Preusmeritev domov za prikaz ničnih dni na trgu
Na kupčevem trgu je DOM na splošno višji, saj zaloga traja dlje časa za prodajo. Na prodajnem trgu je DOM manjši.
Dnevi v zvezi s tržnimi zadevami. Za določitev povprečnih dni na trgu, zastopniki sprejmejo zadnjih 30 dni na šest mesecev prodajanih oglasov, skupaj dodajajo dneve na trgu (preden je bil vsak vnos v teku), in jih razdelite s številom vnosov.
Na primer, če je v decembru vnesel šest vnosov v čakalni status - kar pomeni, da je prodajalec sprejel ponudbo kupca, vendar še ni zaključen - in tri od teh seznamov so bili na trgu pet dni, en vnos je bil na trgu 21 dni in dva sta bila navedena 30 dni pred sprejetjem ponudbe, najprej dodajte skupaj vse dni na trgu. Povprečni dnevi na trgu za december v tem primeru so pridobljeni z dodajanjem 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, kar je enako 96 dni. Torej, razdelitev 96 s šestimi oglasi bo enaka 16 povprečnim dnevom na trgu.
Ali povprečne dni na trgu?
Kaj je bolj pomembno? 16 povprečnih dni na trgu ali števila dni na trgu vsakega kotacijskega lista? Če ste kupec, je to seveda dom, ki ga želite kupiti. Če ste prodajalec, katerega dom je bil na trgu 17 dni, boste padli v spodnjih 50% domov, ki so bili prodani v prejšnjem mesecu.
Kako kupci gledajo na dnevi na trgu
O tem ni nobenih ifs, ands ali buts. Ko kupci vidijo obsežne dni na trgu, menijo, da je prodajalec obupan za prodajo, ker je dom še vedno na trgu. Kupci tudi verjamejo, da bi lahko prišlo do nečesa narobe z domom, ki je povzročil, da drugi kupci prenesejo. Obe predpostavki pa sta lahko napačna.
Domovi se lahko zadržijo na trgu iz naslednjih razlogov:
- Pogost razlog je previsoko.
Agent je lahko "kupil" kotacijo z zavajajočim prodajalcem v prepričanje, da je dom vreden več, kot bo trg prinesel. Ni za nenavadnega, da bi agent namerno prevzel previsoko kotacijo . - Mali motivator prodajalca.
Včasih prodajalci želijo "preizkusiti trg" s previsokimi cenami, samo da bi ugotovili, ali lahko najdejo norega plačati to ceno. To je znana kot najslabša napaka prodajalca . - Trdnost.
Prodajalci bi se lahko obtičali po ceni in so bili pripravljeni čakati na trg, dokler trg ne bi dosegel želene cene. - Dol trga nepremičnin.
Na kupčevih trgih lahko traja več časa za prodajo doma kot na prodajnih trgih. Dom, ki bi v petih dneh prodal na prodajnem trgu, bi se lahko prodal čez 90 dni na trgu nepremičnin . - Ni na voljo za prikaz.
Če je najemnik zaseden, je težko dobiti dogovor od najemnika. V večini primerov se domovi s ključavnico pojavljajo bolj pogosto kot tisti brez.
- Neprimerno za prikaz.
Včasih prodajalci kupujejo domove na trgu, preden so pripravljeni dovoliti kupcem, da to vidijo. V prvih 30 do 60 dneh uvrstitve lahko končajo popravila ali slikanje na preprodaji . - Zmanjšani časi prikazovanja.
Nekateri prodajalci menijo, da bo kupec držal strogih časov, kot so ponedeljek, ponedeljek ali ponedeljek od 5 do 18 ure. Kupci turističnih domov glede na lastne vozne redove. Če vaš dom ni na voljo v trenutku, ko ga kupec želi videti, ga verjetno ne bodo nikoli videli - Znižana provizija.
- Čeprav so zastopniki za nakup potrebni za prikaz vseh oglasov, številni agenti zavračajo prikaz domov, ki ne plačujejo iste provizije kot konkurenčni domovi. Pogosto so ti domovi na seznamu diskontnih posrednikov .
- Majhna izpostavljenost interneta ali MLS.
Če dom ima eno fotografijo v MLS , bodo kupci verjetno prenesti na seznam in namesto tega izbrali domove, da bi videli, da imajo več fotografij.
Posredovanje agentov, ki se odzovejo na ponastavljene dni na trgu
Pogosta praksa pri številnih nepremičninskih posrednikih je, da po določenem številu dni umaknejo uvrstitev iz MLS in jo prenesejo kot nov seznam. Zastopniki reagirajo, da kažejo nič dni na trgu, saj vedo, da kupci gravitirajo do novih oglasov.
Mnogi kupci ne marajo te prakse, ker menijo, da je zavajajoče in ne natančna slika števila dni na trgu. Ko je dom na trgu 60 do 90 dni, ni nič nenavadnega, da bi ga prodal v petih dneh po vrnitvi na trg kot nov seznam.
Včasih prenehajo oglasi. Mnogi zastopniki objavijo seznam za 90 dni in ko se seznam izteče , novi agent snapi na seznam in nagradi napornega dela prvega agenta. Če ste zadovoljni s svojim sedanjim agentom, morda razmislite, ali se boste povezali z obstoječim agentom.
Iskanje kumulativnih dni na trgu
Nekateri sistemi MLS ne dovolijo, da bi agenti umaknili vpis in jih vnesli kot nov seznam, ne da bi najprej preklicali ali prenehali objavljanje. V vsakem primeru je agentu razmeroma enostavno določiti število dni na trgu; kupcu ni tako enostavno.
- Preverite zgodovino oglasov.
Eden od načinov je vnos naslova nepremičnine v MLS, da najdete podvojene, potekle ali umaknjene sezname. V Sacramento MLS, to je znano kot vleče "zgodovino" lastnine. - Poiščite zbirni DOM.
Nekateri MLS so spremenili način poročanja o seznamih in vključevali kumulativne dneve na trgu pri samem vnosu. - Vprašajte svojega agenta.
Če delate s strokovnjakom za soseske , bo vaš agent imel precej dobro idejo, če je bil dom naštet prej, koliko in kdaj. - Vprašajte agenta za oglase.
Ker nepremičninski posredniki ne morejo napačno predstaviti nepremičnine, lahko vprašate agencijo za kotacijo neposredno vprašanje. Ne sprašuj, kako dolgo je bil dom na trgu, ker bi morda prišlo do znižanja cene , zato se bo agent počutil upravičeno, da vam bo povedal dneve na trgu po novi ceni. Vprašajte, ali je poteklo / umaknilo / preklicalo in se nato ponovno pridružilo. Bodite specifični. - Iskanje po spletu.
Naslov za lastništvo v iskalnik, kot je Google ali Yahoo, vnesite na več različnih načinov. Vsi njegovi prejšnji spletni oglasi bi se morali pojaviti. - Vprašajte sosede.
Sosedje poznajo vse, kar se dogaja na njihovem območju, in pogosto so več kot zadovoljni, da vam povem, kako dolgo je dom na trgu.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.