Najpomembnejše za domače kupce, jumbo posojila omogočajo nakup dražjih domov.
Morda vam ne bo mar za hipotekarne trge, vendar če kupujete cenovno ugoden dom in ne boste opravili precejšnjega plačila, vam je morda najboljša možnost. Morda celo dobite boljšo obrestno mero z neskladnim posojilom.
Jumbo-velika hipoteka
Jumbo posojila dobijo svoje ime iz velikih posojil razpoložljivih sredstev. Združevanje posojil, ki so največji del posojil v ZDA, so posojila, ki izpolnjujejo smernice, ki jih določajo GSE. Ti zneski posojil za leto 2017 so omejeni na 424.100 ameriških dolarjev v večini delov države in imajo dodatna pravila o kvalifikacijah posojilojemalcev. Na nekaterih stroškovnih območjih so omejitve posojil precej višje, da bi upoštevali lokalne stanovanjske trge. Na primer, v Los Angelesu je omejitev 2017 $ 636.150.
Če želite izposoditi več kot omejitev posojila na vašem območju, boste za zagotovitev financiranja morali uporabiti posojilo za jumbo ali drugo ustvarjalno metodo.
Jumbo posojilodajalci
Banke in drugi zasebni vlagatelji izdajajo jumbo posojila.
Ti posojilodajalci nimajo namena prodati posojil GSE, zato lahko posojilodajalci oblikujejo lastna merila za odobritev. Vsak posojilodajalec ima edinstvene cilje in skrbi, zato je vsak program posojil jumbo drugačen. To pomeni, da je nujno, da kupujete med različnimi posojilodajalci, saj se lahko merila za določanje cen in odobritev zelo razlikujejo.
Poiščite posojilodajalca, ki ustreza vašemu finančnemu položaju in nepremičninam, ki jih kupujete. Na primer, nekateri posojilodajalci olajšajo ali težje pridobijo posojila za druge domove, različni posojilodajalci pa imajo različne zahteve za plačilo.
Kvalifikacije za Jumbo Mortgages
Kot pri vseh posojilih, boste morali izpolnjevati merila za odobritev, in jumbo posojila so težje od običajnih posojil za upravičenost. Zneski posojil so višji, zato so posojilodajalci bolj selektivni zaradi povečanega tveganja izdaje jumbosov.
Kreditna zgodovina: potrebovali boste dober kredit, da boste dobili odobreno posojilo za jumbo. Ocena FICO nad 700 je minimalna za večino kupcev, vendar bi lahko drugi dejavniki upravičili nekoliko nižji rezultat.
Vplačilo: Jumbo hipoteke običajno zahtevajo plačila v višini 20 odstotkov ali več. Vendar pa bodo nekateri prevladujoči posojilodajalci delali z določenimi plačili približno 10 odstotkov, drugi pa oglašujejo programe z še nižjimi zahtevami. Da bi se kvalificirali za jumbo posojilo z majhnim odplačilom, boste potrebovali dober kredit, močan dohodek ali znatna rezervna sredstva. Pri večini posojilodajalcev se zahteve po izplačilih povečajo, saj se povečujejo posojila.
Prihodki in sredstva: posojilajemalci zahtevajo dokumentacijo za ta velika posojila, ki dokazujejo, da imate dovolj dohodka in sredstev, da si privoščite nepremičnino, ki jo kupujete.
Najboljši je dosleden dohodek. Samozaposleni potrebujejo davčne dokumente in dodatne informacije o svojem podjetju, plačniki pa potrebujejo obrazce W2. Posojilodajalci želijo tudi prikazati rezervna sredstva za kritje plačil za šest do dvanajst mesecev.
Dolg do dohodka: nizek delež dolga do dohodka je vedno koristen pri vlogah za posojila. Posojitelji običajno uporabljajo tarčo 43 odstotkov, vendar ta številka ni določena v kamen. Zlasti, če imate na voljo znatna sredstva, lahko posojilodajalci upoštevajo ta sredstva (ali dobiček iz teh sredstev) kot del izračuna prihodka.
Jumbo posojila niso namenjeni za pomoč posojilojemalcem "stretch" in kupiti več hiše, kot si lahko privoščijo. Namesto tega so za finančno varne posojilojemalce kupujejo domove, ki so dražji od povprečja.
Kaj plačate
Obresti od obresti: Zgodovinsko gledano, jumbo posojila pokažejo višje obrestne mere od skladnih posojil.
Tveganje je večje, ker se povečujejo posojila. Plus, odobravanje enkratnih posojilojemalcev, ki ne spadajo v urejene kategorije, je delovno intenzivna. Vendar, od hipotekarne krize , zasebni posojilodajalci so ugotovili, da lahko posojilojemalci z drogami dejansko predstavljajo posojilojemalce z manjšim tveganjem in so lahko dobičkonosne stranke na različne načine. Posledično so lahko stopnje hipotekarnih posojil nižje od obrestnih mer za skladne kredite. Kljub temu, z velikimi posojili v obliki posojil, lahko z lahkoto plačate več stroškov obresti kot nekdo z manjšim posojilom po višji stopnji.
Jumbo posojila so na voljo s fiksnimi ali spremenljivimi cenami .
Zaključni stroški: Jumbo posojila prikazujejo stroške zapiranja , tako kot vsako drugo stanovanjsko posojilo. Zlasti stroški ocenjevanja so lahko višji zaradi specializiranih nepremičnin ali nakupov z visokim dolarjem. V nekaterih primerih boste potrebovali dve oceni za odobritev posojila.
Hipotekarno zavarovanje: zavarovanje hipoteke ščiti posojilodajalce, kadar posojilojemalci ne plačajo posojila. Oblikovanje posojil in vladnih programov običajno zahteva, da posojilojemalci kupujejo to zavarovanje pri majhnih plačilih, ker je možnost povračila sredstev v zaprtju vprašljiva. Toda jumbo posojila so različna. Ne glede na to, ali boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) pri neustreznem posojilu, je odvisno od posojilodajalca, nekateri pa omogočajo manj kot 20 odstotkov nižje brez PMI.
Alternative za posojila Jumbo
Jumbo posojila niso edina možnost za nakup luksuznih domov ali nepremičnin na vročih trgih nepremičnin. Če niste nestrpni, da si sposodite toliko, ali če imate težave pri pridobivanju posojila za jumbo, je morda drugačen pristop.
Peggyback posojila: Namesto enega velikega posojila, lahko uporabite kombinacijo manjših posojil. Te strategije so se od hipotekarne krize vrnile. Toda za razliko od posojil, ki so jih prejeli v letu 2008, boste morali dokazati, da imate sposobnost, da vrnete vsako posojilo.
- 80/20 posojilo: s posojilom 80/20, dobite "prvo" hipoteko za 80 odstotkov nakupne cene nepremičnine. Ker imate 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) , se izogibate plačilu PMI. Druga hipoteka bo pokrila preostalih 20 odstotkov nakupne cene.
- 80/10/10: S pristopom 80/10/10 dobiš tudi prvo posojilo pri 80% LTV. Vendar pa boste prav tako naredili 10-odstotno plačilo, pri čemer bi 10-odstotni delež posojila izposodili pri drugi hipoteki.
Piggyback posojila rešiti problem plačila PMI, vendar ste še vedno izposojanje velike vsote denarja. Za odobritev potrebujete velike bonitetne ocene, vendar se lahko kvalificirate z rezultati FICO v visokih 600-ih. Obrestne mere za druge hipoteke so ponavadi višje od obrestnih mer za prve hipoteke, zato so lahko stroški te obresti višji s to strategijo. Te stroške primerjajte z drugimi možnostmi z uporabo kalkulatorja posojil ali amortizacijske tabele .
Zavedajte se, da nekateri dogovori pujske uporabljajo balonska posojila . Na primer, boste morda morali plačati eno ali oboje posojila ali refinanciranje v 15 letih.
Preverite meje: Preden se odpustite z uporabo hipoteke, se prepričajte, da ga boste dejansko potrebovali. Jumbo posojila niso nujno slaba, morda celo dobite boljšo obrestno mero. Toda ustrezna posojila ali vladni programi so lahko bolj primerni za vas. Če ste na območju z visokimi stroški, lahko pogosto izposodite veliko več kot "standardno" omejitev. Nekateri ljudje uporabljajo izraz "jumbo", da se nanašajo na skladna posojila na teh območjih z visokimi stroški, zato prosimo za pojasnilo pri razpravljanju o vaših možnostih.
Večje pavšalno plačilo: preprost način, da se izognete uporabi hipotekarnega posojila, je večje plačilo. Samo, da bi prišli dovolj, da bi znesek posojila znižali pod vašo lokalno skladno omejitev posojila. S tem boste imeli na voljo več možnosti in plačali boste manj obresti z manjšim saldom posojil. Povečanje znatnega zneska denarja je lažje reči kot storiti, še posebej, ker se zneski dolarja povečujejo. Ampak, če imate na voljo sredstva, je lahko privlačna možnost.