Razlog za izzive je vrsta pogojnih posojil, ki prevladujejo.
V nepremičninah v Kaliforniji, na primer, kot na mnogih drugih mestih v državi, lahko kupec doma pogleda več vrst posojilnih pogojev in vanj vključi eno ali več teh nepredvidenih dogodkov.
Samo domači kupci, ki pridobivajo finančna sredstva, običajno sklepajo nakupno pogodbo, odvisno od pridobitve posojila. Denarni kupci ne zahtevajo posojila, ker ni posojila. Pogodba je morda odvisna od kupca, ki pridobi:
- Posojilo FHA , ki ima svoj sklop zahtev, ali
- posojilo VA , ki ga zagotavlja veteranska uprava, ali
- običajno posojilo , ki se običajno prodaja na sekundarnem trgu, ali
- posojilo kreditne unije, kjer je posojilojemalec član, ali
- zasebnega financiranja, kar se včasih imenuje tudi posojilo za trdo denarja
Odvisno od vrste posojila lahko posojilodajalec zahteva določene premoženjske pogoje ali popravila za posojilo. Če se prodajalci in kupci ne morejo dogovoriti o popravilih ali posojilodajalcih, kupec ne bo prejel posojila in transakcija se lahko razpade.
Na splošno ima kupec za pridobitev financiranja določen čas v nakupni pogodbi. V nekaterih primerih lahko pogodba kupcu ponudi izbiro, da izbere med določenim številom dni, preden bo treba odstraniti ali izpolniti posojilni ukrep, ali ohraniti nepredvideno posojilo, če se vse stranke strinjajo, do njegove zaprtosti.
Tu se začne težava. Večina prodajalcev pričakuje, da bo kupec moral pridobiti financiranje. Prodajalci so ponavadi nekoliko razumni in bodo omogočili, da kupec dobi določeno časovno obdobje za pridobitev financiranja in odpravi zavarovalni primer, vendar pa vsak prodajalec ne želi počakati do dneva zaprtja, da ugotovi, ali je kupec dejansko sposoben zapreti deponiranje. Prodajalcu ni povsem pošteno, da zaprosi za 30-dnevno obdobje zaprtja brez trdne zaveze, da se ga zapre. Po drugi strani pa lahko odstranitev posojilnega pogoja pred zaprtjem kupca zelo nervozno.
Kupec se morda sprašuje, kaj bi se zgodilo, če se je posojilodajalec zaradi nekega nepredvidenega ali čudnega razloga odločil zavrniti posojilo. Če je kupec odstopil od posojila, bi bil kupec morda na prodajalčevem milostu, pri čemer bi lahko kupec iskal denarno nakazilo. Nekaj kupcev je pripravljenih igrati kocko pri izgubi depozita.
Seveda kupci prejmejo in predložijo predpogojno pismo pred predložitvijo ponudbe. To je predhodno potrdilo, na katerega se prodajalec opira kot dokaz kupne sposobnosti in sposobnosti, da se kvalificira za posojilo. Toda po tem, ko je datoteka zapakirana za prevzem, se lahko pojavijo druge težave.
Neznane sodbe se lahko pojavijo v javnih evidencah, kupec bi lahko imel blisko na poročilu o kreditih, ki je padel skozi razpoke, lahko nekdo s prejšnjo prodajo na kratko postavi udarec na kvalifikacije, kupec bi lahko izgubil službo, lahko bi kupec biti zaposleni tik pod zahtevanim 2-letnim obdobjem ali prejemati plače, ki niso bile preučene na nadomestnih sredstvih. Obstajajo stvari, ki lahko nastanejo na baziliju Ne smemo spregledati, da je ocena druge vrste posojil nepredvidljiva. Ocenjevalni nepredvidljivi dogodki so pogosto ločeni od posojila. Ocenjevalni nepredvidljiv dogodek pomeni, da mora domovina oceniti po nakupni ceni. Če je ocena nižja od nabavne cene, lahko kupec prekliče, če ima kupec v kupčevem naročilu nepredvideno oceno. Če se prodajalec strinja, da bo ceno znižal, da bi dosegel oceno, se od kupca pričakuje, da bo odstranil ocenjevalni kontingent.
Toda kaj se zgodi, če se ob zaprtju prevzemnika odloči ob 11. uri, da naroči drugo oceno in da se drugo mnenje o vrednosti izkaže za nizko oceno ? Če je kupec sprostil ocenjevalni kontingent, ni nobenega preudarnega pogoja. Vendar, če posojilni izid še ni sproščen, je nakupna pogodba še vedno odvisna od zmožnosti kupca, da dobi posojilo.
To so skrbi, ki jih je treba obravnavati pri vašem nepremičninskem posredniku, preden ponudite za nakup doma. Nekateri kupci so udobno odstranjevanje posojila, ko posojilodajalec zagotavlja kupcu, da je datoteka pripravljena za financiranje. Vendar, če posojilodajalec skrbi, morda ne bi bilo dobro zamenjati nepredvidenega posojila. Nepredvidene posojila govorijo tudi s prodajalcem. Slaba stran je, ko je vaša ponudba med več ponudbami, drugi kupci pa so pripravljeni odstraniti nepredvidene posojila ali skrajšati obdobje, in vztrajate pri ohranjanju nepredvidenega posojila do zaprtja, vaša ponudba morda ne bo sprejeta. Prodajalec lahko misli, da imate težave, ki bi lahko povzročile težave pri zapiranju.
V težkih situacijah, kot so te, nekateri domači kupci od posojilodajalca prosijo, da odobrijo datoteko prek sklepanja, preden bodo kdaj ponudili nakup domov. Odobritev zavarovanja odpravlja strah pred negotovostjo in krepi ponudbo.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.