Projekcije nepremičnin za prodajalce in kupce
Veliko nakupnih pogodb, ki se uporabljajo v nepremičninah, vsebujejo določbe o prorakcijah med prodajalci in kupci. Pred podpisom kupoprodajne pogodbe jo morate prebrati, da ugotovite, kako se obdelujejo projekcije, saj boste morda želeli predlagati spremembo besed o prorakcijah.
V večini primerov, vendar ne vsi, se kupci zaračunavajo za programe. Obračuni se prikazujejo kot bremenitev na zaključnem izpisku kupca in kot kredit na zaključni izjavi prodajalca.
Krediti povečujejo čisti dobiček prodajalca in povrnejo prodajalca za predmete, ki jih je prodajalec plačal za časovno obdobje, ko prodajalec ne bo lastnik premoženja.
Progresi za hipotekarne obresti
Za razliko od najemnine, ki se plača vnaprej, se hipotekarne obresti izplačujejo zaostali. Ko na primer plačate hipotekarno plačilo 1. januarja, plača obresti za december.
Na novo hipotekarno posojilo, posojilodajalci želijo zbirati obresti do 30 dni, preden je treba plačati prvo hipotekarno plačilo . To pomeni, če ste zapreti, recimo, 15. november, bo vaša prva hipotekarna plačila zapadla 1. januarja. Plačilo obresti za december bo plačano 1. januarja.
Kot posojilojemalec vam bomo od 15. novembra do 1. decembra zaračunali 15 dni obresti na vaš zaključni izpis. Če želite ugotoviti, kakšen je vaš delež obresti v tem scenariju, tu je formula:
- Znesek posojila x Obrestna mera = Letni obresti.
- Letni obresti, deljeni z 12 meseci = mesečni obresti .
- Mesečni obresti deljeno za 30 dni = Dnevna obresti.
- Dnevna obrestna mera x 15 dni (plačilo obresti na 1. december) = Proračun obresti na obresti.
Enaka glavnica velja za prodajalce, ki morajo plačati obresti v povezavi z izplačilom posojila v skladu s povpraševanjem upravičenca posojilodajalca.
Davčne napovedi nepremičnin
Vsaka država različno koledarsko leto svoje nepremičninske davke utemeljuje.
Koledarsko leto je v Kaliforniji od 1. julija do 30. junija. Prvič, ugotovite, kako vaša občina zbira davke. Nekatere države vnaprej zaračunajo davke na premoženje , nekateri zbirajo zaostale zneske, nekatere zbirke pa so odvisne od časa v letu.
Davki se najpogosteje izplačujejo v dveh obrokih. Naslednja stvar je ugotoviti, ali v obdobju, v katerem ste zaprt, gre za predplačane davke. Če so davki predplačani in ste prodajalec, boste prejeli kredit. Če so davki predplačni in ste kupec, vam bomo zaračunali. Nasprotno velja, če davki še niso zapadli in jih je treba plačati - prodajalci bodo prejeli debetno poravnavo in kupci kreditno poravnavo.
V nekaterih primerih, tudi če davki še niso zapadli in se plačujejo, če je vaš datum zaprtja blizu datuma, ko bodo davki zapadli, bo vaš bliže plačal davke od prihodkov prodajalca, neuporabljenemu znesku pripisal prodajalcu in zaračunal kupca ustrezno.
Nekateri računski kupci ne bodo zahtevali nobenih davčnih napovedi v kupni pogodbi, če je očitno, da bo kupec pričakoval, da bo prodajalcu povrnil del predplačanega davka. Če ste prodajalec v tej situaciji in ne razumete pomena "nobenih proracunov" , boste davke placali v obdobju, v katerem niste zasedli premoženja.
Združenja lastnikov domov
Ker večina združenj lastnikov stanovanj zbira mesečne takse vnaprej (nekaj računov HOA kvartalno ali letno), če prodajalec še ni plačal pristojbine, se bodo stroški plačali iz prihodkov prodajalca. Prodajalec prejme kredit za neuporabljeni del dajatev.
Na primer, če je pristojbina 300 evrov mesečno, dnevna poravnava znaša 10 evrov. Ko se transakcija zaključi 10. v mesecu, se prodajalcu zaračuna 10 dni pristojbin HOA ali $ 100. Kupec bo plačal 200 dolarjev za 20 dni članarine.
Rent Prorations
Najemnina se običajno plača vnaprej. Kupci, ki kupijo naložbeno nepremičnino, pričakujejo, da prejmejo kredit za ta del najemnine, ki pokriva časovno obdobje, v katerem bo kupec lastnik nepremičnine.
Prodaja, ki se zaključi 15. novembra, vključno z nepremičninami, ki jih je najemnik zakupil za 1.000 $ na mesec, bi privedlo do tega, da kupec dobi kredit za 15 dni predplačniške najemnine ali 500 dolarjev.
Prodajalec bi dobil bremenitev 500 dolarjev. Varščinske depozite, ki jih ima prodajalec, se kupcu prenesejo tudi kot kredit na kupca in bremenitev prodajalca.
Zavarovalne napovedi
Zavarovalne premije se plačujejo vnaprej. Kupci ponavadi sprejmejo novo zavarovanje za zavarovanje nevarnosti / požara pri nakupu doma . Če pa kupec prevzame obstoječo posojilo ali kupi zemljiško pogodbo , lahko kupec od prodajalca zahteva, da prenese obstoječo zavarovalno polico.
Politike požarnega zavarovanja se prenesejo z ali brez nadomestila. Z upoštevanjem pomeni, da bo prodajalec vrnil za to obdobje prodajalec, ki ne bo lastnik premoženja. Brez premisleka ne bo prišlo do proracunov. Večina kupcev dobi novo politiko danes.
Utility Prorations
Ni pogosto, da so javne službe na koncu zaprtih, vendar pa se projekcije uporabljajo za nekatere občine. V okrožju Sacramento, na primer, če prodajalec ne plača okrožnih ali mestnih javnih služb (voda, kanalizacija, smeti), potem službe preidejo na davčne ocene.
Komunalne storitve se nato odbijejo od davčnega računa za prorakcije, kupec pa se knjiži v dobro za prihodnje davčne račune. Videli boste, da se ta položaj zgodi v kratki prodaji in prodaji, ker prodajalec, če prodajalec ne plača hipoteke, verjetno ne plačuje računov za uporabnost.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.