Kompleksnosti prodaje dveh hiš za nakup enega doma

Utrditev dveh domov v eno hišo zahteva strategijo

Ko delam s paroma v začetnih fazah prodaje dveh hiš za nakup enega, se mi zdi, da se pogosto pripisujejo napačnemu načrtu iger, saj mislijo, da bi bilo tako preprosto. Načrt igre je ponavadi za nakup doma , nato pa prodajo drugih dveh hiš. Ta načrt je za večino ljudi logičen. Za večino od nas ne prodajajo dveh hiš za nakup enega doma.

Možnost 1: nakup domov, ki ji sledi prodaja dveh hiš

Prva težava s tovrstnim načrtom postaja kvalificirana za hipoteko.

Očitno je, da če dva prodajalca prodajajo dom z namenom, da kupijo en dom skupaj kot par, in financiranje ni vključeno, je veliko lažje. Prodajalci z brezplačnimi in čistimi domovi ali domovi z dovolj kapitala, da ustvarijo denar za nakup domov, imajo več svobode, da sledijo tej možnosti. Toda resničnost je, da večina ljudi vzame hipoteko za nakup doma. Kar pomeni, da se bodo stranke morda morale kvalificirati za hipoteko, poleg tega pa si bodo lahko privoščile plačilo hipoteke na dveh drugih domovih.

Po dodajanju novega hipotekarnega plačila obema obstoječima hipotekarnima plačilnima vrednostma, lahko to razmerje v sorazmerju z dohodkom pritegne obe strani iz območja, da se kvalificirajo. Posojilodajalci uporabljajo razmerja, ki so odstotni zneski za sprednji in zadnji del. Količnik na začetku je odstotek hipotekarnih plačil v skupnem bruto mesečnem dohodku. Odstotno razmerje je odstotek hipotekarnih plačil skupaj z dodatnim dolgom, kot so kreditne kartice, proti kombiniranemu bruto mesečnemu dohodku.

Če so razmerja previsoka, stranke ne bodo upravičene do lastništva vseh treh domov hkrati. Aha, mogoče bi rekli, vendar lahko stranke pretvorijo te domove v najemnine in uporabijo dohodke od najemnin za izravnavo hipotekarnih plačil , kajne? Čeprav bi to povečalo dohodek, kar bi znižalo razmerje, posojilodajalec najverjetneje ne bo dovolil, da se prihodki od najemnin uporabljajo pri izračunu.

Večina posojilodajalcev sledi strogim smernicam v zvezi z dolgom časa, v katerem mora biti dom najet, da se lahko izplača v najemnino, pri izračunu hipoteke, en mesec ali dva pa je nezadosten.

Druga težava pri nakupu doma, ki ji sledita prodaja dveh hiš, je dejstvo, da če se plačilo za novi dom prihaja iz prodaje drugih dveh hiš, potem bi prodajalci verjetno morali napisati nepogojno ponudbo . Pogojna ponudba jim daje izhod, način za preklic nakupa, in mnogi prodajalci ne marajo kontingentnih ponudb z dobrim razlogom, ker niso vedno prepričljiva stvar.

Če trg ne spodbuja potencialnih ponudb, bi to lahko dodatno otežilo to strategijo. Na prodajnem trgu , na primer, je mogoče pogojne ponudbe precej težko sprejeti. Če je predvideni nakup zelo zaželen dom, lahko pride do več ponudb, in pogojne ponudbe skoraj nikoli ne zmagajo v položaju več ponudb.

2. možnost: prodaja hiš, preden kupite nov dom

Ali bi par moral prodati hiše ali samo eno hišo za združitev gospodinjstev v novem domu, je ponovno odvisna od hipotekarnih razmerij. Mogoče je mogoče prodati samo eno hišo pred nakupom novega doma.

Hipotekarni posojilodajalec najbolje svetuje v tej situaciji.

Če pa je treba pred nakupom novega doma prodati oba doma, potem obstajajo tri osnovne podizborice:

• Prodati obstoječe domove z pogojno pogodbo, ki prodajalcem omogoča določen čas za nakup novega doma in sklenitev kupoprodajne pogodbe, ali
• Prodajte obstoječe domove z možnostjo vračila po zaprtju, da prodajalcem zagotovite čas, da najdejo nov dom za nakup in premikanje.
• Prodajte obe domovi, se premaknite drugam in nato lovite na nov dom, ki vključuje dvakrat premikanje. Ta zadnja možnost je najboljša s finančnega vidika, ker prodajalec ne bi imel nepredvidenih razmer in bi bil močnejši za pogajanja o nakupu novega doma. Resnično pa se večina ljudi ne želi dvakrat premakniti. Premikanje enkrat je pogosto težko.

Če se prodajalci odločijo za pisanje pogojnih ponudb, če se prodajajo na prodajnem trgu, bodo na kupca lažje narekovali pogoje, kot če bi se prodajali na trgu kupca.

Na prodajnem trgu so kupci pogosto bolj pripravljeni počakati, da prodajalec najde kupljeno hišo, kot obratno. To je varen način za prodajalce, da nameravajo kupiti nov dom, ker ne obstaja tveganje za prodajalce, če ne morejo najti novega doma za nakup.

Negativna je, seveda, prodajalci lahko najdejo svoje sanje doma in potem ne morejo - iz različnih razlogov, ki bi lahko segali od cene do pogoja do lokacije - prodati svoje obstoječe domove. Izguba sanjskega doma je lahko boleča. Izkušen nepremičninski agent, ki se ukvarja s temi vrstami transakcij, mora biti sposoben pomagati in narediti proces nemoten.

V času pisanja je Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.