Kaj je bolj donosno: zapiranje, prodaja ali REO?
Toda brez strokovnega znanja o tem, kako ravnati z nakupom zaprtja, kratko prodajo ali REO, se lahko znajdete na nevarnem ozemlju.
Na primer, medtem ko so številne kratke prodaje zaprtja, niso vsi zapadlosti kratke prodaje in ne vsaka kratka prodaja je v zaprtju. Za nadaljnje zaplete zadeve REO niso niti kratka prodaja, vendar lahko nekatere nameravane kratke prodaje končajo kot REO.
Kaj je lastnina zaprtja?
Imetje zaprtja je dom v zaprtju - kadar je v javni evidenci vložena obvestilo o neplačilu. To pomeni, da je lastnik prenehal izvajati hipotekarna plačila, posojilodajalec pa je obvestil, da bo, razen če bodo plačila posodobljena, prodala premoženje najvišjemu ponudniku.
Posojilodajalci lahko izključijo iz drugih razlogov, vendar najpogostejši razlogi, ki posojilodajalci vložijo obvestilo o neplačilu, je, če je posojilojemalec vsaj dva plačila z zamudami.
Če lastnik stanovanja ne krije posojila, bo posojilodajalec oddaljeval premoženje od lastnika. Zadnji korak, ki ga posojilodajalec opravi po določenem obdobju, je poskusiti dražbo premoženja na javni prodaji.
Niso vsi domovi, ki spadajo v zaprtje, šel v javno prodajo, ker imajo lastniki pravico do povračila nazaj do točke, katere časovno obdobje se razlikuje od države do države.
Nepremičninski vlagatelji in domači kupci vidijo dobiček pri nakupu zapuščin, ker lahko pogosto kupujejo nepremičnine za dolgovani znesek, ki brezplačno pobirajo lastniški kapital lastnika .
Kako zakonodaja Kalifornije vpliva na izkljucitev / kratko prodajo investitorjev
Države imajo različne zakone, ki urejajo izključitev, nekateri pa sledijo zakonodaji v Kaliforniji . Če želite v celoti razumeti svoje pravice kot kupec zaprtja, se obrnite na lokalnega odvetnika za nepremičnine. Vendar pa se zavedajte, da nepremičninski agent dolgo časa v Kaliforniji ni mogel predstavljati investitorja, če so bili izpolnjeni vsi naslednji štirje izjavi:
- Dom izpolnjuje pogoje za osebno prebivališče prodajalca.
- Lastnina je en sam družinski dom ali 2 do 4 enote .
- Obvestilo o neplačilu je bilo vloženo v javni evidenci zoper premoženje.
- Kupec vlagatelja ne bo zasedal premoženja.
Če pa bi bila katera od teh štirih izjav napačna, bi lahko zastopnik v Kaliforniji zastopal kupce, še posebej, če bi kupec zajel dom. Toda za zastopanje vlagatelja zakonodaja CA zahteva, da nepremičninski posrednik objavi obveznico. Nobena taka obveznica ni na voljo v Kaliforniji. Zato so bili mnogi kupci kot investitorji pred zaprtjem v Kaliforniji prisiljeni ukrepati sami.
Kalifornijsko sodišče je leta 2007 odločilo, da obveznost obveznic ni izvedljiva. Kalifornijsko združenje Realtors je potem dalo na voljo poseben paket obrazcev, ki jih agenti lahko uporabljajo za zastopanje investitorjev.
Uresničite kot investitor, morate upoštevati zakon o lastniškem kapitalu. Med drugimi zahtevami imajo prodajalci, ki so v zaprtju, pravico preklicati (preklicati) transakcijo v petih dneh. Vlagatelji morajo dati prodajalcu obvestilo o tej pravici, vključno s kopijo obrazca, ki bo prodajalcem omogočil preklic.
Neupoštevanje zakona o prodaji nepremičninskih posrednikov prinaša stroge kazni, vključno z določbo, ki daje prodajalcu pravico do odpovedi prodaje do dveh let po tem, ko se je prodala investitorju, in ga vrne nazaj. To ste pravilno prebrali. Dve leti.
Kot vlagatelj, preden se odločite za nakup domov v zaprtju z oblikovanjem nazaj plačila posojilodajalcu, ki daje prodajalcu nekaj dolarjev in snemanje dejanja, pokličite nepremičninski odvetnik .
Kaj je prodaja na kratko?
Kratka prodaja pride, ko je lastnik stanovanj v zaprtju, vendar preden premoženje preide na javno dražbo.
V kratki prodaji se mora posojilodajalec strinjati, da sprejme manj kot znesek, ki ga dolguje premoženje.
Za razliko od zaprtja, vlagatelji ponavadi kupujejo dom za še manj, ker vlagatelji ne plačujejo obstoječega posojila niti ne izterjajo nazaj plačil. Vlagatelji se strinjajo z dogovorom z obstoječim posojilodajalcem, da bi vzeli manj, kot je prišel posojilodajalec, da bi se izognili ukvarjanju z zaprtjem.
To je mit, da se posojilodajalci ne bodo ukvarjali z vlagateljem, razen če prodajalec ne bo zaostal za obveznostjo prodajalca, da pravočasno plača hipoteko . Prodajalcem ni treba biti privzete, da bi prišlo do kratke prodaje . Za kupca, ki želi obiskati dom, je nakup kratke prodaje finančno smiseln.
Kaj so REO - lastništvo nepremičnin?
- Nakup REO je podoben nakupu kratke prodaje, razen če je nepremičnina že v lasti posojilodajalca.
- Posest je kupil posojilodajalec z ukrepom zaprtja.
- Pogosto posojilodajalci bodo prodali domove, ki so bile odposlane, za manj kot pretekla posojila.
- Lastnosti, ki jih lasti banka, se imenujejo REO, kar pomeni, da je stanje, ki ga je opravil posojilodajalec.
Banke na koncu lastnice premoženja, ko nihče na javni dražbi ponudbo dovolj za kritje dolgovanega zneska premoženja. Domovi REO se pogosto štejejo za najboljši način za nakup nepremičnine v težavah, ker je prodajalec že brez slike. To je samo investitor, investitorjev agent, banka in agent banke, ki se pogajajo o transakciji. Nekatere REO lahko kupite neposredno od posojilodajalca.
Za več informacij poiščite nasvet nepremičninskega odvetnika.