Vprašanje: Ali naj napišemo rezervno ponudbo za nakup domov?
Bralec vpraša: "Našli smo popolno domov, vendar naš agent pravi, da bo prodajalec sprejel le rezervno ponudbo. Ne želimo biti v rezervnem računu. Želimo kupiti ta dom. Kako lahko izdelamo nadomestno ponudbo, ki bo dala Moja hiša? Moja žena pravi, da zapravljamo čas, čas, ki ga lahko preživimo v domovih za nakup, ki nima nobenih ponudb. Ali naj napišemo rezervno ponudbo za nakup doma? "
Odgovor: Dobra stvar v vaši situaciji je, da prodajalec najverjetneje ne bi zahteval nadomestnih ponudb, če prodajalec ni menil, da obstaja velika verjetnost, da bi ponudba v roki lahko eksplodirala ali izginila. Na splošno, če ste druga oseba v vrsti, lahko zelo dobro na koncu kupujejo ta dom . Šibke so dobre. Vendar lahko razumem vašo zadržanost, da pripravite rezervno ponudbo. Nihče ne želi igrati drugega, razen drugega igralca, kajne?
Kaj je rezervna ponudba?
Začnimo s pogledom na to, kaj naredi vašo ponudbo rezervno ponudbo. Prvič, prodajalec je že sprejel drugo ponudbo. Ta prva ponudba bi lahko bila vsaka vrsta stvari, vključno s pogojno pogodbo , ki je odvisna od določenega števila dogodkov, ki se morda ne bodo zgodili. Nekatere od teh nepredvidljivih dogodkov so lahko:
- Pogoj za kupca, ki prodaja obstoječi dom
- Glede na inšpekcijske preglede, ki vključujejo zadovoljiv domači pregled
- Možnost je odvisna od ocene domače cene prodajne cene in nizke ocene
- Odvisno od kupca, ki pridobi ugodno financiranje in karkoli se lahko zgodi pri zavarovanju
Če katerikoli od teh situacij pride v stik, lahko transakcija prekliče. Če se transakcija prekine, mora prodajalec ponovno vrniti domov na trg in znova začeti prikazovati dom.
Rezervna ponudba priznava obstoj obstoječe ponudbe in pravi, če prvi kupec razveljavi, potem ste samodejno v pogodbi s prodajalcem.
Rezervna ponudba preneha prodajalca od zabavnih ponudb drugih kupcev ali vrnitve domov na trg. Ko prvi kupec odpove, bam, ste v pogodbi. Če so se cene zvišale, ker kupujete naraščajoči trg, ste v svoji rezervni ponudbi zaklenili prvotno ceno.
Vse stranke v pogodbi morajo podpisati rezervno ponudbo za učinkovitost. Prodajalci lahko podpišejo več kot eno rezervno ponudbo, pod pogojem, da prodajalec postavi položaj vsake stranke. Na primer, če imate štiri rezervne ponudbe, bi lahko bili na položaju # 3 ali # 4. V idealnem primeru želite biti na položaju # 1, prvi rezervni ponudbi.
Ali morajo biti rezervne ponudbe višje od seznama cene?
Ali mora biti vaša rezervna ponudba višja od zahtevane cene, je odvisno od tega, koliko ponudb prejme prodajalec. V situaciji, v kateri ponudite več ponudb, lahko ste precej prepričani, da bo ponudba več kot cena na seznamu. To je, koliko ponudb je več:
- Prva ponudba: manj kot cena na seznamu, ker kupec ne ve, kdo drug zanima.
- Druga ponudba: Navedite ceno, ker pogosto prvi in drugi pridejo blizu skupaj.
- Tretja ponudba: nekoliko več kot cenik, ker kupec resnično želi dom
- Četrta ponudba do 10. ponudbe: Nekje med tem, ker ti kupci vedo, da je dolg strel.
Prodajalec ima spodbudo, da ostane pri ponudbi prvega kupca, še posebej, če gre za višjo ponudbo. Toda prihranite čas in težave prodajalca, tako da pošljete rezervno ponudbo, zato je prodajalec morda pripravljen sprejeti malo manj, da bi vam spodbudil čakati. Ampak, če je več ponudb norma, je na splošno najbolje, da se ujema z ponudbo na mizi. Pogovorite se s svojim agentom o sprejemljivih strategijah. Ne slepi se na lastno intuicijo. Uporabite svoje znanje o trgu.
Varnostne kopije in kratke prodaje
Če kupujete dom, ki je predmet odobritve za prodajo na kratko , rezervna ponudba za kratko prodajo verjetno vam daje kvote, večje od 50/50, da bo prva ponudba izginila.
Mnogi kupci ne želijo počakati na kratko prodajo odobritev , in vsak malo snafu na poti lahko odloži kratko prodajo. Kvote so zelo visoke, prvi kupec ne bo čakal.
Če se postavite v rezervno mesto, niste dolžni kupiti doma, lahko pa še vedno gledate druge domove na trgu, medtem ko čakate. Če boste našli še en dom, ki vam je všeč, boste morda lahko umaknili ponudbo iz premisleka, vendar pa se ta praksa ne bi smela zavedati iz očitnih razlogov. Precej negira namen rezervne ponudbe.
Vendar pa je še ena možnost, ki jo je treba upoštevati, prodajalec s prodajo na kratko, kupec pa je morda podpisal kratkoročni dodatek. Če ta dodatek za kratko prodajo omogoča prodajalcu, da sprejme rezervne ponudbe in pošlje te ponudbe banki, boste morda lahko prepričali prodajalca, da svojo ponudbo pošlje banki. Če je bolje, kot prva ponudba, katere ponudbe vam po vašem mnenju sprejme banka s kratko prodajo? To bi učinkovito izničilo prvi kupec. Vendar se pogovorite s svojim agentom.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.