Kako zaprositi svojega agenta za zmanjšanje komisije
Ker nekaterim agentom ni treba.
Razumeti, kako so plačani zastopniki
Razdelitev odstotkov Komisije se razlikuje med posredniki, odvisno od politike podjetja in proizvodnje agentov. Najboljši agent, ki zapira 100 transakcij letno, je običajno plačan več, višji del, kot agent, ki vsakih nekaj mesecev zaključi en posel. Samo provizije za licenco lahko prejmejo provizijo. Posredniki imajo pisne pogodbe, ki zaposlujejo zastopnike in nato plačajo zastopnike, ponavadi kot neodvisni izvajalci.
Provizije, ki jih plača prodajalec, so razdeljene s približno polovico na seznam na seznamu, ostalo pa na prodajno stran; to ni vedno razdelek 50/50. Vedno večji trend je, da so zastopniki na borzi plačani več kot zastopniki, ki zastopajo kupca.
Zakaj ne zastopajo vseh zastopnikov enake komisije?
V večini primerov delajo po lokalnih običajih. Čeprav boste v vsaki vrsti velikosti in barve našli popuste, vrhunske proizvajalce, strokovnjake za soseske, veterane, nove blagovne znamke, agentje s polovičnim delovnim časom in zastopnike.
Zastopniki niso enaki drug drugemu. Nikoli ne bi smel izbrati zastopnika na podlagi provizije. Morda boste odkrili, da dražji agent ponuja storitve in dobičkonosne modele za svoje prodajalce, cenejši agenti ne. Na splošno se agenti na splošno plačajo, kaj so vredni. Vsi niso vredni iste pristojbine.
Tipični neto dobiček
Se vprašate, koliko agentov? Recimo, da kupec kupi 150.000 dolarjev. Skupna plačana provizija znaša 7%, s posrednikom kotiranja 4%, prodajnemu posredniku pa 3%. Maryjevemu posredniku se plača 4.500 $. Mary ima pravico do 50% manj kot 8% franšize. Mary prejme 2.070 $. Od tega Mary plača režijske stroške v višini 22% in odstrani 30% v prihranke za plačilo davkov na socialno varnost, zvezne in državne davke. Mary je ustvarila 993,60 $ čistega dobička.
Če Mary zapreti samo eno transakcijo na mesec in dela tipično 40-urni teden, to naredi neto urno plačo približno $ 5.78 za mesec. Če zaključi dva posla mesečno, potem Mary naredi približno enako kot strežniki na domu. Vsak nepremičninski agent ne ubije. Mnogi komaj čakajo, delno upokojijo ali delajo drugo službo.
Prodaja in nakup z istim agentom
Menijo, da je dovoljeno vprašati Mary, ali bo popustila del svoje provizije, če vam bo predstavila, da prodajate svoj dom, in tudi predstavlja, da kupite dom, Mary pa se morda ne strinja. Teorija deluje na predpostavki, da sta dve ptici v grmu boljši od enega v roki. Z drugimi besedami, če je Mary vaš agent na seznamu , bo zaslužila kotacijo komisije.
Plus, tako da vam pomaga kupiti še en dom, bo zaslužila prodajno stran te transakcije. Ena oseba. Dva ukvarja. Ampak to je bolj niansirana od tega.
Obstajajo zastopniki, ki vam bodo ponudili popust, če prodajate in kupujete dom po svoji agenciji. Nepremičninski posredniki, ki zavrnejo popuste, verjetno verjamejo, da sta oba posla ločeni drug od drugega, kar sta. Vključujejo ločene zneske dela, ne glede na to, ali sta prodajalec in kupec ista oseba ali dva različna in nepovezana posameznika.
Če Mary popusti vašo provizijo za vas, da bi dvakrat delali in zaslužili manj kot dvakrat toliko denarja, bi jo lahko zamerila. Morda bo tudi na prodajni strani komisije, ker nima nadzora nad pristojbinami, s katerimi se pogaja drug agent. Če želite prepričati Marijo, da vam "odstopi", boste morda morali Mary ponuditi še eno spodbudo, kot je napotitev, ki ji pošilja več posla po cesti.
Ko isti zastopnik predstavi tebi in kupca
To se imenuje dvojna agencija , v nekaterih državah pa sploh ni zakonita. Toda če je zakonita, bi Mary zaslužila obe strani komisije, kotacijo in prodajne provizije. Imenuje se dvojno zaključevanje transakcije. Ista lastnina, vendar dve ločeni stranki z ločenimi interesi in ločenimi sposobnostmi za tožbo. Mary je zdaj sprejela večjo odgovornost kot dvojni agent.
V nekaterih državah morajo dvojna sredstva delovati kot transakcijski agenti, pri čemer nimajo nobene strani. Ne nudijo nasvetov ali veliko pomoči, razen za obdelavo dokumentacije.
Včasih je običajna taktika, ki jo uporabljajo prodajalci v določenih delih države, da zaprosijo agenta za uvrstitev na seznam, če se bo strinjala, da bo znižala svojo provizijo, če bo predstavila tako prodajalca kot kupca. Imate možnost pogajanja o tem, ko podpišete pogodbo o vpisu ali ko prejmete ponudbo, vendar je bolje, če se o tem scenariju pogovarjate vnaprej, na začetku uvrstitve.
Upoštevajte, da bi ta pogajanja lahko ogrozila. To bi lahko zmanjšalo željo ponudnika listinjenja ali motivacijo, da proda svoj dom lastnemu kupcu. Poleg njene pravne fiduciarne odgovornosti, da trži svoj dom vsem razpoložljivim kupcem, kakšna je njena spodbuda, da kupca spodbudite k nakupu svojega doma, ko bo njena pristojbina zmanjšana? Še posebej, če ona stoji prodati ta kupec njenega nekoga drugega kotacijo in se plača več. Ampak pojdi in vprašaj. Mnogi zastopniki se strinjajo, da bi se na "spremenljivo provizijo" vprašali, ker menijo, da je verjetnost, da ne bodo zastopali obeh strani, tako da ne odstopata ničesar.
Več seznamov, isti prodajalec
Zmanjšanje provizij v zameno za številne izključne ponudbe istega prodajalca je odvisno od:
- Obseg dolarja
- Enostavnost prodaje
- Mobilnost trga
Če so vse tri od teh spremenljivk v korist agenta, se ne moremo pogajati in verjetno najlažje doseči pogajanja. Čeprav se spet ne bo vsak agent strinjal s tem. Še posebej vrhunski proizvajalci z močnim dohodkovnim tokom. Če vašega vnosa ne potrebujejo, ponudba 5 oglasov ni velika spodbuda.
Agenti, ki nadzorujejo soseske
Agenti, ki vsako leto na določenih območjih naredijo tono poslovanja, navadno popustijo točko tu in tam. To so zastopniki, ki bi lahko zaprosili za višjo provizijo, vendar se hitro strinjajo, da bodo znižali pristojbine, če obstaja konkurenca drugega agenta. Če vam je všeč agent, ki vam je ponudil višjo provizijo, vendar je opravil intervju z drugo osebo, ki se je strinjala, da opravite delo za manj, pokličite prvega posrednika in ponujate pristojbino drugega zastopnika. Razloži zakaj. Tudi v mislih, da je beseda: dobite tisto, za kar plačate, je zelo pogosto res. Ne bodi tako obešen na provizije, da si izgubil pogled na najem najboljšega posrednika, ki ga lahko najdete.
Spomnim se prodajalca v mestu Elk Grove, ki je poskusil to taktiko. Morda je prebral moj članek? Prosil me je, da se ujemam z drugo agencijo. Ko sem zavrnil ta pojem, je začel jokati. Ampak želim vas, je žaloval. Pravkar ni hotel plačati moje provizije. Torej, je želel moje storitve, vendar samo z popustom. Moral sem mu povedati, da ima srečo. To ne deluje tako.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.