za nepremičnine ali podjetja REIT so lahko primeren način, da povprečni vlagatelj dobi dobiček brez težav pri pridobivanju nepremičnin. Zato smo vključili ta izčrpen esej v naš začetni vodnik za investiranje v nepremičnine .
Pred letom 1960 so imeli le bogati posamezniki in korporacije finančna sredstva, potrebna za naložbe v pomembne nepremičninske projekte, kot so nakupovalna središča, korporacijski parki in zdravstveni domovi. Kot odziv je kongres sprejel zakon o investicijskih skladih iz leta 1960. Zakonodaja je te družbe za posebne namene oprostila davka od dohodka pravnih oseb, če je bilo določeno merilo izpolnjeno. Upati je bilo, da bi finančna spodbuda povzročila, da bi investitorji združili svoja sredstva skupaj, da bi oblikovali podjetja z znatnimi nepremičninskimi sredstvi, ki bi imela enake možnosti povprečnemu ameriškemu, kot je bila na voljo eliti. Tri leta kasneje je bil ustanovljen prvi REIT.
Prvotna zakonodaja je imela nekaj pomembnih pomanjkljivosti, vendar pa je od vodstvenih delavcev, ki so odgovorni za poslovanje, zahtevala, da tretje osebe najamejo za opravljanje storitev upravljanja in opravljanja storitev najema nepremičnin. Te omejitve so bile odpravljene v Zakonu o davčni reformi iz leta 1986. Trinajst let kasneje je bil leta 1999 sprejet Zakon o posodobitvi REIT-a.
Zakon dovoljuje, da družbe REIT oblikujejo obdavčljive hčerinske družbe, da bi nudile specializirane storitve najemnikom, ki običajno ne spadajo v področje naložb v nepremičnine. Čeprav zakon še vedno vsebuje nekatere omejitve glede vrst storitev, ki jih je mogoče ponuditi, se pričakuje, da se bo kakovost storitev v lastnostih, ki jih upravlja družba REIT, bistveno izboljšala zaradi njegovega prehoda.
Zahteve za status REIT
Po besedah Ralph Blocka pri naložbah v nepremičninske sklade: nepremičninski investicijski skladi morajo vsi ti testi vsako leto opraviti štiri letne preizkuse, da bi obdržali svoj poseben davčni status:
- "REIT mora razdeliti vsaj 90 odstotkov svojega letnega obdavčljivega dohodka, razen kapitalskih dobičkov , kot dividende svojim delničarjem.
- REIT mora imeti najmanj 75 odstotkov svojih sredstev, naloženih v nepremičnine, hipotekarna posojila , delnice v drugih REIT, denar ali državni vrednostni papirji.
- REIT mora izhajati vsaj 75 odstotkov svojega bruto dohodka od najemnin, hipotekarnih posojil ali dobička od prodaje nepremičnin. In najmanj 95 odstotkov mora prihaja iz teh virov, skupaj z dividendami, obrestmi in dobički iz prodaje vrednostnih papirjev.
- REIT mora imeti vsaj 100 delničarjev in mora imeti manj kot 50 odstotkov neporavnanih delnic, ki so koncentrirani v rokah petih ali manj delničarjev. "
Poleg preprečevanja dvojnega obdavčenja, REIT ponujajo številne druge ugodnosti, ki vključujejo:
Strokovno upravljanje
V večini primerov je vlagatelj, ki kupi najemnino , prepuščen lastnim napravam. REIT omogoča vlagatelju možnost, da svoje nepremičnine upravlja s strokovno ekipo za nepremičnine, ki pozna industrijo, razume poslovanje in izkorišča priložnosti zaradi svoje zmožnosti zbiranja sredstev s kapitalskih trgov. Ugodnosti niso omejene na finančno sposobnost vodstvene ekipe. Lastniki REIT-a ne bodo prejeli telefonskih klicev ob treh urah, da bi popravili toaletni preliv.
Omejitev osebnega tveganja
REIT lahko bistveno omejijo osebno tveganje. Kako? Če bi investitor želel pridobiti nepremičnine, je verjetno, da bo prevzel dolg z zadolževanjem denarja od prijateljev, družine ali banke.
Pogosto bo moral osebno zagotoviti sredstva. To lahko povzroči, da je izpostavljen potencialno uničujoči odgovornosti v primeru, da projekt ne uspe. Druga možnost je ustvariti znatne zneske kapitala s prerazporeditvijo njegovih drugih sredstev, kot so delnice, obveznice, vzajemni skladi in življenjsko zavarovanje. Niti druga možnost najverjetneje ni idealna.
Nakup REIT, na drugi strani, je mogoče storiti s samo nekaj sto dolarjev, saj so cene delnic pogosto tako nizke, če ne celo nižje, kot lastniške vrednostne papirje. Investitor, ki želi vlagati 3.000 dolarjev v nepremičnine, bo dobil enako nagrado na podlagi proračuna kot tisti, ki želijo investirati 100.000 dolarjev; v preteklosti preprosto ni bilo mogoče dobiti takšne diverzifikacije v nepremičninskem razredu brez prevzema partnerjev ali uporabe finančnega vzvoda.
Likvidnost
Za razliko od neposredne lastnine, REIT ponuja likvidnost in dnevne kotacije cen. Mnogi vlagatelji to napako napovejo zaradi povečanega tveganja . Po tem, ko je povprečni nepremičninski investitor pridobil hišo, stanovanjsko enoto ali skladiščno enoto, postane predvsem zanima prihodnja obrestna mera prihodkov od najemnin in ne potencialna prodajna vrednost sredstva, če ga ponovno vrne na trg. Dejansko, če investitor poseduje nepremičnino za dvajset let, je verjetno, da je živel skozi znaten razcvet in doprsne v nepremičninskem ciklu. V večini primerov je varno domnevati, da zaradi pomanjkanja dnevne vrednosti ponovnega nakupa vlagatelj nikoli ni zaustavil, da bi menil, da njegova nepremičnina niha, kot bi to navajala kateri koli navadni del (čeprav v precej manjši meri). V tem primeru , se pomanjkanje ponujene cene zmotno spremeni za stabilnost. Kot je Benjamin Graham v svoji sedemdesetih izdajah The Intelligent Investor :
"V času velike depresije je bila psihološka prednost pri posedovanju poslovnih interesov, ki nimajo navedenega trga. Na primer, osebe, ki so imele prve hipoteke na nepremičninah, ki so še naprej plačevale obresti, so lahko sami povedale, da so njihove naložbe ohranile svojo polno vrednost, pri čemer ni bilo tržnih ponudb, ki bi kazale drugače. Po drugi strani pa so mnoge listirane korporacijske obveznice še boljše kakovosti in večje osnovne moči utrpele močne krčitve v svojih tržnih kotacijah, zaradi česar so njihovi lastniki menili, da so rasli izrazito slabše. V resnici so imeli lastniki z vrednostnimi papirji, ki kotirajo na borzi, kljub nizkim cenam teh. Kajti, če bi želeli ali bi bili prisiljeni, bi lahko vsaj prodali vprašanja - morda jih bodo zamenjali za še boljše kupce. Ali pa bi lahko tako kot logično ignorirali delovanje trga kot začasno in v bistvu brez pomena. Ampak to je samo-prevara, da bi si rekli, da niste imeli krčenja v vrednosti samo zato, ker vaši vrednostni papirji sploh nimajo ponujenega trga. "
Z drugimi besedami, kljub dejstvu, da se ponujena cena REIT lahko dnevno niha, se ekonomska realnost neposrednega vlaganja v nepremičnine ne razlikuje. V bistvu je, kot da lastnik REIT preprosto ni pobral papirja in preučil ceno, ki mu jo je ponudil gospod Market. Če naredimo še en korak naprej, je to zaznano pomanjkljivost pravzaprav eden od lastnikov REIT-ov. Za razliko od neposrednih nepremičninskih deležev so to likvidno sredstvo, ki ga je mogoče prodati precej hitro, da bi zbrali denar ali izkoristili druge naložbene priložnosti.
Odlična orodja za upokojitev ali dohodek za življenjske stroške
Pomemben del donosa, ki se pripisuje vlaganju v REIT, je posledica velikih denarnih dividend . Ker se ta razdelitev dividend obdavčuje po davčnih stopnjah dohodnine, ki so v preteklosti znašale 39,8% (zaradi znižanja davkov Busha ta stopnja znižana na 35%), lahko stric Sam vzame znaten ugriz iz vašega dobička. Eden od načinov za preprečevanje tega je, da vaše nepremičninske naložbe zadržite v svojih IRA ali drugih računih za upokojitev. Desetletja brezpredmetnega združevanja lahko povzročijo več sto tisoč dolarjev več v upokojitvenih prihrankih.
REIT so še posebej primerni za upokojitvene portfelje, ker denarna dividenda ne zagotavlja le dohodka, na katerem lahko živi, temveč določa fantomski davek za ceno delnice. Pri prostem padcu na trgu bo na primer dobiček iz dividende sčasoma postal privlačen za preprečitev nadaljnjih prodaj (ob predpostavki, da temeljna dejavnost ni ogrožena). To lahko privede do večje stabilnosti v času tržnih kriz.
Izraz lastniškega kapitala REIT se nanaša na gospodarsko družbo, ki se ukvarja s pridobitvijo, upravljanjem, gradnjo, obnovo in prodajo nepremičnin. Ta vrsta investicijskega sklada za nepremičnine ponuja največji potencial nagrajevanja in kot taka daje prednost profesionalnim denarjem . Lastniški vrednostni papirji REIT pogosto delujejo na določenem področju strokovnega znanja. Nekateri primeri vključujejo:
- Stanovanjski REITs
- Maloprodajni REIT
- Pisarniški in industrijski REIT
- REIT za zdravstveno varstvo
- Samostojna skladišča REIT
- Hoteli in letovišče REITs
Stanovanjski REITs
Ta vrsta REIT je specializirana za stanovanjske objekte in / ali druge stanovanjske objekte, ki jih dajejo posamezniki. Največja nevarnost za stanovanjske nepremičnine je v gradnji na določenem geografskem območju v času upadajočega gospodarskega okolja . V primerih, ko dobava narašča, ko se povpraševanje zmanjšuje, je vodstvena ekipa prisiljena zmanjšati najemnine, da bi stopnje zasedenosti ostala stabilne.
Primer stanovanjskega REIT: Avalon Bay skupnosti
Po navedbah Reutersa Avalon Bay Communities (AVB), znana po svojih luksuznih stanovanjskih skupnostih, "je investicijsko investicijsko podjetje, ki se osredotoča na razvoj, prenovo, pridobivanje, lastništvo in delovanje stanovanjskih skupnosti na visokih trgih brez ovir do vstopa Združene države. Družba je imela 27. februarja 2004 v lasti ali je imela neposreden ali posreden lastniški delež v 131 obratovalnih stanovanjskih skupnostih, ki so vsebovale 38.504 stanovanjskih hiš v desetih zveznih državah in okrožju Kolumbija, od katerih sta bila v rekonstrukcijo dve skupnosti, ki vsebujejo 1.089 stanovanjskih hiš. Poleg tega je družba AvalonBay na ta dan v lasti ali imela neposredni ali posredni lastniški delež v 11 skupnostih, ki so v izgradnji, pri katerih se pričakuje, da bodo ob zaključku vključevale skupno 3.493 apartmajskih domov. Prav tako je imela neposreden ali posreden lastni interes za pravice do razvoja dodatnih 40 skupnosti, ki bodo, če se bodo razvijale na način, ki se pričakuje, vsebovalo 10.070 stanovanjskih domov.
Maloprodajni REIT
Obstajajo številne posebnosti na področju maloprodajnih REIT, vključno s centri in nakupovalnimi centri. Posebna ugodnost za prvo je, da so stroški gradnje znatni; merjeno v desetinah ali na stotine milijonov dolarjev. Ta visoka stopnja bariere-vstopa pomaga ohranjati širitev pod nadzorom, zaradi česar je presežna ponudba manjša skrb.
Primer maloprodajnega podjetja REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation je nepremičninsko investicijsko podjetje, ki ima v lasti in upravlja trgovske centre, zasidrane s trgovino z živili, v ZDA. Na dan 31. decembra 2003 je portfelj naložb v nepremičnine vključeval 265 trgovskih centrov v 22 državah s 30,3 milijona kvadratnih čevljev bruto zakupne površine (GLA) in je bil zakupljen v višini 92,2%. Geografsko se 19,6% GLA nahaja na Floridi, 19,5% v Kaliforniji, 16,8% v Teksasu, 6,6% v Gruziji, 6,3% v Ohiju in 31,2% v 17 drugih državah. Regency ima v lasti in upravlja svoje nakupovalne centre preko svojega partnerskega operativnega partnerstva, Regency Centers, LP (RCLP), v katerem ima družba v lasti 98% obratovalnih partnerskih enot. Poslovanje, naložbe in financiranje dejavnosti Regency na splošno izvaja RCLP. "- Reuterjev povzetek poslovanja
Pisarniški in industrijski REIT
Pisarniški sektor trga zaupanja nepremičninskih investicij je bil v preteklosti največji. Glavna pomanjkljivost je dejstvo, da imajo najemnine v pisarni običajno daljše terminske pogodbe, kar pomeni, da bodo v času padajoče najemnine in nižje zasedenosti ti najemniki, ki bodo podpisali najem, imeli nižje, manj dobičkonosne obrestne mere za več let. To je lahko tudi blagoslov, če se nepremičnina napolni v času kratke ponudbe in velikega povpraševanja. Office REIT so, kot si lahko predstavljamo, zelo ciklični. Industrijski REIT, na drugi strani, zaradi visoke obnove prenosa zakupljenih in nizkih kapitalskih izdatkov ter zahtev za vzdrževanje nagibajo k ustvarjanju stabilnega, predvidljivega denarnega toka.
Primer poslovnega in industrijskega programa REIT: CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust je investicijski sklad za nepremičnine, ki ima v lasti in upravlja predvsem skladišča in druge industrijske lastnosti v metropolitanskem mestu Chicago, Illinois. CenterPoint si prizadeva ustvariti vrednost delnic s pomočjo upravljavcev, naložb, razvoja in prenove skladiščnih, distribucijskih, lahkih, zračnih in železniških naprav, ki jih usmerja kupec. Podjetje razvija tudi industrijske parke z več objekti, ki se strateško nahajajo v bližini avtocest, letališč in železnic. Investicijski portfelj operativnega skladišča in drugih industrijskih nepremičnin družbe je 31. decembra 2003 obsegal 187 nepremičnin v skupni višini približno 34,4 milijona kvadratnih čevljev, z različno bazo približno 284 najemnikov, ki se ukvarjajo z različnimi podjetji. Center je 31. decembra 2003 prevzel nadzor nad velikim zemljiškim portfeljem, ki presega 3000 hektarjev, na katerem je mogoče razviti 50,1 milijona kvadratnih čevljev skladiščnih in drugih industrijskih lastnosti. "- Reutersov povzetek dejavnosti
REIT za zdravstveno nego
Zdravstvena oskrba REITs gradijo, pridobivajo in dajejo v zakup posebne stavbe, kot so bolnišnice, domovi za ostarele, medicinske zgradbe in objekti, ki jim pomagajo. Ta sektor REIT je precej odporen proti recesiji , čeprav je v veliki meri odvisen od finančnega zdravja najemnika, ki se nato opira na zdravstvena povračila, ki jih zagotavlja vlada ZDA. Zvezna sprememba v zdravstveni politiki bi očitno imela pomemben učinek na zdravstvene storitve REIT.
Primer zdravstvene nege REIT: zdravstvo REIT, Inc.
"Zdravstvena oskrba REIT, Inc. je investicijski sklad za naložbe v nepremičnine (RIET), ki vlaga v zdravstvene ustanove, predvsem v domovino, ki se ukvarjajo z oskrbo, in v ZDA. Podjetje tudi vlaga v specializirane objekte. V letu, ki se je končalo 31. decembra 2003, je družba imela naložbe v 328 objektov, ki se nahajajo v 33 državah in jih upravlja 47 različnih operaterjev. V portfelj je bilo vključenih 219 pomočnih bivalnih prostorov, 101 usposobljenih zdravstvenih domov in osem posebnih ustanov za nego. Oktobra 2003 je družba prodala svojo naložbo v Atlantic Healthcare Finance LP "- Reuter's Business Summary
Self-Storage REITs
Sektor REIT za samozaposlitev je nekoliko odporen proti recesiji. Še bolj presenetljivo je dejstvo, da korporativni kupci predstavljajo pomemben del skladiščnih najemnin. Omejitve vstopa so bistveno nižje od drugih vrst REIT-jev zaradi manjše količine kapitala, potrebnega za izgradnjo skladišča.
Primer samopodobe REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. je samoupravno in samoupravno nepremičninsko investicijsko podjetje, ki pridobi, poseduje in upravlja lastnosti samozaposlitve. Od 1. marca 2004 je imela 265 lastnih in / ali upravljanih lastnih prostorov za shranjevanje, ki jih sestavlja približno 15,5 milijona neto rentabilnih kvadratnih čevljev, ki se nahajajo v 21 zveznih državah v vzhodni in srednji zahodu Združenih držav Amerike, Arizone in Teksasa. Podjetje Sovran Self Storage skrbi za 11 teh nepremičnin za Locke Sovran I, LLC, nekonsolidirano skupno podjetje, ki je v 45-odstotni lasti družbe. Od 1. marca 2004 so vse razen dveh svojih nepremičnin opravljale posle pod trgovskim imenom Samostojno skladišče Uncle Bob. Samostojni skladi podjetja ponujajo poceni, lahko dostopni, zaprt prostor za shranjevanje stanovanjskih in poslovnih uporabnikov vsak mesec. Vse lastnosti imajo upravljavca premoženja na delovišču v času delovnega časa. Stranke imajo dostop do svojih območij shranjevanja med delovnim časom, nekaterim komercialnim strankam pa je zagotovljen 24-urni dostop. "- povzetek podjetja Reuter
Hotel in Resort REITs
V svetu naložb v nepremičnine je hotelski in turistični sektor tisti, ki je najbolj povezan s celotnim gospodarstvom. Kadar so časi slabi, ljudje manj potujejo za poslovanje in užitek, tako da se odrežejo v središče spodnjih linij teh podjetij. Posledično se morajo vlagatelji v hotelu REITs ukvarjati ne samo s preobremenjenostjo, temveč z gospodarskim pogledom na zemljepisno območje, na katerem se nahaja hotel ali letovišče, pa tudi na celotno državo.
Primer hotela in resorta REIT: LaSalle lastnosti hotela
"LaSalle Hotel Properties je samoupravno in samoupravno investicijsko investicijsko podjetje, ki kupuje, poseduje in daje v najem predvsem vrhunske in luksuzne hotele s polno storitvijo, ki se nahajajo na konvencionalnih, letoviščnih in velikih mestnih poslovnih trgih. Družba je imela 31. decembra 2003 v 17 hotelih s približno 5.600 sobami / apartmaji, ki se nahajajo v 10 zveznih državah in okrožju Columbia. Upravljajo hoteli neodvisnim upravljavcem hotelov. Pretežno vsa sredstva družbe so v lasti in vsa njegova poslovanja potekajo preko LaSalle Hotela za poslovno partnerstvo, LP. Družba je edini splošni partner operativnega partnerstva s približno 98,3% lastništvom od poslovnega leta, ki se je končalo 31. oktobra , 2003. Preostalih 1,7% imajo drugi omejeni partnerji. "- Reuterjev povzetek poslovanja
Zakaj REIT prodaja nepremičnine
Če je namen REITa pridobiti in pridobiti od naložb v nepremičnine, zakaj bi se nekatere vodstvene ekipe odločile za prodajo nepremičnin? Tako kot večina dobrih podjetij je priporočljivo, da družbe REIT občasno pregledajo svoj nepremičninski portfelj in odločijo, katera sredstva bodo v prihodnjih letih verjetno ustvarila manj od povprečnih denarnih tokov. Prihodki od prodaje teh nepremičnin se lahko ponovno vlagajo v priložnosti z višjimi možnostmi ali se uporabljajo za krepitev bilance stanja (tj. Zmanjšanje dolga ) ali povečanje premoženja delničarjev prek programa odkupa delnic . Vlagatelji morajo spoznati, da je glavni cilj vsake uspešne korporacije povečanje bogastva delničarjev, ne samo nepremišljeno nadaljevanje poslovanja.
Uporaba programov REIT za razpršitev in dodeljevanje sredstev
Naložbe v nepremičnine ponujajo privlačno alternativo navadnim obveznicam, obveznicam in vlaganju vzajemnih skladov. Tisti vlagatelji, ki so pozorni na diverzifikacijo , pa morajo vedeti, da ni dovolj preprosto, da bi kupili nekaj REIT-ov in pokličite svoj portfelj raznoliko. Namesto tega mora vlagatelj prepričati, da nepremičnine, ki jih pridobi, predstavlja geografsko in sektorsko raznoliko skupino nepremičnin. Za obrambnega vlagatelja je veliko bolj varno, da ima v različnih upravljavskih skupinah nekaj stanovanjskih, pisarniških, industrijskih, skladiščnih in zdravstvenih REIT-ov iz New Yorka v Kalifornijo, kot pa bi kupil samo podjetje za samozaposlitev, ki temelji na Pennsylvaniji.
Hipotekarni REITs
Hipotekarna družba REIT je družba, ki je specializirana za prevzem, pridobivanje in posedovanje dolžniških obveznosti, ki jih jamčijo nepremičninske nepremičnine . Hipotekarni REIT so v glavnem posojilni portfelji v nasprotju z lastništvom sredstva, kot v primeru njihovih nasprotnih strank.
Hybrid REITs
REIT se imenuje hibrid, če ima tako lastniške kot hipotekarne komponente. Čeprav investitorski svetovalci niso tako močno naklonjeni kot čisti kapitalski instrumenti REIT, so še vedno privlačne naložbene alternative.
Povzetek: Prednosti naložb v nepremičnine preko REIT
- Izogibati se je treba dvojnemu obdavčenju, ki bi omogočil združitev večjega kapitala investitorja.
- Strokovna in namenska vodstvena ekipa, odgovorna za tekoče poslovanje podjetja, ki investitorju zagotavlja strokovno znanje, ki presega njegovo lastno bazo znanja.
- Za razliko od nepremičnin, ki jih neposredno poseduje vlagatelj, so REITs likvidna sredstva, ki jih je mogoče prodati precej hitro, da bi zbrali denar ali izkoristili druge naložbene priložnosti.
- Z uporabo REIT-a lahko investitorji s samo nekaj tisoč dolarjev, ki so na voljo, lahko diverzificirajo svoja gospodarstva med različnimi geografskimi območji in specializacijo za nepremičnine. V primeru neposredne lastnine, to ne bi bilo izvedljivo finančno, razen če bi investitor prevzel finančne vzvode ali poslovne partnerje.
- REIT lahko izkoristijo dolžniške in lastniške trge ter zberejo sredstva, da izkoristijo priložnosti, ko se pojavijo.
- REIT imajo nižjo korelacijo z delnicami od številnih drugih razredov sredstev, ki zagotavljajo stabilnost portfelja za tiste z aktivno strategijo dodeljevanja sredstev .
- Visoke dividendne dividende v primerjavi s trgom ponavadi določajo nižje cene fantov na delnice REIT-a, kar jih pogosto ohranja od padanja navadnih delnic na medvedskih trgih .
Končno opozorilo na REITs
Investitor se mora vedno spomniti, da REIT ne predstavljajo le kupa nepremičnin. Sama po sebi so podjetje, ki se ukvarja z dogovorom, zato jih je treba ovrednotiti in analizirati kot take.