Zaprta prodaja lahko sproži kapitalske dobičke in preklican dolg dohodka
Kapitalska dobiček ali izguba iz zapadlosti
Prodaja nepremičnin običajno poteka po postopku deponiranja in prodajalec prejme izjave, ki kažejo, koliko je bil prodan dom.
Vendar z zaprtjem ne obstaja depozit. Posojilna banka preprosto prevzame hišo. Lastnina je spremenila roke, zato IRS pravi, da je zaprtje še vedno obravnavano kot prodaja ali, bolj tehnično, "razpolaganje" premoženja.
Osnovna formula za izračun kapitalskih dobičkov je odšteti osnovo ali stroške nepremičnine od prodajne cene. Razlika je, koliko je dobiček ustvaril oseba ali koliko denarja je bil izgubljen na transakciji. V položaju zaprtja in brez depozitnih izjav prodajna cena, ki se uporablja za davčne namene, ni takoj jasna. Medsebojno dogovorjena prodajna cena ni.
Toda še vedno obstaja "prodajna cena" za davčne namene. To bo bodisi poštena tržna vrednost nepremičnine bodisi neporavnana posojila neposredno pred zaprtjem, odvisno od vrste posojila, ki ste ga imeli. Obe številki bosta poročali vi in IRS s strani kreditne institucije na obrazcu 1099-A.
Posojila ali nepovratna posojila
Vaša hipoteka je bila regres ali posojilo brez regresa. Hipoteke, ki se uporabljajo za pridobitev hiše, so ponavadi posojila brez regresa, medtem ko so posojila za refinanciranje in stanovanjska posojila ponavadi posojila z regresom. To nikakor ni absolutno pravilo. Lahko je odvisen tudi od države, v kateri prebivate.
Če ste imeli regresno posojilo, ste osebno odgovorni za dolg, posojilodajalec pa vas lahko obdrži za odplačilo, tudi potem, ko je bila premoženje povrnjeno. V tem primeru je vrednost, ki se pri izračunu vašega kapitalskega dobička ali izgube uporablja kot prodajna cena, manjša od naslednjih dveh zneskov:
- Neporavnana posojila neposredno pred zaprtjem, brez kakršnega koli dolga, za katerega kreditojemalec ostane osebno odgovoren po zaprtju
- Poštena tržna vrednost premoženja, ki se izključi
Pri tej vrsti posojila ste morda odpisali dolg iz naslova zapadlosti.
Nepovratno posojilo je tisto, v katerem posojilojemalec ni osebno odgovoren za vračilo posojila. Z drugimi besedami, posojilo je izpolnjeno in posojilodajalec ne more nadaljevati posojilojemalca za nadaljnje odplačilo po tem, ko vrne nepremičnino. Za posojila brez regresa je vrednost, ki se uporablja kot prodajna cena, neodplačana posojila takoj pred zaprtjem. IRS pravi, da učinkovito prodajate hišo nazaj posojilodajalcu za popolno obravnavo neporavnanega dolga. Ne boste imeli nobenega odpisanega dolga, ker je posojilodajalcu z zakonom prepovedano, da vas bo prizadeval za povračilo.
Poročanje o kapitalski dobiček ali izgubi
Ko ugotovite, kakšno vrsto posojila ste imeli na svojem premoženju, lahko določite prodajno ceno.
Če je bila primarna lastnina vaša glavno prebivališče, poročajte o izključitvi na seznamu D in obrazcu 8949. Morda boste upravičeni do izključitve do 500.000 dolarjev dobička iz davka od dohodka, ki je predmet nekaterih pravil:
- Dom je bil vaš primarno prebivališče.
- Živeli ste v njem najmanj dva od zadnjih petih.
Posamezni davkoplačevalci lahko izločijo 250.000 dolarjev, poročeni davkoplačevalci pa skupaj lahko podvojijo ta znesek.
Uporabljajo se nekatera dodatna pravila. Če je bila izločena lastnina mešana uporaba, je bila vaša glavno prebivališče ob istem času in sekundarno prebivališče v drugem času, vendar se lahko še vedno upravičite do izključitve iz davka na kapitalske dobičke po spremenjenih pravilih za izračun dobička ali izgube .
Od leta 2017 je davčna stopnja za dolgoročne kapitalske dobičke za nepremičnine, ki so v lasti eno leto ali več, 15 odstotkov za davkoplačevalce, ki spadajo v 25 do 35 odstotkov davčnih okrožij.
Stopnja je 20 odstotkov za tiste, ki spadajo v 39.6 davčni razred. Lastniki stanovanj, ki spadajo v 10 ali 15-odstotni davčni razred, morda sploh ne bodo morali plačevati davka na kapitalske dobičke. Če ste imeli svoj dom manj kot eno leto, morate plačati davek na kapitalske dobičke po isti stopnji, ki velja za vaš reden dohodek - z drugimi besedami, glede na vašo davčno skupino.
Če je bila zapadla nepremičnina nepremičnina za najem, prijavite prodajo na obrazcu 4797.
Zakon o izterjavi dolgov o hipotekarnih odpuščanjih
Foreclosures lahko sproži obdavčljivi dohodek poleg kapitalskih dobičkov. Če posojilodajalec odpusti ali prekliče hipotekarni dolg za regresno posojilo, ga boste morda morali vključiti kot dohodek, vendar obstaja nekaj izjem, ki lahko izključijo odpisane dolgove od davčne obravnave.
Najpomembnejše od teh je izključitev dolga, ki ga zagotavlja vaš glavni dom. V skladu z Zakonom o izterjavi dolgov za odpuščanje pri hipotekarnih posojilih so odpovedani dolgovi do 2 milijona dolarjev izključeni, dokler je bil dolg uporabljen za nakup ali gradnjo glavnega prebivališča. Ta davčna izločitev je tehnično potekla konec leta 2016, vendar še vedno pokriva dolgove, ki se odpovejo leta 2017, če bi bil leta 2016 sklenjen pisni sporazum. Kongres je ponovno odprl vprašanje januarja 2017, zato je možno, da se bo zakon v končni fazi podaljšal v prihodnja leta.
Dokumenti o davčnem poročanju Obrazec 1099-A in obrazec 1099-C
Obrazec 1099-A izda banka po prenehanju nepremičnin. Poroča o datumu zaprtja, pošteni tržni vrednosti premoženja in neporavnanih posojilih neposredno pred zaprtjem trga. Te podatke boste potrebovali, če poročate o morebitnem prihodku od dohodka od dobička, povezanem z zaprtjem.
Obrazec 1099-C izda banka, potem ko je banka preklicala ali odpustila kakršen koli dolg na regresnem posojilu. V tem obrazcu je navedeno, koliko dolga je bil preklican. Če posojilodajalec preneha na domu in prekliče neplačani dolg v istem letu, lahko prejmete le en obrazec 1099-C, ki poroča tako o izključitvi kot o preklicu dolga, namesto da prejme tako 1099-A kot 1099- C.