Bi kupci bolj verjeli, da bi ocenili vrednost od cenilca?
Razlogi, zakaj ocenjevanje le redko pomaga pri prodaji doma
- Za začetnike so cenilci kot strokovnjaki v kateremkoli poklicu, nekateri so odlični in nekateri niso našli lastnine z dvema zemljevidoma in s svetilko. Vrednotenja ne zagotavljajo vrednosti. Včasih ocena ni niti ocena vrednosti. V nekaterih državah ocenjevalcev morda ni treba licencirati. Če prodajalec nima izkušenj iz prve roke z določenim ocenjevalcem, se ne zdi popolnoma prepričana, da bo ocenjevanje točno.
- Ocenjevalci lahko naredijo napake. Če ocenjevalec ni seznanjen s soseski ali njegovimi quirksi, ki bi lahko zmanjšali vrednost, bo ocenjevanje morda nepopolno. Metoda, ki jo mnogi ocenjevalci uporabljajo za določitev tržne vrednosti, je primerjava podobnih domov v podobnih pogojih, ki so bili pred kratkim prodani. Včasih agent odstranjuje fotografije po zaprtju iz MLS . Če ocenjevalec ni pregledal notranjosti doma, bi ocenjevalec lahko nevede uporabil dom, ki bi potreboval popravilo, kot primerljivo prodajo posodobljenemu domu.
- Cenilci ne morejo vedno najti vseh zahtevanih podatkov. Verjetno prejmem vsaj en klic na teden od cenilca, ki me sprašuje o svoji nedavni prodaji. Ocenjevalci želijo vedeti, ali je v domu prišlo kaj neobičajnega, ali je prodajalec plačal končne stroške kupca ali če so bile posebne ugodnosti. Vsak nepremičninski posrednik ni na voljo za odgovor na te vrste vprašanj in ne vsakega ocenjevalca, ki ga zahteva, poleg tega pa se zgornji producenti morda ne spominjajo podrobnosti vsake posamezne transakcije.
- Ocenjevalci se lahko razlikujejo po vrednosti drug od drugega, tudi strokovni ocenjevalci se ne bodo vedno strinjali. Vprašajte 3 ocenjevalce za mnenje o vrednosti in najverjetneje boste dobili 3 različna mnenja. Zato prodajalci včasih zahtevajo 3 nepremičninske agente za mnenje o vrednosti in na koncu naredijo napako najslabše prodajalca kdaj, ko izberejo zastopnika, ki ponuja najvišjo ceno.
Kako kupci ocenjujejo domove za prodajo
Domače cene so del umetnosti in dela znanosti. Ko nepremičninski agenti pripravijo primerjalno tržno analizo, poskušamo ugotoviti, koliko bo kupec plačal za dom in ceno, po kateri bo kupec posojilodajalca ocenil. Te vrednosti so lahko dve različni številki.
Včasih so kupci zelo zmedeni pri nakupovanju za dom. Na splošno primerjajo vrednosti med domovi, ki so jih obiskali, tako da dejansko ne vedo, kako določiti vrednost, če so edini domovi, ki jih vidijo, domovi za prodajo. Vedo, kaj drugi prodajalci prosijo za svoje domove, vendar pogosto ne vedo, kateri domovi v soseski so bili nedavno prodani in koliko.
Če dobijo primerljivo prodajo, kupci na splošno nimajo dovolj znanja za ocenjevanje, da bi vedeli, kako se prilagoditi variance med domovi. Lahko bi poskušali primerjati dom z bazenom in nadgraditi na dom na manjšem lotu brez bazena in potrebujejo delo in nimajo pojma, kako izračunati razliko v denarju. Da bi dodali žalitev po poškodbi, njihov agent verjetno tudi ne ve.
Na primer, kupcu bi lahko rekli, da se je dom sosedov prodal za 300.000 $. To bi bilo dovolj, da bi kupec verjel, da bi morala ponuditi 300.000 $ za dom za prodajo poleg nje.
Vendar pa lahko dom za prodajo poleg tega doma ima dodatno spalnico in kopel, kar bi pomenilo, da bi verjetno bilo vredno več. Koliko je še dodatna spalnica in kopalnica? Kupci ne vedo.
Kupci pogosto odločajo o ceni, ki temelji na konkurenčnih domovih za prodajo. Če se na primer obiščejo dom, ki je previsok dom , bo to, da bi domovi z razumno ceno izgledali kot barantati. Prav tako lahko zaprosijo svojega nepremičninskega agenta, koliko morajo plačati, agent pa bi lahko na primer rekel, da je povprečno razmerje med prodajno ceno in ceno 98%, zato lahko agent predlaga 2-odstotno znižanje cene .
Kupci ne bi smeli vprašati nepremičninskega agenta, koliko ponuditi za dom. Večina agentov je neudobno predlagati ponudbeno ceno, saj ni njihov dom in nekateri od njih, sovražim priznati, niso odgovorni.
Kupec naj od nepremičnega agenta zahteva, da kupcu zagotovi dovolj informacij, da bo lahko kupec sprejel informirano odločitev.
Več razlogov, zaradi katerih je prodajalec plačal oceno, bi lahko bili neuporabni
Eden od glavnih razlogov, ki bi ga prodajalec plačal pred vpisom doma, je verjetno izguba denarja za prodajalca, ker kupec morda ne zaupa ocenjevanju. Kupec bi morda mislil, da je prodajalec prepričal cenilca, da doseže vrednost, ki je višja od enostavne, ker so kupci pogosto sumljivi. Kupci so nagnjeni k temu, da se počutijo sumljive, ker se neugodno ukvarjajo s tujim okoljem, bolj kot zato, ker se kaj zgodi.
Poleg tega posojilodajalec kupca najverjetneje ne bo sprejel ocene prodajalca. Kupec bo še vedno moral plačati ločeno pristojbino za presojo za pridobitev financiranja. Poleg tega je zelo verjetno, da bi posojilodajalec kupca morda zahteval dodatno oceno, tik pred zaprtjem, da preveri točnost prve ocene. Ker posojilodajalci se zavedajo dejstva, da niso vse ocene, zlasti od uvedbe HVCC , točne. Da ne omenjam, od tržne nesreče leta 2008, posojilodajalci danes zavedajo dobre ocene je preprosto dobra ocena vrednosti in ocene se lahko razlikujejo.
Medtem ko ocena vrednosti nepremičninskega agenta ni ocena in se ne bi smela tolmačiti kot taka, lahko na splošno kotirajo na borzi izvedejo precej dobro delo, kako ugotoviti ceno na podlagi primerljive prodaje in gibanja na trgu. To je eden od razlogov, zakaj smo naredili velike dolarje.