Merila za izbiro agenta za najboljši oglas
- Najvišja cena na seznamu za vaš dom
- Najnižja provizija
Na prvi pogled bi prodajalec lahko rekel: "Kaj? Ste si nori?" Ker prodajalci želijo najvišjo možno ceno in plačati najmanj znesek provizije. Toda ta dva merila nista zelo povezana z najemom pristojnega agenta in v številnih primerih popolnoma neupoštevna.
Poglejmo, zakaj.
Najvišja predlagana cena
Agenti vam ne morejo povedati, koliko bo prodal vaš dom. To je zamuda. Agent za kotacijo lahko prikaže primerljivo prodajo , čakajo na prodajo in aktivno prodajo. Toda vi izberete prodajno ceno in kupec vam bo povedal, ali je cena pravilna . Agent lahko predlaga ceno seznama, ki bo pritegnila kupca. Kjer gre od tam, je na splošno prepuščeno kupcu.
- Da bi dobili seznam , nekateri agenti izkrivljajo resnico.
Ker zastopniki ne morejo jamčiti vaše prodajne cene, agent za kotacijo, ki predlaga najvišjo ceno, je lahko zelo nejasen. Prosite agenta, da vam prikaže številke, ki podpirajo navedeno predlagano ceno . Če agent nima statistike ali se domača prodaja nahaja v drugi soseski, je to lahko rdeča zastava.
- Poiščite agencijo za kotacijo, ki vam ponuja razpon.
Obstaja pogosto, vendar ne vedno, cenovno območje. Morda se razlikuje 10.000 $ na nizko-koncu proti visoki, ali pa je širjenje lahko večje. Številni dejavniki določajo obseg, med njimi lokacijo, temperaturo trga in izboljšave v domu.
- Cenitev je umetnost.
Najboljši čas za ponudbo je v prvih 30 dneh na trgu. Dvanajst dni je idealno. Če je dom ceneno v redu, boste dobili ponudbo. Če je cena previsoka , morda sploh ne boste dobili nobenih predvajanj; kupci bodo preusmerili vaš dom in na koncu boste na koncu znižali ceno , tako da bi kupci spraševali, kaj je narobe z vašo hišo.
Ali bi izbrali zastopnika na podlagi komisije?
Nepremičninski posredniki niso enaki; vsak je edinstven. Zapomni si, da približno 10% agentov naredi približno 90% posla. Vsak ima svoje tržne tehnike in oglaševalski proračun. Z izbiro agenta z velikim oglaševalskim proračunom in dolarjem podjetja, ki bi ga lahko ujemali, boste morda dobili večjo izpostavljenost največjemu številu kupcev, kar je idealno. Doseganje večjega števila kupcev je enako boljšim možnostim za dobro ponudbo.
- Zakaj zastopnik voljno dela manj kot konkurenti?
Vedno obstaja razlog, zakaj posrednik ali nepremičninski posrednik popusta na nepremičnine . Včasih je to edini način, na katerega agent meni, da je mogoče tekmovati v zelo konkurenčnem podjetju, ker agent ne more drugače ločiti od konkurence na področju storitev, znanja ali pogajalskih veščin.
Če je edina korist, ki jo agent prinese na mizo je poceni pristojbina, se vprašajte, zakaj. Je agent obupan za poslovne ali nekvalificirane? Želite delati z obupnim agentom?
Včasih se bodo zaposleni v polni službi pogajali o nižji komisiji v posebnih okoliščinah, kot so:
- Kupujete hišo in hkrati prodajate hišo, ki obe transakciji dajete enemu agentu. Jaz ne dajejo popustov, kot je ta *, vendar bodo nekateri zastopniki.
- Pripravljeni ste narediti vse delo, oglaševanje, trženje in plačilo stroškov, povezanih s prodajo.
- Obljubljate, da boste posredniku posredovali več poslov, kar bi povzročilo več transakcij.
- Prodaš več kot en dom.
- Nimate dovolj kapitala za plačilo polne provizije.
- Agent vas sprejme kot pro bono primeru.
- Zastopnik izgubi uvrstitev, če ne ustreza pristojbini tekmeca.
- Zastopnik želi, da se oznaka (izpostavljenost prometu) preveč zaračuna s polno provizijo.
Če intervjuirate agente, ki ponujajo podobne storitve in se ne morejo odločiti med njimi, prosite, naj si ogledajo evidenco o prvotni ceni posameznega zastopnika in številk končne prodaje. Kvote so agent z najnižjimi plačili, ki bodo pokazali več znižanj cen in daljši DOM . Razlika med agentom, ki zaračunava 5% in 6%, je 1%. Vprašajte se, kako ste prišli ven, če vaša cena konča, zmanjšala za 2%, ker ste izbrali agent z nižjo pristojbino, ki si ni mogel privoščiti aktivnega trženja svojega doma.
Nasvet: Če je vaš dom v težko prodajni soseski, upoštevajte agenta z izkušnjami, ki prodajajo težko dostopne domove.
Pomen trženja agenta
Poleg dragega avtomobila ali modnih oblačil, dober agent na seznamu živi in umre s trženjem. Ker trženje prodaja domove. Prosite za pregled popolne kopije načrta trženja agenta. Natančno, kaj bo storil agent za prodajo vašega doma? Tu je najmanjša količina kosti, ki jo lahko pričakujete:
- Profesionalne oznake, vključno s številko mobilnega telefona agenta.
- Lockbox .
- Dnevno elektronsko spremljanje dostopa do ključavnice .
- Spremljajoča poročila o prikazih kupcev / povratnih informacijah prodajalcu.
- Predogled brokera.
- Spodbude za predogled brokerja / urada.
- Nasvet za izvedbo .
- Digitalno usmerjeno trženje.
- Oglaševanje v lokalnih časopisih, samo če je to upravičeno. Časopisi so passé.
- Izpostavljenost MLS s 36 + profesionalnimi fotografijami.
- Virtualni ogled .
- Porazdelitev na glavna spletna mesta.
- Štiri barve letaki, če je to upravičeno. Večina natisov je tudi passé.
- Financiranje letakov za kupce.
- Najmanj dve odprtimi hišami , ki zagotavljajo njegovo lokacijo, je kandidat.
- Neposredna pošta okoliškim sosedom, zunaj območja kupcev / posrednikov.
- Izpostavljenost na sejah Realtorja.
- Povratne informacije prodajalcem na kupčevih klicnih znakih in prikazih kupcev.
- Posodobljeni CMA po 30 dneh.
- E-poštne vire novih seznamov, ki tekmujejo.
- Posodobitve dejstev soseske, trendov in nedavne prodaje.
Ne pozabite, nobena taktika ne prodaja domov. To je kombinacija vseh teh metod, ki prodajajo domove.
Značilnosti dobrodelnega agenta
Boste v razmerju z vašim agencij za uvrstitev na seznam za mesec ali dva ali več. Izberite zastopnika, ki vam je všeč in se lahko nanaša. Tukaj je nekaj značilnosti, ki jih prodajalci pravijo, da hočejo v agentu:
- Izkušnje. Naj se novi agenti naučijo poslovanja na nečem drugem.
- Izobraževanje. Vprašajte o stopinjah in potrdilih.
- Iskrenost. Zaupajte svoji intuiciji. Vaš agent bi moral govoriti iz srca.
- Mreženje. To je poslovanje ljudi. Nekateri domovi prodajajo, ker so se agenti obrnili na druge agente.
- Pogajalske sposobnosti. Želite agresiven pogajalec, ne pa nekdo, da hitro prodaš na svoje stroške.
- Dober komunikator. Prodajalci pravijo, da sta komunikacija in dostopnost ključni.
Končno, prosite za osebno jamstvo. Če agent ne bo zagotovil uspešnosti in vas izpustil iz vnosa na zahtevo, tega agenta ne najame.
* Razlog za najboljše producente, ki vodijo ekipo, ponavadi ne ponujajo popustov, ker vodstvo ekipe morda ne bo delalo s kupci. Morda ji bo dodelila prodajalca članu ekipe za zaključek nakupa posla.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.