Razumevanje obrazca HUD-1 in kdaj se uporablja
V HUD-u so bile vključene tudi takse, povezane s transakcijo, ki so bile plačane pred zaprtjem. Običajno so označeni z oznako »POC« za plačano zunaj zapiranja.
Tukaj je tiskalnik prijazna različica HUD-1, ki jo lahko natisnete in uporabite za sledenje besedilu.
Kdaj je bil uporabljen HUD-1?
Statut Zakona o postopkih poravnave nepremičnin (RESPA) je zahteval, da se obrazec HUD-1 uporablja kot standardni obrazec za poravnavo nepremičnin pri vseh transakcijah v Združenih državah, ki vključujejo hipotekarna posojila, vezana na zvezo. Kje delam, je bil uporabljen za skoraj vse transakcije, ki vključujejo kupca in prodajalca, vključno z zaprtjem gotovine . Če ste zaprosili za hipoteko pred 3. oktobrom 2015, bi morali prejeti izjavo HUD-1. Od oktobra 2015 so posojilojemalci začeli prejemati obrazec z imenom " zaprta razkritje" namesto HUD-1 za večino vrst hipotekarnih posojil kot odziv na integrirana razkritja TILA RESPA ali preprosto TRID , ki je pregledal način obdelave in razkritja hipotek.
Kje je danes HUD-1?
Izjava o poravnavi HUD-1 se še vedno uporablja za povratne hipoteke . Te vrste hipotek so zelo priljubljene pri prodajalcih, starejših od 62 let, ki želijo izvleči lastni kapital. Tudi v obdobju od 3 do 10 let po kratki prodaji pred letom 2015 posojilodajalci pogosto zahtevajo kopijo starega HUD-1, da dokaže, kdaj je bila nepremičnina zaprta.
Kdaj je distribuiran HUD-1?
Pred 3. oktobrom 2015 je RESPA navedla, da morajo posojilojemalci imeti kopijo HUD-1 vsaj en dan pred poravnavo. V resničnem življenju bi lahko vnosi preprosto prišli čez nekaj ur pred zaprtjem. Večina kupcev in prodajalcev je sami proučila izjavo, skupaj z njihovim nepremičninskim posrednikom in agentom za poravnavo. Ta ideja je, da več ljudi, ki ga pregledajo, bolj verjetno je, da bodo odkrite napake.
Ko govorimo o HUD-1 in zaključnem razkritju, ne predpostavljajte, da je zapiralni agent vedno pravilen. Pojavijo se napake. Bil sem v več kot enem zaprtju, kjer je bila v zadnji minuti ugotovljena napaka. Vprašajte toliko vprašanj, kot je potrebno, da boste lažje razumeli vse stroške.
Pregled obrazca HUD-1
Da bi bolje razumeli izjavo o poravnavi HUD-1, je tukaj po vrstnem redu pregled najpomembnejših delov obrazca.
Oddelek L, stroški poravnave: linije 700-1400
Če ste natisnili HUD-1, obrnite na razdelek L na strani 2. Tam, kjer so številni vnosi tabelirani, preden jih prenesete na stran 1. Stolpci vsebujejo stroške, ki se plačajo bodisi iz naslova posojilojemalca ali prodajalca. Vaša zaključna izjava verjetno ne bo imela vnosov v vseh vrsticah.
Oddelek 700, Agencije Komisije
Ta oddelek obravnava provizijo, plačano agencijam za nepremičnine. V vrsticah 701 in 702 je razvidno, kako se razdelijo provizije med dvema sodelujočima agencijama.
Provizije se navadno plačajo iz prodajnih sredstev. Vendar pa lahko kupec zastopnik, ki prodaja lastnik za prodajo po lastništvu, plača njegova stranka, ne prodajalec.
Oddelek 800, postavke, ki jih je treba plačati v zvezi s posojilom
Vnosi v teh vrsticah se najpogosteje izplačujejo iz kupčevih sredstev, čeprav se v nekaterih primerih prodajalci strinjajo, da bodo plačali določene zneske, ki bodo pomagali kupcu blizu.
Vrstica 801 prikazuje pristojbino, ki jo je posojilodajalec obračunal za obdelavo ali izterjavo posojila. Če je pristojbina odstotek zneska posojila, bo naveden odstotek.
Linija 802 se uporablja za snemanje "točk", ki jih zaračuna posojilodajalec. Vsaka točka je 1% zneska posojila.
Linija 803 se uporablja za snemanje pristojbin za ocenjevanje. Morda ste plačali pristojbino, ko ste zaprosili za posojilo. Če je odgovor pritrdilen, mora biti označen z oznako »POC« za plačano zunaj zapiranja. Znesek bi bil prikazan, vendar ne bi bil vključen v skupne pristojbine, ki jih poravnate.
Linija 804 se uporablja za beleženje stroškov kreditnega poročila, če ni vključen v provizijo za originacijo .
Vrstica 805 vključuje stroške pregledov, opravljenih na zahtevo posojilodajalca. Drugi škodljivi organizmi in strukturni pregledi so zabeleženi na drugem področju.
Linija 806 je za pristojbino za vlogo, ki jo lahko zahteva družba za zavarovanje zasebnih hipotekarnih posojil (PMI).
Linija 807 se uporablja le za transakcije predpostavke posojil, pri katerih kupec prevzame obstoječo hipoteko prodajalca.
Linije 808 do 811 se uporabljajo za razne predmete, povezane s posojilom, kot so provizije, plačane hipotekarnemu posredniku .
Oddelek 900, postavke, ki jih mora posojilodajalec plačati vnaprej
Te stroške običajno plača kupec. So vse postavke, ki jih posojilodajalec potrebuje, vendar jih ne plačajo vedno posojilodajalcu.
Vrstica 901 se uporablja za evidentiranje obresti, ki se pobira ob poravnavi za časovno obdobje med zaprtjem in prvo mesečno plačilo.
V vrstici 902 so prikazane premije hipotekarnih zavarovanj, ki zapadejo v poravnavo. Depozitarne rezerve za hipotekarno zavarovanje so zabeležene kasneje. Če je vaše hipotekarno zavarovanje pavšalno plačilo dobro za življenjsko dobo posojila, je treba opozoriti.
Vrstica 903 se uporablja za beleženje zavarovalnih premij za nevarnost, ki jih je treba plačati ob poravnavi, da bi imeli takojšnje zavarovanje na premoženju. Ne uporablja se za zavarovalne rezerve, ki bodo šle na deponijo.
Linije 904 in 905 so za različne predmete, kot so zavarovanje poplav , hipotekarno življenjsko zavarovanje, zavarovanje življenjskih zavarovanj in premije za invalidsko zavarovanje.
Oddelek 1000, rezerve, ki so deponirane pri posojilodajalcu
Ta razdelek se uporablja za razvrstitev depozitnih sredstev, ki jih posojilodajalec pobere od posojilojemalca, za zavarovanja za nevarnost in davke na premoženje . Število obračunanih mesecev se razlikuje, vendar obstajajo omejitve, koliko lahko posojilodajalec zberi.
Posojilojemalec je plačal tekoče stroške za stroške iz oddelka 900. Vnosi v vrsticah 1001-1007 so za sredstva, s katerimi se začne deponentov račun za posojilojemalca, od katerega bo posojilodajalec plačal prihodnje premije. Vsako hipotekarno plačilo vključuje znesek, ki pokriva del teh ponavljajočih se stroškov.
Linija 1008 je prilagoditev deponiranja, ki jo izračuna posrednik za poravnavo s primerjavo različnih formul za deponiranje. Ta korak je zagotoviti, da posojilodajalec ne zbira več depozitnih sredstev, kot je dovoljeno. Številka je vedno nič ali negativno.
Oddelek 1100, Pristojbine za storitve
Stroški naslova vključujejo pristojbine, ki so neposredno povezane s prenosom naslovov, kot so naslovni izpit, iskanje naslovov, pripravo dokumentov in pristojbine za naslov zavarovalne police . Ponavadi se bremenijo kupca.
Pravne pristojbine vključujejo pristojbine za odvetnike posojilojemalca in prodajalca, včasih pa tudi odvetnika za posojilodajalca. Druge postavke, ki jih zajema ta oddelek, so honorarji za zaključne zastopnike in notarje. Ko ena oseba opravlja veliko nalog, se lahko zaračunajo pristojbine. Vrstica 1101 se uporablja za evidentiranje pristojbine za poravnalni agent.
Pristojbine za abstraktno iskanje ali preiskavo naslova se vpišejo v vrsticah 1102 in 1103. Če ista oseba opravlja obe nalogi, se v vrstico 1103 vnese pavšalni znesek. Če je oseba, ki opravlja delo, naslovna družba ali odvetnik, kasneje v vrsticah 1107 ali 1108.
Vrstica 1104 prikazuje stroške za naslovnico zavarovalnega registra (imenovan tudi zavezanost zavarovanju). Plačilo za zavarovanje lastniških vrednostnih papirjev se vnese pozneje.
V vrstici 1105 so evidentirani stroški priprave na listine in taki računi kot dela na hipotekah in bankovcih.
Pristojbine, ki jih bremenijo notar za potrjevanje izvršitve poravnalnih dokumentov, se vpišejo v vrstico 1106.
Vrstica 1107 prikazuje odvetniške honorarje.
Vrstica 1108 je strošek zavarovanja naslova (razen stroškov veziva).
Linije 1109 in 1110 so informacijske linije, ki razkrivajo stroške ločenih naslovnih zavarovalnih polic za posojilojemalca in posojilodajalca. (Samo vrstica 1108 se prenese naprej.)
Vrstice 1111 do 1113 se uporabljajo za vnos drugih dajatev, povezanih z naslovom, ki se razlikujejo glede na lokacijo. Vpisi lahko vključujejo pristojbino okrožnemu davčnemu zbiratelju za davčno potrdilo ali pristojbino za zasebno davčno službo.
Oddelek 1200, pristojbine za snemanje in prenos vlade
Ta razdelek se uporablja za razčlenitev stroškov, kot so stroški za evidentiranje dejanj in hipoteke ter honorarji za davčne znamke.
Oddelki 1300 in 1400, dodatni stroški poravnave in zneski
Oddelek 1300 se uporablja za evidentiranje anketnih pristojbin in inšpekcij za takšne stvari, kot so škodljivci, barve na osnovi svinca in radon. Mogoče bi bilo vključiti tudi strukturne preglede in inšpekcijske preglede za ogrevanje, vodovodne instalacije ali električno opremo. Če katera koli stranka kupi domačo garancijo, bo bremenitev vnesena v ta razdelek.
Vrstica 1400 je za skupne stroške poravnave, ki se izplačujejo iz sredstev posojilojemalca in prodajalca. Vpisane so tudi v razdelkih J in K, vrstice 103 in 502.
Oddelek J Povzetek transakcije posojilojemalca: Vrstice 100-303
Nazaj na stran 1 obrazca HUD-1, boste našli poglavja J in K, v katerih so opisane razčlenjene transakcije posojilojemalca in prodajalca.
Oddelek 100, bruto znesek, ki ga dolguje posojilojemalec
V vrstici 101 je navedena bruto prodajna cena nepremičnine.
Stroški osebne lastnine (predmeti, kot so draperije, pranje, sušilni stroj, zunanje pohištvo in dekorativni predmeti, kupljeni pri prodajalcu) so navedeni na strani 102.
Vrstica 103 prikazuje skupne stroške poravnave za posojilojemalca, ki se prenesejo iz vrstice 1400.
Vrstice 104 in 105 sta za zneske, ki jih dolguje posojilojemalec ali jih je prodajalec že plačal.
- Vpisi, ki bremenijo posojilojemalca, vključujejo stanje na depozitarnem računu prodajalca, če posojilojemalec prevzame posojilo .
- Posojilojemalec lahko dolguje prodajalcu del nenačrtovanih najemnin.
Vrstice 106 do 112 so za postavke, ki jih je prodajalec plačal vnaprej. Na primer, mora kupec povrniti prodajalcu svoj provizijski delež okrožnih davkov, če je prodajalec plačal letni račun. Vsaka oseba plača stroške za čas, v katerem so lastniki premoženja.
Vrstica 120 je bruto znesek dolga posojilojemalca. To je skupno število vrstic 101 do 112.
Oddelek 200, zneski, ki jih plača ali so v posesti posojilojemalca
To so vsi vpisi za sredstva, ki jih bo posojilojemalec prejela ob zaključku.
Vrstica 201 daje kupcu kredit za znesek prejemanja prejetega denarja, ko je bila ponudba sprejeta.
Vrstica 202 je znesek novega posojila, ki ga posojilodajalec plača posojilojemalcu.
Vrstica 203 se uporablja, kadar posojilojemalec prevzame posojilo ali prevzame naslov, za katerega velja obstoječa posojila ali zastavna pravica.
Vrstice 204 do 209 se uporabljajo za navajanje različnih predmetov, ki jih plača kupec ali v njegovem imenu. Vključujejo lahko take postavke kot nadomestilo, ki ga prodajalec opravi za popravilo ali zamenjavo predmetov. To področje se uporablja tudi, če prodajalec sprejme del bančne menice za del nakupne cene.
Vrstice 210 do 219 so za račune, ki jih prodajalec še ni plačal, vendar dolguje vse ali del. Navedejo se davki in ocene, vendar lahko to področje vključuje tudi najemnino, ki jo vnaprej zaračuna prodajalec za obdobje, ki presega datum poravnave.
Vrstica 220 je skupna za vse postavke v razdelku 200. Skupaj se doda prihodki posojilojemalca.
Oddelek 300, Denarna sredstva pri poravnavi od / do posojilojemalca
Vrstica 301 je povzetek skupnega zneska, ki ga dolguje posojilojemalec.
Vrstica 302 je povzetek vseh postavk, ki jih je že ali jih je plačal posojilojemalec.
Vrstica 303 je razlika med vrsticami 301 in 302. Najpogosteje prikaže, koliko denarja mora posojilojemalec prinesti do zapiranja. To bi lahko bilo negativno število, kar pomeni, da bo posojilojemalec prejemal sredstva ob zaprtju.
Oddelek K, Povzetek transakcije prodajalca: Lines 400-603 Lines 400-603
Na desni strani razdelka J (povzetek transakcije posojilojemalca) boste našli razdelek K, ki povzema transakcije prodajalca.
Oddelek 400 , Bruto znesek zaradi prodajalca
Zneski v tem oddelku so dodani prodajalcu.
Line 401 navaja bruto prodajno ceno nepremičnine.
Vpisi za osebno lastnino (predmeti, kot so draperije, pranje, sušilni stroj, zunanje pohištvo in dekorativni predmeti, ki jih prodajalec lahko prodaja kupcu) so navedeni na 402.
Vrstice 404 in 405 so za druge zneske, ki jih dolguje posojilojemalec ali jih je predhodno plačal prodajalec, kot so:
- Če posojilojemalec prevzame posojilo prodajalca, mora prodajalcu povrniti nakazilo na depozitni račun prodajalca.
- Kupec lahko dolguje prodajalcu del nenačrtovanih najemnin.
Vrstice 406 do 412 so za postavke, ki jih je prodajalec plačal vnaprej. Na primer, kupec bo morda moral prodajalcu povrniti proporcionalen delež okrožnih davkov, če prodajalec plača letni račun, vendar ne bo lastnik premoženja v tem celotnem letu.
Vrstica 420 je kosmati znesek, ki ga dolguje prodajalec. To je skupna linija od 401 do 412.
Oddelek 500, Znižanje zneska zaradi prodajalca
Zneski v tem oddelku se odštejejo od prodajnih sredstev.
Vrstica 501 se uporablja, če nepremičninski posrednik prodajalca ali druga stranka ima varčevalno prejeta denarna sredstva in jo plača neposredno prodajalcu.
Vrstica 502 vsebuje številko iz vrstice 1400, skupne stroške prodajalca, izračunane v oddelku L.
Vrstica 503 se uporablja, če posojilojemalec prevzame ali prevzame naslov, za katerega velja obstoječa zastavna pravica, ki se odšteje od prodajne cene.
Vrstice 504 in 505 sta za vsa prva in / ali druga posojila, ki bodo izplačana kot del poravnave (vključno z natečenimi obrestmi).
Vrstice 506 do 509 so prikazane kot prazne vrstice za različne vnose.
Vrstica 506 se uporablja za beleženje vlog, ki jih kreditojemalec plača prodajalcu ali drugi stranki, ki ni posrednik za poravnavo. To se nekoliko razlikuje od vnosa v 501. V tem primeru stranka, ki ima sredstva, ga prenese na poravnalnega zastopnika, ki se izplača ob zaključku.
Te vrstice se lahko uporabijo tudi za navajanje dodatnih zastavnih pravic, ki se veliko ob plačilu poravnajo, da se premoženje čisti.
Vrstice od 510 do 519 so za račune, ki jih prodajalec še ni plačal, vendar dolguje vse ali del. Navedejo se davki in ocene, vendar lahko to področje vključuje tudi najemnino, ki jo vnaprej zaračuna prodajalec za obdobje, ki presega datum poravnave.
Vrstica 520 je skupna za vse postavke iz oddelka 500. Celoten znesek se odšteje od prihodkov prodajalca.
Oddelek 600, Denarna sredstva pri poravnavi do prodajalca
Vrstice 601 je bruto znesek, ki ga dolguje prodajalec, iz vrstice 420.
Vrstica 602 vsebuje skupno zmanjšanje prihodkov prodajalca iz vrstice 520.
Vrstica 603 je razlika med vrsticami 601 in 602. Običajno nakazuje denarni znesek, ki se plača prodajalcu, vendar pa lahko prodajalec dolguje ob zaprtju. Na primer, prodajalec lahko dolguje več na prvo in drugo hipoteko, kot je bilo izterjano v pogodbi.
Če ste prejeli HUD-1 kot del transakcije nakupa na domu, ne pozabite, da je to eden od končnih dokumentov, ki jih morate obdržati .
Uredila Elizabeth Weintraub. Domov Nakup Expert na The Balance.