Po raziskavah delnice ustvarijo višje realne donose kot nepremičnine
Nakup osnovnega prebivališča je verjetno najboljša odločitev, ki jo lahko nekdo naredi za svojo finančno prihodnost. Vendar, ko prideš v druge domove, počitniške hiše, najemne nepremičnine, poslovne zgradbe in neobdelana zemljišča, ki se hranijo za morebitno spoštovanje, igraš popolnoma novo igro z žogo. To je zato, ker so v dolgih obdobjih realni donosi (brez inflacije), ki jih ponujajo skupne zaloge, zmečkali tiste, ki so na voljo pri lastništvu nepremičnin.
Ja. Prebral si to pravico. Američani so postali tako navdušeni nad lastništvom nepremičnin, da v petih letih pogosto ne spoznavajo nepremičnine, ki se poveča v vrednosti od 500.000 do 580.000 dolarjev, potem ko se izognejo stroškom obdavčitve po obdavčitvi za hipoteko, dodatno zavarovanje, stroške naslova itd. ., še ne drži korak z inflacijo! Ta dobiček v višini 80.000 $ vam ne bo več kupil blaga in storitev; enako količino hamburgerjev, bazenov, kompletov pohištva, velikih klavirjev, avtomobilov, nalivnih peres, kesmerskih puloverjev ali karkoli drugega, kar bi si želeli kupiti. Ob predpostavki popolne hipoteke v višini 6,25% v teh petih letih bi morali plačati 151.401 USD bruto obresti ali približno 93.870 USD po ustreznih davčnih olajšavah (in ki predvideva, da ste v zgornjih oklepajih, najugodnejši primer). Vaša hipotekarna bilanca bi se zmanjšal na približno 466.700 $, kar vam bo zagotovilo kapital v višini 113.300 ameriških dolarjev (tržna vrednost 580.000 ameriških dolarjev - hipoteka v višini 466.700 ameriških dolarjev = 113.300 ameriških dolarjev). V tem času bi vi plačali 184.715 $ za plačila.
Za faktoring na področju premoženja, zavarovanja in drugih stroškov bi morali biti vaši bruto odhodki za žepe vsaj 200.000 ameriških dolarjev.
To bi moralo ponazoriti temeljno načelo, ki bi ga morali vsi vlagatelji zapomniti: Nepremičnine so pogosto način, kako ohraniti denar, ki bi ga sicer plačali v najemnini, vendar ne bo verjetno ustvaril dovolj visokih stopenj donosa, da bi bistveno vplival na vaše bogastvo .
Seveda obstajajo posebne operacije, ki lahko ustvarijo visoko donose na podlagi finančnega vzvoda, kot so izvajalci z nizkimi stroški nakupa, obnovo in prodajo hiš, oblikovalci hotelov, ki ustvarjajo razburljivo destinacijo v vročem delu mesta (mora je treba poudariti, da v tem primeru ustvarjanje premoženja ne izhaja iz nepremičnine, temveč iz poslovnega ali skupnega staleža, ki se ustvarja s hotelskimi operacijami, ali skladiščnih enot v mestu brez drugih primerljivih lastnosti (čeprav, spet resnično bogastvo ne prihaja iz nepremičnin, temveč iz poslovanja, ki je ustvarjeno!)
Kaj je povzročil ta veliki nepremičninski mit? Zakaj smo ga obupali? Nadaljujte branje za vpoglede, odgovore in praktične informacije, ki jih morda lahko uporabite.
1. Za mnoge vlagatelje je nepremičnina večja kot zaloge
Povprečni vlagatelj verjetno ne gleda na njegovo zalogo kot del resničnega, dobronamernega posla, ki ima zmogljivosti, zaposlene in upa, dobiček. Namesto tega ga vidijo kot kos papirja, ki se nahajata na grafikonu. Brez koncepta osnovnega zaslužka lastnika in dohodka od dobička je razumljivo, zakaj se lahko panikajo, ko delnice Home Depot ali Wal-Mart pade od 70 do 33 dolarjev.
Blizno ne zavedajte se, da je cena najpomembnejša - to je tisto, kar plačate, je končni dejavnik vaše donosnosti naložbe - razmišljajo o delnicah kot več kot loterijsko karto kot lastništvo, ki odpira The Wall Street Journal in upa, da bo prišlo do navzgor gibanja.
Lahko vstopite v najem nepremičnine; vodite roke po stenah, vklopite in izklopite luči, kosite trate in pozdravite svoje nove najemnike. Z delnicami Bed, Bath in Beyond, ki se nahajajo na vašem borznem računu, se morda ne zdi resnično. Tudi preverjanja dividend, ki bi jih običajno poslali v vaš dom, poslovanje ali banko, so pogosto zdaj elektronsko deponirani na vaš račun ali samodejno ponovno investirani. Čeprav statistično gledano na daljši rok bolj verjetno ustvarite svojo neto vrednost s to vrsto lastništva, se ne počuti tako resnično kot lastnina.
2. Nepremičnine nimajo dnevne tržne vrednosti
Nepremičnine, nasprotno, lahko ponudijo precej nižje donose po obdavčitvi, potem ko se vrnejo na inflacijo, vendar pa vsak dan prikrajšajo tiste, ki nimajo pojma, kaj počnejo, da bi videli tržno vrednost, kot je navedena na borzi. Lahko nadaljujejo, zadržujejo svojo lastnino in zbirajo prihodke od najemnine, popolnoma ignorirajo dejstvo, da se ob vsakem premiku obrestnih mer vpliva na resnično vrednost njihovih deležev, tako kot delnice in obveznice. Ta napaka je bila obravnavana, ko je Benjamin Graham učil vlagatelje, da je trg tam, da jim služi, ne pa jih poučiti. Rekel je, da je postati čustveno gibanje cen enako, kot da bi se sama odločila za duševno in čustveno bolečino nad napakami drugih ljudi. Coca-Cola se lahko ukvarja s 50-odstotnim deležem, vendar to ne pomeni, da je cena racionalna ali logična, prav tako pa ne pomeni, če ste plačali 60 dolarjev in izgubili papir v višini 10 evrov na delnico, ki ste jo naredili slabo naložbo. Namesto tega bi moral vlagatelj primerjati donosnost dohodka, pričakovano stopnjo rasti in sedanjo davčno zakonodajo, vse druge možnosti, ki so jim na voljo, in dodeliti svoje vire tistim, ki ponujajo najboljše, tveganje prilagojene donose. Nepremičnine niso izjema. Cena je tisto, kar plačate; vrednost je tisto, kar dobiš.
3. Zmedo, ki je blizu s tistim, ki je dragoceno
Psihologi so že dolgo povedali, da precenjujemo pomen tega, kar je bližje in takoj pri roki v primerjavi s tistim, ki je daleč. To lahko deloma razloži, zakaj tako veliko ljudi očitno goljufuje svojega zakonca, ki je izkupiček iz korporacijskega konglomerata ali, kot je prikazano eno poslovno vodjo, bogat človek s 100 milijoni dolarjev na svojih naložbenih računih se lahko počuti jezno jezen zaradi izgube 250 dolarjev, ker zapustil denar na nočni omari v hotelu.
To načelo lahko pojasni, zakaj se nekateri ljudje počutijo bogatejši, saj imajo vsak dan 100-odstotni prihodek od najemnin, ki se prikaže v poštnem nabiralniku, v primerjavi s 250-odstotnimi "zaslužki", ki jih ustvarijo njihovi skupni zalogi. Lahko tudi razloži, zakaj mnogi vlagatelji raje izplačajo dividende za izplačilo odkupov , čeprav so slednji bolj davčno učinkoviti in vse ostalo enako, povzroči več bogastva, ustvarjenega v njihovem imenu.
To pogosto dopolnjuje človeška potreba po nadzoru. Za razliko od Worldcom ali Enron, računovodske goljufije ljudi, ki jih niste nikoli srečali, ne morejo narediti poslovne stavbe, ki jo zakupite najemnikom, čez noč izginejo. Razen požara ali druge naravne nesreče, ki je pogosto pokrit z zavarovanjem, se ne boste nenadoma zbudili in ugotovili, da so vaše nepremičninske nepremičnine izginile ali da so jih zaprli, ker so izbrisali komisijo za vrednostne papirje in borzo . Za mnoge to zagotavlja raven čustvenega udobja.