Bralec sprašuje: Odhajamo se od nakupa kratkih prodaj, ker smo slišali, da trajajo predolgo in morda ne bodo sprejeti. Ampak zdaj smo nekako ugotovili, da so vse dobre cene za prodajo na kratko. Mislimo, da bi morda morali razmisliti o ponudbi na kratki prodaji. Ampak ne vemo, kam naj začnemo. Koliko ponudb lahko ponudimo? Ali ne bi smeli kupiti več ponudb, če ne bi šli skozi? In koliko pod cenovno ceno lahko ponudimo za nakup kratke prodaje? "
Odgovor: Ponudbena cena za kratko prodajo je pogosto zelo nejasna za kupce. S svojimi vprašanji niste sami. Mnogi kupci na kratko prodajajo, kot da so njihovi agenti kot slepi, ki vodijo slepim, in na kakšen način so. To je zato, ker ima toliko komponent za kratko prodajo. Prav ste, da ne končajo vse kratke prodaje .
Seznam cene kratke prodaje
Največje vprašanje v kratki prodaji je cena. Koliko je realna ta cena? Za predjed, če prodajalec ne izpolnjuje pogojev za prodajo na kratko, cena na seznamu ni pomembna. To je zato, ker lahko prodajalci, ki ne izpolnjujejo pogojev za prodajo na kratko, zavrnejo svojo kratko prodajo. V teh primerih banka ne bo odobrila kratke prodaje, tudi če bi bila pripravljena plačati tržno vrednost.
Klobuka ne morete obesiti na ceno seznama kratke prodaje. Edina stvar, ki vam jo pove, je, koliko je potrebno, da bi prodajalca podpisali kupno pogodbo , včasih pa tudi tega ne bodo storili.
Na primer, v mojem MLS so agenti za kotacijo dolžni povedati kupčeve zastopnike, če prodajalec ne bo sprejel cene na seznamu, vendar za vse družbe MLS to razkritje ni potrebno.
Če je cena na seznamu prenizka, bo banka zavrnila prodajo na kratko . Poleg tega je lahko nizka cena na seznamu strategija, ki jo agent in prodajalec navede, da bi pri kratki prodaji navdušili več ponudb .
Na kratko, cena na seznamu kratke prodaje bi lahko pomenila zelo malo, če sploh nič.
Kako ugotoviti ponudbo za kratko prodajo
Boste morali razmišljati kot agent BPO . Banke na splošno ne plačujejo za oceno, razen za nekatere vrste kratkih prodaj. To je kot odsekanje nosu, da pade na obraz, toda banke želijo prihraniti malo denarja. Prav tako ne dajejo dovolj zaupanja v znanje in izkušnje, ki jih imajo nepremičninski cenilci. Ponavadi mislijo, da lahko katero koli toplo telo oceni dom, in ta predpostavka bi bila napačna.
Te težave ne bi imeli, če bi banke zaupale agencijam za kratko prodajo, vendar ne, in z dobrim razlogom . Agent za prodajo na kratko prodaja predstavlja prodajalca, ne pa banko. Agent prodaje na kratko prodaja tudi želi hitro prodati ta dom. Cena, za katero se zdi, da je prodaja na kratko, tržna vrednost, je lahko na nosu ali pa je prevara nizka.
Torej, banka s kratko prodajo bo najeti agent BPO in plačati temu agentu manj kot 100 dolarjev za proizvodnjo BPO. Ta agent je lahko lokalni agent ali agent lahko živi zunaj območja. Sreča žrebanja je. Toda mnogi BPO agenti bodo gledali na prodano primerljivo prodajo v polmeru 1 milj od predmetnega premoženja.
Primerjali bodo podobne kvadratne posnetke in starost. Enako lahko storite.
Različne vrste ponujenih cen za kratko prodajo
Čeprav obstajajo številni načini izračunavanja tržne vrednosti, vsak agent BPO ne uporablja vseh orodij, ki so na voljo agentu. Agent BPO lahko upošteva le zadnje 3 mesece prodanih hiš, ki so najbližje predmetni lasti. Zastopnik lahko ne upošteva lokacije, stanja, edinstvenih dejavnikov in trendov, kot so nižje cene aktivnih in čakajočih listin.
Tu so različne vrste ponudb za prodajo na kratko in zakaj so drugačne:
- Navedite ceno za kratko prodajo. To je cena, ki jo agent in prodajalec soglašata. Uporablja se za privabljanje ponudbe. Lahko je visoka; lahko je nizka; lahko je prav na denarju.
- BPO agent kratke prodajne cene. Ta cena se pogosto izračunava statistično, vendar brez notranjega pregleda v bistvu ni vredno. Tudi z notranjim inšpekcijskim pregledom cene BPO niso vedno pravilne, predvsem zato, ker agent ne more delati v soseščini. Toda to je ponudbena cena, ki jo bo sprejela banka s kratko prodajo.
- Mnenje lokalnega kupca o vrednosti vrednosti. Soseski specialist je verjetno vaša druga najboljša stava za pošteno mnenje o tržni vrednosti. Ta agent bo vedel zgodovino in trende nakupa doma v tej soseski. Če je ta cena višja od vrednosti BPO, ali ponudite ceno kjerkoli v tej vrednosti, delno temelji predvsem na tem, kako slabo želite dom in ali se soočate s konkurenčnimi ponudbami.
- Mnenje lokalnega cenilca o tržni vrednosti. Ocenjevanje vas bo v povprečju stalo med 300 in 500 evri, vendar bi moral poklicni ocenjevalec z izkušnjami, ki ocenjujejo domove v tej okolici, pripraviti veljavno mnenje o vrednosti. Vendar pa je mnenje le ene osebe.
- Ocenjevanje kupca za posojilojemalca o prodaji na kratko. Ta vrsta ocenjevanja se opravi prek ocenjevalnega sklada , ocenjevalec pa se lahko ali pa ne bo izkušen in morda ne bo poznal soseske. Zahvaljujoč mačka, ki ga je povzročil HVCC , je v osnovi ocena, ki potrjuje ponudbo in ne potrjuje dejanske tržne vrednosti.
Na koncu, trik za izbiro prodajne cene kratke prodaje je ugotoviti, koliko bo banka želela, na podlagi mnenja agencije BPO o vrednosti. Vaša ponudbena cena mora biti razumna. Banka lahko ali ne dovoli popusta za čakanje na odobritev za prodajo na kratko . Upoštevajte pa, da niti vaša ponudbena cena niti cena agencije BPO ne morejo imeti nobene podlage v tržni vrednosti. Znesek, ki ga plačate in tržna vrednost, sta lahko dve različni stvari.
Samo pripravite se za ponudbo za nasprotno stran od banke, če je vaša ponudbena cena prenizka.
Če želite odgovoriti na svoje vprašanje o več ponudbah za nakup . S svojim odvetnikom bi se morali pogovoriti o pasti in pravnih pomanjkljivostih pri pisanju več ponudb za kratko prodajo, če si ne morete privoščiti, da bi jih vse kupili. Na splošno etični agenti odvračajo to prakso, razen če kupec to dejstvo razkrije v ponudbi.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.