Vlaganje za začetnike

Kako vlagati v nepremičnine

Vlaganje v nepremičnine je ena najstarejših oblik investiranja, saj je bila v zgodnjih dneh človeške civilizacije. Neposredna prodaja nepremičnin je eden od petih osnovnih razredov premoženja, ki jih mora vsak vlagatelj resno razmisliti o dodatnem donosu za edinstvene ugodnosti denarnega toka, likvidnosti, dobičkonosnosti, davka in raznovrstnosti, ki jih ponuja. V tem uvodnem vodniku vas bomo vodili skozi osnove investiranja v nepremičnine in razpravljali o različnih načinih pridobivanja ali prevzemanja lastništva pri naložbah v nepremičnine.

Prvič, začnimo z osnovami: kaj je naložba v nepremičnine?

Kaj je vlaganje v nepremičnine?

Naložbe v nepremičnine so široka kategorija operativnih, naložbenih in finančnih dejavnosti, ki so osredotočene na pridobivanje denarja iz opredmetenih osnovnih sredstev ali denarnih tokov, ki so nekako vezane na stvarno premoženje.

Obstajajo štiri glavne načine, kako zaslužiti denar v nepremičninah:

1. Vrednost nepremičnine : to je, ko se vrednost nepremičnine poveča. To je lahko posledica spremembe na trgu nepremičnin, ki povečuje povpraševanje po nepremičninah na vašem območju. Lahko bi ga uporabili zaradi nadgradenj, ki ste jih dali v vaše nepremičninske naložbe, da bi bili privlačnejši za potencialne kupce ali najemnike. Kljub temu pa je premišljena ocena premoženjskih razmer.
2. Prihodki denarnega toka (najem) : Ta vrsta naložb v nepremičnine se osredotoča na nakup nepremičnine, kot je stanovanjska stavba, in jo upravlja tako, da zberete tok gotovine iz najemnine. Prihodki denarnega toka se lahko ustvarijo iz stanovanjskih stavb, poslovnih stavb, najemnih hiš in še več.
3. Nepremičnine, povezane z dohodkom : To je dohodek, ki ga ustvarijo posredniki in drugi strokovnjaki industrije, ki zaslužijo s provizijami od nakupa in prodaje nepremičnin. Vključuje tudi podjetja za upravljanje z nepremičninami, ki v zameno za tekoče poslovanje nepremičnine zadržijo odstotek najemnin.

1. Pomožni prihodki od naložb v nepremičnine : Za nekatere naložbe v nepremičnine je to lahko ogromen vir dobička. Pomožni dohodek iz naložb v nepremičnine vključuje stvari, kot so prodajni avtomati v pisarniških zgradbah ali objekti za pranje perila v stanovanjih z nizko rento. Pravzaprav ti služijo kot mini podjetja v večji naložbi v nepremičnine, ki vam omogočajo, da si zaslužite denar iz pol-ujetniške zbirke strank.

Najčistejša in najpreprostejša oblika investiranja v nepremičnine je denarni tok iz najemnin namesto apreciacije . Naložbe v nepremičnine se pojavijo, ko investitor, znan tudi kot lastnik, pridobi del opredmetenega premoženja, ne glede na to, ali gre za surovo kmetovanje, zemljišče s hišo na njej, zemljišče s poslovno zgradbo na njej, zemljišče z industrijskim skladiščem na njem ali stanovanje.

On ali ona potem najde nekoga, ki želi uporabiti to lastnost, znano kot najemnik , in sklenijo sporazum. Najemniku se odobri dostop do nepremičnine, da se uporablja pod določenimi pogoji za določeno časovno obdobje in z določenimi omejitvami - nekateri so določeni v zvezni, državni in lokalni zakonodaji, drugi pa so dogovorjeno v najemni pogodbi ali najemni pogodbi . V zameno, najemnik plača za možnost uporabe nepremičnin. Plačilo, ki ga posreduje najemodajalcu, je znano kot "najemnina".

Za mnoge vlagatelje so dohodki od najemnin iz naslova nepremičninskih naložb ogromne psihološke prednosti pred dividendami in obrestmi od vlaganja v delnice in obveznice . Lahko se vozijo s premoženjem, si jo ogledajo in se dotikajo z rokami. To lahko barve svoje najljubše barve ali najeti arhitekt in gradbeno podjetje, da ga spremenite. Svoje pogajalske sposobnosti lahko uporabijo za določitev stopnje najemnine, ki omogoča dobremu operaterju, da ustvari višjo stopnjo kapitalizacije ali "stopnjo kapice".

Občasno vlagatelji nepremičnin postanejo zmedeni kot delniške investitorke med delnicami na borznih trgih, pri čemer vztrajajo, da stopnje kapitalizacije niso pomembne. Ne pada na to. Če boste ustrezno cenili svoje najemne stopnje, bi morali imeti zadovoljivo stopnjo donosnosti vašega kapitala po obračunavanju stroškov nepremičnine, vključno z razumnimi amortizacijskimi rezervami , davki na premoženje in dohodkom, vzdrževanjem, zavarovanjem in drugimi povezanimi izdatki. Poleg tega bi morali izmeriti čas, potreben za obravnavo naložbe, saj je vaš čas najbolj dragoceno sredstvo - to je razlog, zakaj vlagatelji tako cenijo pasivni dohodek . (Ko so vaša kmetijska gospodarstva dovolj velika, lahko ustanovite ali najamete nepremičninsko družbo za upravljanje vsakodnevnih poslov vašega nepremičninskega portfelja v zameno za odstotek prihodkov od najemnin, ki preoblikujejo naložbe v nepremičnine, ki so bile aktivno upravlja z pasivnimi naložbami.)

Katere so nekatere izmed najbolj priljubljenih načinov za začetek vlaganja v nepremičnine?

Obstaja nešteto različnih vrst naložb v nepremičnine, ki jih oseba lahko upošteva za svoj portfelj.

Lažje je razmišljati v smislu glavnih kategorij, v katere naložbe nepremičnin spadajo na podlagi enkratnih koristi in pomanjkljivosti, ekonomskih značilnosti in najemnih ciklov, običajnih pogojev zakupa in posredniških praks vrste nepremičnine. Lastnosti nepremičnin so običajno razvrščene v eno od naslednjih skupin:

• Stanovanjske nepremičninske naložbe - To so nepremičnine, ki vključujejo naložbe v nepremičnine, vezane na hiše ali stanovanja, v katerih živijo posamezniki ali družine. Včasih imajo takšne naložbe v nepremičnine poslovno komponento, kot so pomoč pri bivanju za starejše osebe ali stavbe s polno storitvijo za najemnike, ki želijo razkošno doživetje. Najemi običajno potekajo 12 mesecev, dajo ali sprejmejo šest mesecev na obeh straneh, kar vodi do veliko hitrejše prilagoditve tržnim pogojem kot nekaterim drugim vrstam naložb v nepremičnine.
• Naložbe komercialnih nepremičnin - Naložbe komercialnih nepremičnin večinoma obsegajo poslovne stavbe. Ti najemi se lahko zaklenejo že več let, kar ima za posledico mehak z dvema krajema. Ko so naložbe v komercialne nepremićnine v celoti zakupljene z dolgoroćnimi najemniki, ki so se strinjali z bogatimi cenami najemnin, se denarni tok nadaljuje, tudi će se najemnine na primerljivih vrednostih upadajo (pod pogojem, da najemnik ne pride v stećaj). Nasprotno pa je res, saj si lahko pri poslovnih stavbah znatno zaslužite pod najemom, ker ste podpisali dolgoročne najemne pogodbe, še preden so se najemnine povečale.

• Industrijsko vlaganje v nepremičnine - Lastnosti, ki spadajo pod deželo industrijskih nepremičnin, lahko vključujejo skladišča in distribucijske centre, skladiščne enote, proizvodne obrate in montažne naprave.
• Naložbe na drobno z nepremičninami - Nekateri vlagatelji želijo lastne nepremičnine, kot so nakupovalni centri, nakupovalni centri ali tradicionalni nakupovalni centri. Najemniki lahko vključujejo trgovine na drobno, frizerski saloni, restavracije in podobna podjetja. V nekaterih primerih cene najema vključujejo odstotek prodaje na drobno v trgovini, da ustvarijo spodbudo za najemodajalca, da naredi toliko, kolikor on ali ona, da bi trgovino na drobno privlačne za kupce.
• Naložbe v nepremičnine z mešano uporabo - To je vse vrste ulova, kadar investitor razvije ali pridobi premoženje, ki vključuje več vrst zgoraj omenjenih naložb v nepremičnine. Na primer, lahko zgradite večstopenjsko stavbo, ki ima v maloprodaji in restavracijah v pritličju, pisarniški prostor v naslednjih nekaj nadstropjih in stanovanja na preostalih nadstropjih.

Na posojilno stran naložb v nepremičnine lahko sodelujete tudi:

• Lastništvo banke, ki prevzema hipoteke in posojila za komercialne nepremičnine. To lahko vključuje javno lastništvo zalog . Ko institucionalni ali posamezni vlagatelj analizira bančne zaloge, plača pozornost na izpostavljenost nepremičninam bančnih posojil.
• Zavarovanje zasebnih hipotek za posameznike, pogosto pri višjih obrestnih merah, da vam nadomeščajo dodatno tveganje, morda vključuje tudi najem kredita za lastne potrebe.
• Vlaganje v mezzaninske vrednostne papirje, ki vam omogoča posojanje denarja za nepremičninski projekt, ki ga lahko nato spremenite v lastniški kapital, če ga ne boste vrnili. Te se včasih uporabljajo pri razvoju hotelskih franšiz.

Obstajajo sub-posebnosti naložb v nepremičnine, vključno z:

• Izposojanje prostora, tako da imate v njej majhen kapital, da ga izboljšate, nato pa pod enakim prostorom oddajte drugim drugim za veliko višje stopnje, kar ustvarja neverjetne donose kapitala. Primer je dobro vodena prožna pisarniška dejavnost v glavnem mestu, kjer lahko manjši ali mobilni delavci kupijo pisarniški čas ali najamejo določene pisarne.
• Pridobivanje potrdil o davčnem zavezanju. To so ezoterična področja naložb v nepremičnine in niso primerna za odtujitve ali neizkušene vlagatelje, vendar pa - pod pravimi okoliščinami, ob pravem času in z ustrezno vrsto osebe - ustvarjajo visoke donose, ki nadomestijo glavobole in tveganja.

Skladi za nepremičninske naložbe (REITs)

Poleg vsega tega lahko dejansko vlagate v nepremičnine s pomočjo nekaj, kar je znano kot nepremičninski investicijski sklad ali REIT. Investitor lahko kupi REIT prek borznega računa , Roth IRA ali drugega skrbniškega računa neke vrste. REIT so edinstveni, ker je bila davčna struktura, v kateri so delali, nastala med administracijo Eisenhowerja, da bi manjšim vlagateljem spodbudila k vlaganju v nepremičninske projekte, ki jih drugače ne bi mogli privoščiti, kot so gradnja nakupovalnih centrov ali hotelov. Družbe, ki so se odločile za zdravljenje podjetja REIT, ne plačujejo nobenega davka na dohodek pravnih oseb za svoje korporacijske zaslužke, dokler sledijo nekaj pravilom, vključno z zahtevo po razdelitvi 90% ali več dobička delničarjem kot dividende .

Ena slaba naložba v REIT je, da v nasprotju z navadnimi delnicami dividende, izplačane na njih, niso "kvalificirane dividende", kar pomeni, da lastnik ne more izkoristiti nizkih davčnih stopenj, ki so na voljo za večino dividend. Namesto tega se dividende iz investicijskih skladov za nepremičnine obdavčujejo po osebni stopnji investitorja. Po navadi je IRS naknadno odločil, da dividende REIT, ustvarjene znotraj davčnega zavetišča, kot je IRA Rollover, v veliki meri niso predmet nepovezanega davka od dohodka iz dejavnosti, zato jih boste morda lahko zadržali na računu za upokojitev brez veliko zaskrbljenosti zaradi zapletenosti davkov , za razliko od glavnega komanditnega partnerstva .

(Če vas zanima več o teh edinstvenih vrednostnih papirjih, začnite s preverjanjem Real Estate Investing preko REIT , ki zajema likvidnost REIT, kapital, način uporabe REIT-a za ugodnost naložb v nepremičnine in še veliko več.)

Vlaganje v nepremičnine preko lastništva doma

Pri vseh možnostih vlaganja v nepremičnine, ki so na voljo vlagateljem, bo povprečna oseba prvič pridobila svoje nepremičninske izkušnje na tradicionalen način: z nakupom doma.

Nikoli nisem gledal na pridobitev doma na enak način kot večina družbe. Namesto tega raje razmišljam o primarnem prebivališču osebe kot mešanici osebne koristnosti in finančnega vrednotenja in ne nujno naložbe. Če želite biti bolj neposredni, dom ni naložba na enak način kot stanovanje. Najboljša in najbolj idealna okoliščina je najvarnejša strategija razmišljati o domu kot vrsti prisilnega varčevalnega računa, ki vam daje veliko osebne rabe in radosti, medtem ko prebivate v njem.

Po drugi strani pa, ko pristopite k upokojitvi, če se lotite celovitega pogleda na vaše osebno bogastvo, je lastništvo nad domom (brez kakršnega koli dolga proti njemu) ena izmed najboljših naložb, ki jih lahko oseba naredi. Ne samo, da se kapital lahko izkoristi z uporabo nekaterih transakcij, vključno s povratnimi hipotekami, vendar denarni tok, ki je bil prihranjen zaradi neobstoja najema, na splošno povzroči neto prihranke - del dobička, ki bi se odšel na najemodajalca, dejansko ostane v lastniku žep. Ta učinek je tako močan, da so celo v 20-ih letih prejšnjega stoletja ekonomisti poskušali ugotoviti, kako lahko zvezna vlada obdavči denarne prihranke pri oddajanju v najem za lastnike stanovanj brez dolga, saj je to vir prihodkov.

Kljub temu gre za drugačno vrsto naložb - nekaj, kar je znano kot "strateška naložba". Če bi gospodarstvo propadlo, dokler bi lahko plačevali davke na premoženje in osnovno vzdrževanje, vas nihče ne bi izselil iz svojega doma. Tudi če ste morali vzgajati lastno hrano na vrtu, je pomembna raven osebne varnosti. Obstajajo časi, ko so finančni donosi drugotnega pomena za druge, bolj praktične premisleke. Karkoli počnete, vendar ne žrtvujte svoje likvidnosti, da preveč hitro poskušate graditi pravičnost v vaših naložbah v nepremičnine, saj lahko to povzroči katastrofo (vključno s stečajem).

Če prihajate pri nakupu doma, je ena od velikih napak, ki jih vidim, da novi vlagatelji vložijo svoj denar na borzo bodisi prek posameznih delnic ali indeksnih skladov . Če imate kakršnokoli možnost, da boste morali porabiti svoj denar v petih letih ali manj, nimate nobenega posla blizu borze. Namesto tega morate upoštevati naložbeni mandat, znan kot ohranjanje kapitala . Tukaj so najboljša mesta za vlaganje denarja, ki jo varčujete za plačilo .

Katera je boljša - naložba v nepremičnine ali vlaganje v delnice?

Eno izmed najpogostejših vprašanj, s katerimi se srečujem, je relativna privlačnost vlaganja v zaloge in naložbe v nepremičnine . Kratka različica je, da je nekoliko podobna primerjavi s sladoledom iz vanilije in čokolade. So drugačni in ko neto vrednost narašča, lahko ugotovite, da imata oba vlogo vlogo v celotnem portfelju. Vaša osebnost bo tudi obvestila vašo odločitev, saj so nekateri ljudje bolj nadpovprečno usmerjeni k lastništvu delnic ali lastništvu nepremičnin.

Tveganja naložb v nepremičnine

Znaten odstotek donosov nepremičnin se ustvari zaradi uporabe finančnega vzvoda. Nepremičnine se pridobijo z odstotkom lastniškega kapitala, preostanek pa se financira z dolgom. Posledica tega je večja donosnost kapitala za vlagatelja v nepremičnine; vendar če stvari širijo slabo, lahko to povzroči veliko večjo hitrost kot portfelj polno plačanih skupnih zalog. (To velja tudi, če se je v scenariju velike depresije zmanjšal za 90%, ker vas nihče ne bi prisilil na likvidacijo).

Zato najbolj konzervativni vlagatelji nepremičnin vztrajajo pri 50-odstotnem razmerju med dolgom ali lastniškim kapitalom ali v skrajnih primerih 100-odstotni strukturi lastniškega kapitala , ki lahko še vedno proizvedejo dober donos, če so bila sredstva premoženja izbrana pametno. Milijonar Charlie Munger govori o prijateljem njegovega pred propadom nepremičnin 2007-2009. Ta prijatelj, zelo bogati lastnik zemljišča v Kaliforniji, je pogledal okoli visokih ocen na svojih lastnostih in si sam rekel: "Jaz sem premožnejši, kot bi si mi kdaj potreboval. Ni razloga, da bi tvegal zaradi več . " Ta prijatelj je prodal veliko svojih nepremičnin in uporabil sredstva za izplačilo dolga ostalim, ki jih je mislil za najbolj privlačne. Kot rezultat, ko se je gospodarstvo zrušilo, so bili nepremičninski trgi v krizi, ljudje so izgubili svoje premoženje do zaprtja, zaloge bank pa so se zrušile - ni mu bilo treba skrbeti za nobeno od njih. Tudi ko je najemnina padla zaradi finančne težave najemnika, je bilo vseeno še vedno presežna denarna sredstva, oboroženi pa so bili s sredstvi, ki so se obnavljala, dovoljevala mu je izkoristiti odkup sredstev, ki so jih vsi ostali prisiljeni prodati.

Nehajte se poskušati hitro tako bogati in biti zadovoljni, da to storite na pravi način. V življenju boste imeli veliko manj stresa in lahko je zelo zabavno.

Nekatere končne misli o vlaganju v nepremičnine

Seveda je to le začetek vašega potovanja za razumevanje teme, saj smo komaj kaj opraskali površino. Naložbe v nepremičnine trajajo leta prakse, izkušenj in izpostavljenosti resnično cenijo, razumejo in ustvarjajo.