Vprašanje: Kako se prodaja prodajnega mesta po zaključku obravnava?
Bralec sprašuje: "Kupujemo dom in prodajalec je zahteval, naj ga najamemo 30 dni po zaprtju. Z drugimi besedami, postali bi lastniki, preden smo se kdaj preselili v naš novi dom. To nam je res čudno. Zakaj bi prodajalec želel najeti nazaj? Ali moramo to dovoliti? "
Odgovor: Razlogi, zakaj bi se prodajalec morda morali vrniti po zaprtju, se razlikujejo, vendar prodajalec ni redko zahtevati najemnine nazaj.
Dom, ki ga prodajalec kupuje, morda ni na voljo v trenutku, ko se vaša transakcija zapre, ali prodajalec morda ne bo mogel najti premikajočega se kombija na zadnji dan v mesecu, ko je povpraševanje po dostavnih vozilih visoka.
Seveda, kot novi kupec doma , boste to situacijo lahko vznemirili. Navsezadnje ste plačali veliko denarja za svoj novi dom, poleg plačila obresti na posojilo za dom, ki ga še ne morete zasedati. Razumljivo je, da se hočeš takoj premakniti in prevzeti posest . Plus, morda niste pričakovali, da boste našli položaj najemodajalca.
Kako zaščititi pravice prodajalca / kupca, ko prodajalci izposodijo nazaj
Obravnavajte to situacijo tako, kot bi ga imeli vsi drugi poslovni odnosi. Kupci nikoli ne smejo pustiti prodajalcem, da zadržijo posest v domu, ne da bi izvršili formalno zasedenost. Ti sporazumi opredeljujejo pogoje za zasedbo prodajalca in ščitijo kupce in prodajalce.
V Kaliforniji imajo nepremičninski agenti na voljo priročno obliko, ki se imenuje Prodajalec v posestvu , ki med drugimi pogodbenimi pogoji naslavlja najemnine za prodajalce. Ko je ustrezno polje označeno, ta dodatek spreminja kupno pogodbo .
SIP obravnava kratkoročne najemne hiše, ki so manjše od 30 dni in vsebujejo naslednje elemente:
- Obdobje najema
- Količina najema na dan
- Znesek varščine
- Ali bo varščina potekala na deponiji ali pa se bo kupcu zapustila ob zaključku
- Zamude pri plačilih, če obstajajo, ki se nanašajo na nezadostna sredstva in / ali plačila, ki so prejeta pozno zunaj depozitov
- Kdo plača za katere pripomočke
- Pravica kupca, da vnese premoženje
- Dolžnosti prodajalca za vzdrževanje premoženja
- Najemne pravice za prenos in podnajem
- Obveznosti prodajalca ob predaji
- Zavarovanje za osebne predmete prodajalca
- Razni pogoji
Če prodajalec ostane 30 dni ali več, je treba skleniti zakupno pogodbo.
Zavarovalno kritje za prodajne stavbe
Včasih bodo kupci vztrajali pri tem, da prodajalci ohranijo svojo obstoječo zavarovanje lastnikov stanovanj v obdobju povratnega najema. Medtem ko zavarovalnice niso zadovoljne, da ohranjajo pokritost, mnogi bodo na zahtevo nadaljevali politiko.
Vendar pa je s tem povezanih več težav. Prodajalec ne poseduje več lastnika stanovanja, zato lahko prodajalec v primeru terjatve zavrne plačilo terjatve. Poleg tega ima kupec zavarovalno kritje, ker posojilodajalci vztrajajo, da velja zavarovalna polica kupca pri zaprtju.
Nekatere zavarovalnice trdijo, da bi v primeru zahtevka prišlo in prodajalec predložil zahtevek družbi prodajalca, tudi če ga je prodajalec plačal, bi se lahko prodajno podjetje obrnilo na zavarovalno kritje kupca za povračilo.
Prodajalec mora v vsakem primeru nositi pokritje osebnih stvari in avtomobilov prodajalca.
Določanje zneskov najemnin za prodajne postavke
Najem, ki ga prodajalec plača, je prenosljiv. Včasih prodajalec ne želi plačati najemnine, ampak zahteva, da ostane v domu za nekaj dni brez najemnine. V tem primeru je še vedno pametno izvajati sporazum, ki obravnava vprašanja odgovornosti in izraz.
Ker večina kupcev financira nov dom, imajo kupci obresti in plačujejo davke in zavarovanje za dom, ki ga ne zasedajo. V večini primerov je razumno, da prodajalcu zaračuna znesek, ki je enak dnevnemu poravnavi, ki jo sestavljajo glavni kupec, obresti, davki in zavarovanje.
Če kupčevo novo hipotekarno plačilo vključuje gneče (davke in zavarovanje), je preprosto razdeliti plačilo PITI za 30 dni in zaračuna prodajalcu ta znesek prorata na dan.
Na primer, če je novo plačilo kupca 3000 USD PITI, to bi znašalo 100 USD na dan.
Toda plačilo PITI za najem prodajalca ni potrebno. Pametni kupci bi preverili obstoječe cene najemnin. Morda bodo ugotovili, da je izračun plačila PITI nižji od povprečnih najemnin.
Za nadaljnjo zaščito in upoštevanje lokalnih zakonov o zakupu najemnin ali drugih zakonov, ki urejajo zakone, ki urejajo najemodajalce in najemnike, bi morda kupci in prodajalci želeli razmisliti o podpisu standardnega sporazuma o stanovanjskem zakupu. Za več informacij se obrnite na nepremičnino odvetnika.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.