Vsa ta dobiček iz vaše domače prodaje mignt ni obdavčljiv dohodek
Ni nujno tako. Mnogi davkoplačevalci lahko ohranijo večino, če ne celo ves denar. To lahko izključite iz vašega obdavčljivega dohodka z izključitvijo iz domače prodaje, ki jo določa Kodeks notranjega prihodka.
Izključitev 250.000 $ na prodajo glavnega doma
Neporočeni posamezniki lahko izključijo do 250.000 dolarjev dobička od prodaje svojega glavnega doma. Če ste poročeni, lahko izključite 500.000 $.
Evo, kako to deluje: če ste samski in ste pri prodaji svojega doma uresničili dobiček v višini 200.000 USD, vam tega denarja ni treba prijaviti kot obdavčljivi dohodek. To je manj kot 250.000 dolarjev za izključitev, do katere imate pravico. Če uresničite dobiček ali dobiček v višini 255.000 USD, morate prijaviti 5000 dolarjev kot kapitalski dobiček.
Seveda velja nekaj pravil.
2-Out-of-5-letno pravilo
Izključitev je odvisna od premoženja, ki je vaše prebivališče, in ne naložbene nepremičnine. Morali ste živeti v domu za najmanj dva od zadnjih petih let neposredno pred datumom prodaje.
Dve leti ni treba zaporedoma in dejansko ne morate tam živeti na dan prodaje. Že eno leto lahko živite v domu, ga izposodite tri leta, nato pa se vrnite v 12 mesecev.
IRS ugotavlja, da če si preživel toliko časa pod to streho, se dom izpolnjuje kot glavno prebivališče.
To pravilo, ki ne velja za 5 let, lahko uporabite, da izključite svoj dobiček vsakič, ko prodajate svoj glavni dom, vendar to pomeni, da lahko zahtevate izključitev le enkrat vsaki dve leti, ker morate porabiti vsaj toliko časa v prebivališče.
V zadnjem dvoletnem obdobju ne morete izključiti dobička na drugem domu.
Izjeme od 2-Out-of-5-letnega pravila
Če ste živeli v vašem domu manj kot 24 mesecev, boste morda lahko izključili vsaj del dobička, če ste upravičeni do ene od peščica posebnih okoliščin. Nato lahko izračunate svojo delno izključitev glede na čas, ki ste ga dejansko preživeli.
Preštejte mesecev, v katerih ste bili prebivali, nato razdelite številko za 24. To razmerje pomnožite za 250.000 $ ali za 500.000 $, če ste poročeni. Rezultat je znesek dobička, ki ga lahko izključite iz vašega obdavčljivega dohodka.
Na primer, morda ste živeli v vašem domu 12 mesecev, nato pa ga morate prodati zaradi kvalificiranega razloga. Nisi poročen. Dvanajst mesecev, razdeljenih za 24 mesecev, se izkaže za .50. To pomnožite z največjim izločkom 250.000 $. Rezultat: Izločite lahko do 125.000 $ ali 50% svojega dobička.
Če dobiček znaša več kot 125.000 dolarjev, bi morali vključiti le znesek nad 125.000 $ kot obdavčljiv dohodek na vašo davčno napoved. Če ugotovite dobiček v višini 150.000 USD, bi poročali in plačali davke na 25.000 $. Če je vaš dobiček enak ali manjši od 125.000 ameriških dolarjev, lahko celotni znesek izključite iz vašega obdavčljivega dohodka.
Kvalificirane napake v bivanju
Vam ni treba računati razumno začasnih odsotnosti iz doma, ker tam ne živite. Dovoljeno vam je, da preživite čas na počitnicah ali zaradi poslovnih razlogov, če še vedno ohranjate premoženje kot prebivališče in nameravate tam vrniti.
In če se morate dejansko premakniti, boste morda upravičeni do delne izključitve. Če ste živeli v svoji hiši manj kot dve leti, lahko del vašega dobička izključite, če se je spremenilo vaše delovno mesto. Ta izjema bi veljala, če ste začeli novo službo ali če je vaš trenutni delodajalec zahteval, da se preselite na novo lokacijo.
Če prodajate svojo hišo zaradi zdravstvenih ali zdravstvenih razlogov, navedite te razloge s pismom zdravnika. Tudi to vam omogoča, da živite v domu manj kot dve leti. Pismu vam ni treba vložiti z davčno napovedjo , vendar ga hranite s svojimi osebnimi zapisi samo, če IRS želi potrditev.
Prav tako boste želeli dokumentirati vse nepredvidene okoliščine, ki bi vas lahko prisilile, da prodajate svoj dom, preden živite tam zahtevano časovno obdobje. Po mnenju IRS je nepredvidena okoliščina "pojav dogodka, ki ga pred nakupom in zasedanjem glavnega doma niste mogli razumno pričakovati", kot so naravne nesreče, sprememba v vaši zaposlitvi ali brezposelnosti, ki vam ni omogočila izpolnjevanja osnovnih življenjskih stroškov, smrti, razveze ali več rojstev iz iste nosečnosti.
Člani aktivne službe niso podvrženi pravilu rezidenčnosti. Lahko se odpove pravilu do 10 let, če so na "kvalificirani uradni podaljšani dolžnosti". To pomeni, da vam je vlada naročila, da prebivate v vladnih stanovanjih vsaj 90 dni ali za določen čas brez posebnega končnega datuma. Prav tako boste upravičeni, če ste odposlani na delovno postajo, ki je od vašega doma 50 milj ali več.
Pravilo o lastništvu
Prav tako morate imeti v lasti vsaj dve od zadnjih petih let. To lahko posedujete v času, ko ne živite tam ali živite tam za določeno časovno obdobje, ne da bi ga dejansko imeli. Dve leti bivanja in dve leti lastništva ni treba sočasno.
Morda ste najemili svoj dom in tam živeli tri leta, potem ste ga kupili od svojega lastnika. Takoj ste se odselili in ga najeti drugemu, potem ste ga prodali dve leti pozneje. Spoznali ste lastništvo in rezidenčna dveletna pravila - tam ste živeli tri in imeli sta dva.
Člani službe lahko to pravilo odpovedajo tudi do 10 let, če so na uradni dolžnosti.
Poročeni davkoplačevalci
Poročani davkoplačevalci morajo vložiti skupne izračune, da zahtevajo izključitev, oba pa morajo izpolnjevati pravilo rezidenčnega prebivališča 2 leta, čeprav jim ni treba istočasno živeti v bivališču. Samo en zakonec mora izpolnjevati lastniški preizkus.
Če eden od zakoncev umre med lastniškim obdobjem in se preživeli družinski član še ni poročil, lahko svoje matično bivališče in čas lastništva uporabi kot svoj.
Razvezani davkoplačevalci
Lastnik vašega bivšega zakonca o domu in čas, ki živi v domu, se lahko šteje za svoje, če ste pridobili premoženje v ločitvi. Ti meseci lahko dodate svoj čas lastništva in živite tam, da izpolnite pravila o lastništvu in rezidenci.
Poročanje o dobičku
Če ugotovite dobiček, ki presega zneske izključitve ali ne izpolnjuje pogojev, se prihodek od prodaje vašega doma poroča o programu D kot kapitalski dobiček . Če ste lastnici svojega doma imeli eno leto ali manj, se dobiček sporoči kot kratkoročni kapitalski dobiček. Če ste imeli več kot eno leto, se prijavijo kot dolgoročni kapitalski dobiček.
Kratkoročni dobički so obdavčeni po enaki stopnji kot vaši redni prihodki, medtem ko so stopnje dolgoročnih dobičkov ugodnejše: nič, 15 ali 20 odstotkov, odvisno od vašega davčnega razreda.
Ključno je voditi natančne zapise. Poskrbite, da vaš realnik ve, da ste upravičeni do izključitve, če to storite, če boste potrebovali dokaze. V nasprotnem primeru vam mora izdati obrazec 1099-S in poslati kopijo v IRS. To vam ne preprečuje, da bi zahtevali izključitev, vendar lahko zaplete stvari.
Če prejmete obrazec 1099-S, morate o svoji davčni napovedi prijaviti prodajo vašega doma. Posvetujte se z davčnim strokovnjakom, da se prepričate, da ne boste izgubili davka, če vam ni treba.
Izračunavanje vaših stroškov in povečanja kapitala
Formula za izračun vašega dobička vključuje odštevanje stroškov vaših stroškov iz vaše prodajne cene.
Začnite s tistim, kar ste plačali za dom, nato pa dodajte stroške, ki ste jih imeli pri nakupu, kot so pristojbine za naslov in depozit ter provizije za nepremičninski posrednik . Zdaj dodajte stroške vseh večjih izboljšav, ki ste jih naredili, na primer zamenjavo strehe ali peči. Oprostite, slikanje družinske sobe se ne šteje.
Odštejte vsako nakopičeno amortizacijo, ki ste jo morda prevzeli v preteklih letih, na primer, če ste kdaj vzeli odbitek v domači pisarni. Nastala številka je vaša osnova za stroške.
Vaš kapitalski dobiček bi bil prodajna cena vašega doma, zmanjšana za stroške. Če je negativna številka, ste imeli izgubo. Na žalost ne morete odbiti izgube pri prodaji svojega glavnega doma.
Če je nastala številka pozitivna, ste ustvarili dobiček. Odštejte znesek svoje izključitve in stanje je vaš obdavčljivi dobiček.