Primerjalna tržna analiza CMA

Kako uporabljati CMA primerjalno tržno analizo

Pred dajanjem domov na trg ali kotacijo z nepremičninskim posrednikom , pametni domači prodajalci pridobijo primerjalno tržno analizo, ki jo v tej industriji omenja tudi CMA. Verjetno ste prejeli direktne poštne črke ali razglednice od lokalnih nepremičninskih posrednikov o CMA. Te parcele vam ponujajo brezplačno poročilo, ki vam pove, koliko je vaš dom vreden. Prodajalci uporabljajo CMA, da ugotovijo domače cene.

Kaj je primerjalna tržna analiza?

Čeprav se poročila lahko razlikujejo, od dvostranskega seznama primerljive domače prodaje do obsežnega vodnika na 50 strani, je dolžina in kompleksnost poročila odvisna od poslovne prakse zastopnika.

Vendar standardna primerjalna poročila o analizi trga običajno vsebujejo naslednje podatke:

• Aktivni seznami

  Aktivni oglasi so domovi za prodajo. Ti oglasi so pomembni le toliko, kolikor so vaše konkurence za kupce. Niso pokazatelj tržne vrednosti, ker lahko prodajalci vprašajo, kaj hočejo za svoj dom. To ne pomeni, da so cene realne. Ponujene prodajne cene ne odražajo tržne vrednosti, dokler ne prodajajo, na kupčevih trgih pa na primer prodajajo za veliko manj.

• Čakajoči seznami

  V pričakovanju prodaje domov so prej aktivni oglasi, ki so pod pogodbo. Niso še zaprti, zato še niso primerljiva prodaja. Razen če je agent za kotacijo pripravljen izmenjavati podatke o čakajoči se prodaji - in mnogi niso - ne boste vedeli o dejanski prodani ceni, dokler se transakcija ne zaključi. Vendar pa v pričakovanju prodaje kažejo smer gibanja trga. Če je vaš dom cene nad ceno te prodaje v teku, se lahko soočite z daljšim DOM.

• Prodani oglasi

  Domovi, ki so bili v zadnjih treh mesecih zaprti, so primerljiva prodaja . To je prodaja, ki jo bo ocenjevalec uporabil, ko oceni vaš dom za kupca, skupaj s čakajočo prodajo (ki se bo verjetno končala do trenutka prodaje vašega doma). Dolgo in trdo gledajte na primerljivi prodaji, ker so to vaša tržna vrednost. Lahko uporabite 6 mesecev komps, če ni dovolj prodaje za izdelavo dobrega poročila s tremi meseci.

• Off-Market / umaknjeno / preklicano

  To so lastnosti, ki so bile vzete s trga iz različnih razlogov. Ponavadi je razlog, da so domovi odstranjeni s trga, ker so bile cene previsoke. Mediana cen te skupine bo skoraj vedno višja od povprečnih cen primerljive prodaje. Vendar pa se seznami prekliče tudi zaradi naslednjih razlogov:

1. Skrivnost prodajalca . Prodajalci so se odločili, da ne morejo delati s svojim domom in ne želijo več prodajati.
2. Cenovno previsoko. Nihče ni ponudil ponudbe ali so bile edine ponudbe, ki jih je prejela, nizke ponudbe , ki so bile zavrnjene .
3. Dom je bil predolg. Zastopniki včasih umaknejo seznam, tako da jih lahko vrnejo kot nov seznam in privabijo več kupcev.
4. Zahteve za popravilo . Domovi so bili nekoč pod pogodbo in po domači inšpekciji kupec zahteval popravila, ki jih je prodajalec zavrnil.
5. Prodajalec je odpustil agent . Za nesrečne prodajalce ni neobičajno, da strežejo agent in najeti novega agenta .

• Potekli so oglasi

  Ta skupina bo odražala najvišjo srednjo prodajno ceno, ker se ne bi prodajala in so bila verjetno nerazumna cena. Nekateri seznami, ki so potekli, se lahko prikažejo tudi kot aktivni seznam, ki ga novi agent po novi ceni. Seznami tudi potečejo, ker niso bili agresivno trženi ali ker je dom potreboval popravila.

Preučevanje primerljive prodaje

Primerljiva prodaja so tista, ki najbolj ustrezajo vašemu domu. Težko je primerjati tridimenzionalni dom z eno zgodbo doma. Izberite domove s tega seznama, ki so večinoma enaki vašemu domu po velikosti, obliki in stanju, kot so:

• Podobni kvadratni posnetki

  Ocenjevalci primerjajo domove, ki temeljijo na kvadratnih posnetkih. Večji domovi s kvadratnimi nogami so vredni manj kot kvadratni čevelj kot manjši domovi s kvadratnimi stopali. Razlika med skupino stanovanj s srednjo ceno idealno ne sme presegati več kot 10% do 20% variance v kvadratnih čevljih, plus ali minus.

• Podobna starost gradnje

  V idealnem primeru bi morala biti starost doma - leto, v katerem je bila zgrajena - v nekaj letih drugih primerljivih prodanih domov. Podskupine mešane dobe so pogoste. Na primer, v enem od območij Sacramenta, enoto sestavljajo domovi, zgrajeni v petdesetih letih prejšnjega stoletja, nato pa skočijo nekaj desetletij na sedemdeseta leta. Čeprav se domovi nahajajo soseda drug proti drugemu, domovi, naloženi z značajem iz petdesetih let, prodajajo več kot novi kolegi Brady Buncha. Če je bil vaš dom zgrajen leta 1980, recimo in povsem nove domove po ulici prodajajo za več, ne morete povedati enake cene kot nov dom.

• Podobne vsebine, nadgradnje in stanje

  Ocenjevalci bodo od doma odšteli vrednost, če imajo druge domove nadgradnje in tvoje ne. Dom z bazenom bo imel drugačno vrednost kot dom brez bazena. Bazeni niso vredni toliko, kot si mislite. Popolnoma prenovljen dom je vreden več kot fiksir. Domovi z eno kopeljo so vredni manj kot domovi z dvema ali več kopeli. Odloženo vzdrževanje se bo štelo proti vam.

• Lokacija

  Vsi vedo, da je nepremičnina vrednotena na "lokaciji, lokaciji, lokaciji", vendar ste razmislili, kaj to pomeni? Dom, ki ima na primer pogled na mesto, je vreden več kot dom, ki je obrnjen proti cementni steni. Domovi na prometnih prometnicah so vredni precej manj kot domovi na mirnih ulicah. Primerjajte svoj dom s tistimi na podobnih lokacijah. Če vaš dom sedi čez cesto od elektrarne, poiščite druge domove z izpostavljenostjo elektrarn ali tistim, ki se nahajajo vzdolž železniških tirov, med drugimi nezaželenimi mesti.

V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, posrednik v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.