Kaj naj vedo o združenjih domov?

Vprašanja o HOA pred nakupom

Nakup condo ali townhome je več kot štiri stene in notranji zračni prostor; to pomeni tudi nakup lastnega združenja. Pametni kupci pregledajo vse dokumente združenja lastnikov, vključno z najnovejšimi računovodskimi izkazi, da ugotovijo, ali kupujejo v denarni jami ali rudniku zlata. Tukaj so glavna vprašanja, ki jih mora kupec vprašati:

Kako je finančno zdravje združenje lastnikov domov?

Če želite to ugotoviti, prosite in berite (da, so dolge vsaj 50 strani ali več) kopije naslednjih dokumentov:

• Zaveze, pogoji in omejitve (CC & R)
• Podzakonski akti in predpisi
• Zasedanje Zapisnik za zadnje leto
• Finančni izkaz podjetja HOA

Ti dokumenti vam bodo povedali o:

• Posebne ocene se načrtujejo za obravnavanje odloženega vzdrževanja
• Načrtovane izboljšave kapitala
• Znesek denarnih rezerv
• Ne glede na to, ali se združenje ukvarja ali je bilo toženo
• Povečuje se zgodovina in verjetnost povečanja pristojbin

Mesečne dajatve

Kaj vam kupujejo mesečni davek? Ali vključuje plačilo za:

• Voda
• Kabelska televizija
• Talno vzdrževanje / vrtnarji
• Trash pick-up
• Storitve kanalizacije
• Zavarovanje
• Pristojbine za strokovno upravljanje
• Bazen, spa ali fitnes centri
• Ceste in pločniki
• Dodeljeno / podzemno parkirišče (in če je, koliko prostorov?)
• Dostop do vrat

Kako se pristojbine primerjajo s pristojbinami, ki jih zaračunajo drugi stanovanja na tem območju? Prodal sem stanovanje v starejšem kompleksu, kjer so bile pristojbine 120 dolarjev. Preurejeni stanovanja za vogalom so bili prodani z dajatvami 190 dolarjev. Glavna razlika med obema kompleksoma je bila preurejena enota naprave iz nerjavečega jekla in granitni kuhinjski števci.

Zato prosim kupce: "Ali je vredno 70 evrov mesečno, da bi imeli aparate iz nerjavnega jekla?" Za nekatere kupce je ta odgovor "da".

Kdo upravlja kompleks?

Večji kompleksi zahtevajo strokovno vodenje. Morda bi stalo več za najem profesionalnega podjetja, vendar se dolgoročno nagiba k prihranku denarja. Strokovni menedžerji imajo več pogajalskih moči pri pogajanjih za storitve, kot so ponudbe za vrtnarje ali splošno vzdrževanje, ker predstavljajo tako veliko število kompleksov.

Koliko enot se izplača?

Nihče nima rad tenantov. Ni, da so najemniki slabi ljudje, vendar obstaja nekaj resnice, da najemniki ne poskrbijo za premoženje na enak način, kot bi ga lastnik poskrbel za to. Poleg tega nekateri posojilodajalci ne bodo posojali denar kupcu, če je v najemu prodanih več kot 25% enot. Nekatera družinska združenja ne dovolijo, da lastniki najamejo svojo enoto za več kot 30 do 60 dni, če sploh ne.

Kako tiho so enote?

Vprašanje sosedov bo potencialnim kupcem predstavilo zamisel o faktorju hrupa, a bo tudi vožnjo na območju pozno v soboto zvečer. Najbolje je kupiti vogalno enoto, ker manj običajnih (sosednjih) sten pomeni manj hrupa. Vendar pa zvočno izolacijo ne pomaga veliko, če vaša sosednja soseda uživa Pink Floyd vsako nedeljo ob 2 uri.

Stranka, ki je kupila posteljo v spodnjem stropu blizu stopnic, ki je pripeljala do drugega nadstropja, je bila zaskrbljena, ker je slišala zvok stopnic na stopnicah, zato sem predlagal, da se pogovarja z upokojencem. Izkazalo se je, da je bil prebivalec predsednika HOA in lepljiva za mirno držanje stvari.

Kakšne so omejitve za udobje, parkiranje in hišne ljubljenčke?

• Poiščite ure uporabe bazenov, zdravilišč in rekreacijskih prostorov, kot so teniška igrišča ali igralne sobe in preverite, ali ti časi delujejo s svojim urnikom.

• Kako se obdela parkirišče za goste in koliko parkirnih mest se izvaja z vsako enoto? Ali je možno najeti dodatni parkirni prostor, če ga potrebujete?
• Koliko vam bo zaračunano nadomestiti izgubljen ključ za varnostna vrata ali klub?
• Koliko hišnih ljubljenčkov imate? Ali obstajajo omejitve velikosti? Ali lahko dovolite prinesti ljubljenčke skozi preddverje na povodcu?

Končno se pogovorite z ljudmi, ki tam živijo. Pozno popoldne povlecite na parkirišče ali garažo, ko se domovci vrnejo z dela. Če sovražijo združenje lastnikov, vam bodo nedvomno povedali, kaj je narobe z njim. Bolj bolje ugotovite razpoloženje in razloge za to, preden kupite kot kasneje. HOA imajo pooblastila za regulacijo in monetarne kaznovanje lastnikov za kršitve, kot še nikoli prej, zato se prepričajte, da v celoti razumete, kaj kupujete, preden se prijavite na spodnji vrstici .

_{V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.}