Vprašanje: Kaj pomeni odobrena kratka prodaja?
Bralec vpraša: "Ko pogledam domove na Realtor.com, vidim, da so domovi oglaševani kot" odobrena kratka prodaja ". Ali mi lahko poveste, zakaj nekateri od njih pravijo, da je odobren, drugi pa ne? Plus, ko pokličem agente, da dobim več informacij, mi povedo, da ponudim več kot zahtevano ceno, in ne vem zakaj. to je odobrena kratka prodaja, zakaj bi prodajalcu potrebovali več denarja? "
Odgovor: Kratka prodaja je zapleten proces, zato lahko popolnoma razumem vašo zmedo. Čakanje na kratko prodajo odobritev je lahko zelo dolgo, včasih pa kupci izgubijo potrpljenje.
Še ena majhna ovira pri prodaji na kratko je dejstvo, da so včasih ceneje pod primerljivo prodajo . Nekateri agenti jih navedejo na nizko namensko, da bi pritegnili več ponudb . Zato je lahko ponudba, ki jo banka sprejme, morda precej višja od cene, ker prodajalci pogosto izbirajo ponudbo z najvišjo ceno.
Tukaj je hiter pregled kratkega postopka prodaje:
Kaj je odobrena kratka prodaja?
Banke na splošno ne odobrijo kratke prodaje, dokler banka ne prejme ponudbe od kupca. Torej, običajen način prodaje na kratko lahko kupec predloži ponudbo in jo odobri. Tako je značilna kratka prodaja:
- Agent navaja kratko prodajo .
- Prodajalec posreduje zastopniku zahtevane dokumente posojilodajalcu.
- Kupec predloži ponudbo, ki je predmet odobritve posojilodajalca .
- Prodajalec podpiše ponudbo kupca.
- Oglasni posrednik pošlje prodajno pogodbo, sprejeto ponudbo in HUD banki za prodajo na kratko.
- Kupec čaka anksiozno, morda za mesece.
- Pisno potrdilo o kratkem prodaji je končno prejel agent.
- Agent pokliče zastopnika kupca, da dostavi novice.
- Posrednik kupca obvesti agenta kotacijo, da je kupec kupil nekaj drugega.
- Kupec prekliče transakcijo.
- Oglasni agent zastari kupčevega zastopnika in postavi dom nazaj na trg kot odobrena kratka prodaja.
In to je običajno, kako dobiš odobreno kratko prodajo. Vsaj veste, da se je prodajalec kvalificiral za prodajo na kratko in je bila odobrena prodajna cena, in to sta dve glavni komponenti, ki povzročata ali prekineta prodajo na kratko.
Včasih, ko kupec prekliče, je to srebrna podloga. Naslednji postopek odobritve se bo verjetno premaknil veliko hitreje, negotovost, ki bi lahko povzročila okvaro nekaterih kupcev, je odstranjena.
Po odobritvi kratke prodaje in preklicu kupca
Kupci vedno ne odpovejo transakcije po prejemu pisma o odobritvi za prodajo na kratko. Pogosto kupec še vedno zanima nakup domov, vendar se odpove zaradi drugih razlogov. Mnoge pogodbe o nepremičninah dajejo kupcem določene pravice inšpekcijskih pregledov in nepredvidenih pogodb , kar kupcu daje pravico do odhoda. Tu so še drugi razlogi, zaradi katerih lahko kupec prekliče odobreno kratko prodajo:
- Domu potrebuje preveč popravil in banka ne bo plačala za popravila.
- Ocenjevanje je prišlo na nizko, morda zaradi HVCC , in banka lahko zavrne odobritev nižje prodajne cene .
- Kupec ne izpolnjuje pogojev za posojilo in ne more izpolniti pogojev financiranja posojilodajalca.
Ali se lahko novi kupec zapre na odobreno kratko prodajo
Na splošno bi se morala ponudba novega kupca natančno ujemati s pogoji iz pisma o odobritvi za kratko prodajo, vendar to običajno velja le, če v odobritev ne navede določenega kupca.
Če je homologacijsko pismo specifično za kupca, bo morda agent za prodajo na kratkih prodajnih mestih zahteval novo pisno odobritev za kratko prodajo. Odvisno od banke, lahko zaprosilo za novo pisno potrdilo o prodaji zelo dobro začne celoten postopek prodaje na kratko od začetka.
Za zaključek obstoječega odobritvenega pisma bi bilo treba izvesti naslednje:
- Pogoji nove ponudbe se morajo ujemati s ponudbo, ki je bila odobrena in predložena po isti odobreni prodajni ceni .
- Odobritev pisma ne sme biti specifična za prejšnjega kupca.
- Kupec mora zapreti do datuma, navedenega v pismu o odobritvi za kratko prodajo, ali pa se lahko zahteva podaljšanje.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.