Kako zemljiška pogodba deluje za nakup domov

Zakaj kupci doma kot zemljiški zakupi

Land pogodbe za nakup domov so bili zelo priljubljeni v poznih 1970-ih in zgodnjih 1980-ih. Takrat so bile pogodbe o prodaji obrokov, včasih imenovane pogodbe za dejanje, ponujale bolj privlačne pogoje financiranja po višjih stopnjah in strogih standardih usposobljenosti institucionalnih posojilodajalcev.

Zemljišča so začela izginiti, ko so se zahteve po posojilih umirile in stopnje padle pod 8%. Toda v celoti niso izginili in se v hipotekarni krizi dejansko vrnili na trg.

Prejšnji lastniki stanovanj, ki so izgubili svoje domove do zaprtja ali prodali s kratko prodajo, so se začeli nagibati k zemljiškim pogodbam kot alternativo financiranju, ko so jih velike banke zavrnile.

Kaj je nakup zemljišča?

Nakupna pogodba za obroke je vsaka vrsta pogodbe, ki zahteva redna plačila, vendar se v nepremičninah običajno imenuje zemljiška pogodba, pogodba za dejanje ali pogodba za prodajo. Izraz "zemljišče" je zavajajoč, ker se lahko pogodba o zemljiščih uporablja za nakup kakršne koli vrste nepremičnin z ali brez izboljšav.

V pogodbi o prodaji obroka je razvidna prodajna cena, višina plačila, obrestna mera, znesek mesečnih (ali rednih) plačil in dolžnosti vsake od strank. Zajema take odgovornosti, kdo bo vzdrževal dom, plačal zavarovanje in davke na premoženje - kar je na splošno kupec. Pogodba bo vključevala regres za prodajalca v primeru, da kupec preneha izplačevati obroke.

Posebnosti:

• Zemljišča ali pogodbe za dejanje so varnostna pogodba med prodajalcem, imenovano prodajalcem in kupcem, ki se imenuje prodajalec.
• Prodajalec se strinja s prodajo nepremičnine s financiranjem nakupa za prodajalca.
• Prodajalec zadrži pravni naslov in Vendee prejme pravičen naslov.
• Finančna sredstva, ki jih prinaša lastnik, lahko vključujejo obstoječo hipotekarno stanje (glej več spodaj) ali pa je premoženje lahko prosto in jasno (najboljša možnost).

• Po plačilu v celoti prodajalec preda prodajalcu nepremičnino.

All-inclusive (Wrap-around) zemljiške pogodbe

• Pogodbe o zavojanju vsebujejo obstoječo hipoteko.
• Prodajalec plača prodajalcu eno plačilo.
• Po prejemu plačila prodajalec plača plačilo osnovnega posojilodajalca in ostane v celoti.
• Če ima obstoječa hipoteka nižjo obrestno mero od obrestne mere za pogodbo, prodajalec zasluži dodatne obresti na denar, ki ne pripada prodajalcu. To je znano kot preglasitev.

Sledi kako deluje.

1. Recimo, da je prodajna cena 100.000 dolarjev.
2. Vendee spusti 10.000 dolarjev.
3. Prodajalec se strinja, da bo vplačal na 90.000 dolarjev, obresti na 6,5%, plačati 567 $.
4. Obstoječe posojilo je 50.000 dolarjev, ki se plača s 5% obresti s plačilom v višini 268 $.
5. Prodajalec zasluži 6,5% obresti na 40.000 $ kapitala, PLUS 1,5% obresti na obstoječo hipoteko 50.000 $ in žepov 299 $ na mesec.
6. Prodajalec plačuje tudi davke, zavarovanje in vse druge stroške lastništva.

Ravni pogodbe

Ni neposrednega interesa za neposredne pogodbe. Ponudnik se lahko strinja, da plača obstoječemu posojilodajalcu neposredno in izvede drugo plačilo prodajalcu, ali prodajalec lahko pošlje prodajalcu eno plačilo in prodajalec izplača plačilo osnovnemu posojilodajalcu.

Oglejmo si prejšnji primer na ravno pogodbo:

1. Prodajna cena 100.000 $.
2. Prodajalec odloži $ 10,000.
3. Vendee plača eno plačilo v višini 268 evrov za obstoječo posojilno bilanco v višini 50.000 dolarjev, z obrestmi 5 odstotkov.
4. Prodajalec drugi ponudnik plača prodajalcu v višini 40.000 dolarjev, ki ga prinaša lastnik, z obrestmi 6,5% in plačljivo na 253 USD na mesec.
5. Skupaj obeh plačil je 521 $, ki prihrani Vendee $ 46 na mesec čez ovinek.

Moč prodaje

• Nekatera naslovna podjetja pripravijo osnutke in zavarovajo zemljiške pogodbe, ki vsebujejo prodajalca, prodajalca in skrbnik. Boste morali poklicati okoli, da bi našli tako naslov podjetja.
• Prodajalec in prodajalec, kot zaupnik v skrbniški posel , dodeli pravico, naslov in interes skrbnika, da bi zavaroval obveznosti prodajalca in prodajalca.
• V primeru, da Vendee preneha opravljati plačila, ima skrbnik pooblastilo za izključitev v okviru prodaje.

• Postopek vložitve obvestila o privzeto se razlikuje od države do države.

Pospeševalne klavzule pri osnovnih posojilih

Vsa današnja posojila vsebujejo klavzule pospeševanja in odtujitve . Posojilodajalci so imeli dolgoletno zgodovino klicanja posojil, ki jih je treba plačati takoj in jih je treba plačati, če so kupci prevzeli naslov "ob upoštevanju" obstoječih posojil . To je zato, ker so posojilodajalci želeli kupce, da se kvalificirajo, plačajo posojila in višje obrestne mere .

Sue Heimbichner, pooblaščenec za pomoč pri Chicago Naslovu v Sacramentu, je bil v podjetju že od leta 1976 in je spremljal popularnost pogodb o zemljiščih. Ena od največjih tožb iz tega obdobja se je razvila od kupcev, ki so imeli naslov, ob upoštevanju obstoječih hipotek, ki jih imajo zvezna združenja za prihranke in posojila. Kongres je sprejel Zakon o depozitarnih institucijah iz leta 1982, s čimer je dejansko izbrisal sposobnost prevzema obstoječih posojil.

Heimbichner pravi, da posojilodajalci danes gledajo drugače. "Nekateri posojilodajalci so veseli, da imajo opravljena plačila," je dejala. Toda ne poskušajte prevzeti posojil, ki jih podpira vlada. "Ne želite se zmešavati z vlado," opozarja Heimbichner, "ker boš dobil udarce." Če vaša zemeljska pogodba vsebuje obstoječo hipoteko, bi morali poiskati nasvet nepremičninskega odvetnika.

Vzorci vladnih posojil so Fannie Mae ali Freddie Mac, vladna posojila pa so FHA ali VA.

Ponudnikova pravica potrošnikov

Za vse praktične namene ima Prodajalec lastnino in ima pravico:

• Posest.
• Tiho uživanje in uporaba premoženja.
• Izključitev in prisiljevanje drugih, da zapustijo prostore.
• Vnovična prodaja.

Koristi za prodajalca

• Ni kvalificiranega, čeprav bi prodajalec prosil za kopijo kupčevega kreditnega poročila .
• Prilagodljivost v plačilu. Znesek je prenosljiv.
• Obdobje trajanja zemljiške pogodbe, obrestne mere in plačil se lahko prenese.
• Nizki stroški zapiranja . Plačilo posojilodajalcev ni.
• Hitro zapiranje. Transakcije se lahko zaključijo čez 7 dni ali manj.

Koristi za prodajalca

• Običajno višja prodajna cena in nobena ocena. Čeprav kupcem svetujemo, da pridobijo oceno.
• Če je obdavčljiv, se morda lahko kvalificira za odloženi dobiček.
• Mesečni prihodek.
• Pogosto je boljša donosnost kot račun na denarnem trgu .
• Če lastnina ni skladna, je preprost način prodaje.
• Hitro zapiranje.

Nasveti kupca

• Pridobite oceno.
• Pridobite zavarovanje z naslovom.
• Vključite storitve holdinga, da zadržite posest izvršenega dejanja in izvirne dokumente.
• Pogovorite se z nepremičninskim odvetnikom .

Nasveti prodajalca

• Potegnite kreditno poročilo kupca.
• V obstoječi zavarovalni polici vključite imena ponudnika in prodajalca.
• Najem družbo za izplačilo, ki bo ukvarjala z zbiranjem pogodb.
• Pogovorite se z nepremičninskim odvetnikom.

Ta članek se ne sme napačno razlagati kot pravno svetovanje. Samo odvetniki lahko nudijo pravno svetovanje.

V času pisanja je Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, posrednik v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.