Opredelitev: fiduciar je na splošno oseba, ki ji zaupate. Fiduciarno razmerje se oblikuje med dvema stranema, ki zaupata drug drugemu. Zaupanje je običajno povezano s premoženjem, denarjem ali premoženjem.
Pri nepremičninah se oblikuje fiduciarno razmerje med nepremičninskim posrednikom, znanim kot fiduciar, ter kupcem ali prodajalcem, znanim kot glavni zavezanec. Na primer, zastopnik kupca deluje v imenu kupca in mora imeti interes kupca nad interesi zastopnika.
Za to ustvarjeno zaupanje je potreben najvišji standard oskrbe in lojalen odnos do kupca.
Podobno lahko prodajalec zastopnik postavi v fiduciarni odnos s prodajalcem prek pogodbe o izključni kartici , skupaj z razkritjem agencije (v Kaliforniji). Kot zastopnik prodajalca prodajalcu ne more kupcu povedati, ali bo prodajalec kupcu brez kakršnega koli izrecnega pisnega dovoljenja prodajalca sprejel manj ali ne razkril nobenih drugih osebnih podatkov o prodajalcu.
To pomeni, ko kupec ali njen zastopnik pokliče agenta za posredovanje, da bi vprašal, ali bo prodajalec sprejel nižjo ponudbo, agenciji za kotacijo ne sme razkriti teh podatkov, tudi če jo pozna. Brez izrecnega pisnega dovoljenja bi se štelo za strogo kršenje fiduciarja za agenta, ki bi rekel, na primer: "Mislim, da je dom izčrpan in prodajalec sanja." Toda, koliko agentov, na katere ste na seznam, slišite podobne pripombe?
Če kupec prosi agenta za kotacijo, kako nizko bo prodal prodajalec, je nekaj pravilnih odgovorov:
- Napišite ponudbo in jo bom predstavil
- Prodajalec pričakuje, da bo prejel cenik
- Z vami ne morem razpravljati o nižji ceni
Dogovor o posredovanju kupcev vzpostavlja pravni dokument med kupcem in posrednikom / agentom kupca, ki določa fiduciarne dolžnosti vsake stranke.
Ko je bil fiduciar prekršen, kupec na primer ne zaupa agenta, da je fiduciarno razmerje mogoče šteti za pokvarjeno, zato je zastopnik kupca lahko pooblaščen, da prekliče pogodbo, in obratno.
Kaj lahko agent kupca naredi za kršitev fiduciarja? Kaj pa pošiljanje ponudbe kupca agenciji za kotacijo in opravičevanje za pogoje ponudbe? Gotovo sem se to zgodilo. Nekateri zastopniki bodo svoje kupce vrgli pod avtobus in to je neposredna kršitev fiducijarja. Posrednik kupca nikoli ne bi smel predlagati, naj na agenciji kotirajo na borzi, da bi spodkopali ponudbo kupca.
Kljub temu sem imel kupčeve zastopnike rutinsko razkrivati stvari, kot so: "Čeprav smo zahtevali 10 stvari, ki jih je treba popraviti v naši zahtevi za popravilo, se kupec resnično ukvarja le s škodljivci. Če se borite proti prodajalcu, ki se strinja, da bo plačal za škodljivce, lahko to delo naredimo. "
Kaj bi kupec moral povedati o takšni izjavi? Predstavljam si, da bi bil kupec besen in bi se lahko skušal odprazniti svojega agenta na kraju samem. Toda kaj je še huje, kaj bi rekel sodnik? Ta predstavnik kupca je preprosto povedal agenciji za kotacijo, da precej ne upošteva zahteve kupca za popravila. Agent je osebne podatke o kupcu razkril agenciji za kotacijo in, po drugi strani, prodajalcu.
To je fiducijarna zloraba. To je proti zakonu. Prav tako uničuje strokovno in etično stanje nepremičninskega posrednika. Ni čudno, da nekateri ljudje verjamejo v ta grozljiv vtis, da agenti skrbijo več o proviziji kot najboljši interesi svojih strank. Zaupanje - brez tega dragocenega temelja za poslovni odnos, nimaš ničesar.
Primer: Zaradi Jackovega fiduciarja s svojo stranko, kupcem Bonniejem, Jacku ne more povedati, ali je Bonnie pripravljen plačati več za nakup prodajalca. Jack mora ponuditi Bonniejevo ponudbo, kot je napisana prodajalcu in ne razkrivati ničesar o Bonniejevem namenu, da se pogaja.