Ali je prodajna cena pomembnejša od obrestne mere, je odvisna od vaše perspektive. Vse nepremičnine so lokalne. To pomeni, da se na primer, kar se dogaja na vašem lokalnem trgu v Phoenixu, na primer razlikuje od trga, na primer v Manhattnu. Nepremišljen trg je precej nemogoče, vendar lahko poskusite izkoristiti način, kako se trg giblje.
Kot Bono poje, " se premika na skrivnostne načine ," ne morete vedno napovedati, kako se bo trg premaknil.
Ampak lahko pazi, da se premakne. Oglejmo si zgodovinske obrestne mere za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero . Na splošno je pravilo, ko se obrestne mere dvignejo, prodajne cene presegajo za kompenzacijo, vendar ne vedno.
Naraščajoče prodajne cene v primerjavi s padajočimi obrestnimi merami
Recimo, da primerjate dom v Phoenixu, ki je vreden 240.000 dolarjev in vaša obrestna mera znaša 4,5%. Če ste kupovali na upadajočem trgu in čakali, da se je ta cena znižala na 210.000 dolarjev, vendar so se stopnje zvišale na 6.5%, bi bilo bolje, če bi kupili po višji ceni. Da to je res. Plačilo na hipoteko 80% LTV za dom v višini 240.000 dolarjev pri 4,5% znaša 972,84 $.
Plačilo na 80% LTV hipoteko za dom v višini 210.000 USD na 6,5% znaša 1067,87 USD.
Naredite še en način, če ste plačali 30.000 $ več za dom, tako da ste plačali 240.000 dolarjev in živeli v tem domu za 30 let, do trenutka, ko ste odplačali posojilo, bi morali plačati skupno 350.222,24 $.
Če ste plačali 30.000 dolarjev manj, ker ste plačali 210.000 ameriških dolarjev, vendar pa ste plačali višjo obrestno mero za 30 let, bi vam morali plačati skupno 384.433,20 $.
V tem primeru ni bolje plačati manj v zameno za višjo obrestno mero.
Koliko ste izgubili v prodajnih cenah z vsako 50% obrestno mero?
Zdaj primerjamo ta dom pri 240.000 $, če je stopnja narasla za 1/2 točke in želite, da plačilo ostane enako. Amortizacija večine hipotek je 30 let.
Če je vaše polog v višini 20% prodajne cene, koliko od doma lahko kupite, da boste plačali približno 975 USD?
- $ 240,000 x 80% pri 4,5% obresti je enako plačilu 972,84 $
- 226.260 X 80% pri 5,0% obresti je enako plačilu 971,65 USD
- 214,062 $ X 80% pri 5,5% obresti je enako plačilu 972,34 $
- 202.500 $ X 80% pri 6,0% obresti je enako plačilu 971,27 $
- 192.188 $ X 80% pri 6,5% obresti je enako plačilu 971,80 USD
Vidite lahko, da bi 2-odstotno povečanje obrestne mere izgubilo približno 50.000 USD kupne moči v tem cenovnem razponu. Če ste podvojili prodajno ceno, bi izgubili približno 100.000 kupne moči za 2-odstotno porazdelitev obresti.
Zato obrestne mere igrajo velik dejavnik za mnoge kupce doma. Če ste raztegnjeni preblizu zgornjega konca vaše cene in stopnje povečate, morda ne boste mogli kupiti tega sanjskega doma, ki ga želite, ker ne boste več upravičeni do te prodajne cene. In, samo zato, ker veste, dajanje ponudbe lowball ni vedno odgovor.