Kako prodati svoj dom s pogodbo o zemljiščih
Razlika med zemljiško pogodbo in hipoteko
Zemljiške pogodbe so varnostni sporazumi med prodajalcem, znanim kot prodajalec, in kupcem, znanim kot prodajalec.
Prodajalec izvaja financiranje za prodajalca, ki lahko ali ne vsebuje osnovnega posojila. Glavna razlika med zemljiško pogodbo in hipoteko je, da kupec ne dobi listine ali jasnega naslova nepremičnine, dokler se ne odplača zemljiška pogodba.
Nekatere države imajo zakone, ki obravnavajo zemljiško pogodbo, ki je podobna listinskemu poslu, in te pogodbe o zemljiščih določajo skrbnika in dajejo skrbniško "prodajno pravico", da sproži postopek zaprtja v primeru, da Vendee ne izpolni pogodbe. Druge države kupcem dajejo daljši čas odkupa, podobno kot pri hipoteki. Zaradi teh razlogov je pomembno zmanjšati možnosti neplačila s predhodnim kvalifikacijam prodajalca.
Zaščita prodajalca pri prodaji domovnega zemljišča
Če imate osnovno posojilo, ki je na izbiro med pogodbo ali sklenjeno pogodbo, ponudite zemljiško pogodbo. To vam bo dalo prednost pri obstoječi obrestni meri prve hipoteke.
Vprašajte za pravno nasvet glede klavzule o odtujitvi. Posojilodajalec lahko pokliče vaše zapadlo posojilo, ki ga je treba plačati, če posojilodajalec odkrije, da ste prodali hišo po zemljiški pogodbi.
- Pridobite kreditno poročilo o kupcu. Če je kupec vložil stečaj, zamujena plačila drugim upnikom ali, še slabše, nobenega kredita, so ti odtujitveni zapisi rdeča zastava.
- Zahtevajte naslov zavarovalne police . V naslovna iskanja javnih evidenc bodo prikazane tudi zastavne pravice ali sodbe, vložene proti kupcu. Naslovna družba bo verjetno zahtevala zadovoljitev teh obremenitev, preden bo zavarovala zemljiško pogodbo o naslovni politiki . Vprašajte, če želite videti kopijo predhodnega naslovnega poročila (ali obveznosti za zavarovanje premoženja), da ugotovite, ali iskanje razkrije kaj o kupcu.
- Vprašajte za plačilo s popustom. Kupci so manj verjetno, da bodo oddaljili od zemljiške pogodbe ali prenehali plačevati pogodbo o prodaji obrokov, če bi kupec plačal veliko plačilo . Več denarja, vloženega vnaprej, je manj verjetno, da bo kupec tvegal, da jo bo izgubil.
- Izvajati kratkoročno financiranje. Plačila lahko amortizirate za 30 let, vendar po petih ali desetih letih zaprosite za plačilo za balon. To bo omogočilo, da kupec refinancira ali proda premoženje, da vam bo zgodaj plačal. Preverite, ali je ta vrsta financiranja v skladu z vašo državno zakonodajo. Plačila za balone bi lahko bila prepovedana.
- Preverite zaposlitev kupca. Poskrbite, da je kupec zaposlen in da je bil zaposlen najmanj dve leti, po možnosti daljši. Vprašajte, ali je kupec zaposlen v podjetju ali je pogodbena delovna sila in ali se lahko termin za zaposlitev sklene za prenehanje kadarkoli prej.
Vprašajte za osebne reference. Preverite kupčeve reference, vključno s preteklimi najemodajalci. Vprašajte o zgodovini plačil na prejšnjih najemih, ne le trenutni najem, ker včasih najemodajalci rečejo vse, da bi dobili najemnika iz premoženja. Vrnite se na lastnika pred obstoječim najemodajalcem in se pozanimajte.
- Vztrajajte, da kupec pridobi zavarovanje domov. Ne želite biti odgovorni za dom, potem ko je zemljiška pogodba podpisana in notarizirana. Prepričajte se, da vas kupec imenuje kot dodatno zavarovano in dobite kopijo zavarovanja policiste .
- Nastavite račun za izplačilo. Mnoge banke in finančne institucije ponujajo storitev, ki bo od kupca pobirala plačila in jih poslala vam ali jih nakazala na vaš bančni račun. Kupcu preprečuje, da bi vedel vaš domači naslov in ureditev vam omogoča, da potujete.
- Zberi davke od prodajalca. Prosite prodajalca, da plača davke vaši družbi za izplačilo. Družba lahko nato izvrši plačilo davkov vašemu ocenjevalcu premoženja in vam lahko zagotovimo, da bodo davki pravočasno plačani.
- V zemljiško pogodbo vključite zamudo pri plačilu. Če plačujete osnovno plačilo posojila, boste želeli prejemati svoja plačila pravočasno, da bi se izognili lastnim zamudam. Kupcu zaračuna razumno plačilo za poznejša plačila, s katerimi kupec prevzame plačilo pravočasno.
- Zagotoviti neprekinjeno vzdrževanje in nego. Razmislite o vključitvi klavzule o pospeševanju v pogodbo, ki vam bo omogočila, da bo Vendee refinanciral premoženje, če bo stanje nepremičnine postalo tveganje za vašo finančno naložbo.
- Preprečite prodajalca od dodelitve pogodbe. Ko ste opravili domačo nalogo za odobritev tega kupca, kupca ne želite dati pravice, da dodelite pogodbo nepoznanemu subjektu.
- Pogovorite se z odvetnikom. To je vredno, da preživijo nekaj sto dolarjev za pridobitev pravnega nasveta pred sklenitvijo zemljiške pogodbe. Poleg tega bo odvetnik verjetno mislil na nekaj, kar sem zamudil na tem seznamu točk.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.