Osnovne vrste pogojnih prodajnih ponudb
Čeprav obstaja veliko različic pogojne ponudbe , se večina drži enega od dveh formatov:
- Prodajalec bo obdržal premoženje na trgu, vendar bo sprejel pogojno ponudbo, s čimer bo kupcem zagotovila 72-urno (prenosljivo) obvestilo o prvi zavrnitvi pravice do zavrnitve, če prodajalec prejme boljšo ponudbo.
- Prodajalec bo premoženje izvlekel iz trga in počakal, da bo kupec prodal obstoječega doma kupca.
Verjetnost je, da bo prodajalec izbral možnost ena, vendar bi kupci raje izbrali drugo možnost. Razlog, zaradi katerega bi prodajalec sprejel drugo možnost, je, če ni verjetno, da bi bili drugi kupci, ki bi ponudili nakup . Večina prodajalcev ne bo čakala večno in bo določila datum zaprtja transakcije. Če kupca doma ni prodal do tega datuma, lahko transakcija prekliče.
Kaj je obvestilo o 72-urah za izvedbo pogajanj?
Obvestilo o izvedbi je lahko dogovorjeno obdobje: 24 ur, 48 ur ali poljubno število dni.
Časovno obdobje je, o katerem se lahko dogovorita kupec in prodajalec. Prvič, prodajalec pošlje 72-urno obvestilo, ki ga opravi kupcu in kupcu obvesti, da je bila prejeta druga ponudba, kupec pa ima zdaj 72 ur, da odstrani nepredvideno situacijo za prodajo obstoječega doma kupca. Če kupec ne odpravi zavarovanja, ki bi ga lahko prodal, ima prodajalec praviloma zahtevati odpoved pogodbe in povrnitev varčevalnega zneska kupcu.
Možnosti za odpravo prodajne nepredvidljivosti po prvi pravici do zavrnitve
S sprejetjem pogojne ponudbe za določeno časovno obdobje prodajalec kupcu podeljuje prvo pravico do zavrnitve. Če drugi kupec želi kupiti dom in kupec še ni prodal svojega doma, lahko prodajalec od kupca zahteva, naj odstrani nepredvideno situacijo.
- Pridobite posojilo za most. Najbolje je, da dobite predhodno odobreno posojilo za most, preden prejmete 72-urno obvestilo. Na ta način se ne boste lotili poskuša poravnati financiranje v nemogočem 3-dnevnem obdobju. Mostna posojila so draga možnost, ker boste plačevali posojila.
- Tapnite kreditno linijo za lastni kapital. Večina posojilodajalcev vam ne bo dala posojila za lastniški kapital, ko bo vaš dom na trgu, prodajalec pa verjetno ne bo sprejel pogojne ponudbe, če vaš dom ni na trgu. Ampak to ni Catch-22. Če ste pred nakupom domov na trg nastavili kreditno linijo za lastni kapital, lahko preprosto prenesete sredstva ali napišete ček.
- Spremeni hipoteko na višjo vrednost posojila. Če ste načrtovali spuščanje, recimo, 20%, da bi kupili svoj novi dom , znižali znesek in dobili višji znesek hipoteke. Potem, ko vaš dom sčasoma prodaja, lahko uporabite prihodke, da plačate hipoteko. Zavedajte se, da veliko višjih razmerij med posojili in vrednostjo prinaša višje obrestne mere.
- Posojite plačilo od sorodnika. Nekateri domači kupci se dotaknejo banke mamice in očeta, ko pride do nesreče. Ne vem, ali je nakup novega doma v sili v sili, vendar v nekaterih družinah to počne. Morda vam bo stric Joe zgodaj dal to dediščino? Morda ne bo bolelo, da se pozanimam.
- Odstranite prodajno nepredvidljivost in upajte na najboljše. Vem, kaj trenutno razmišljate: "Ali je kajenje?" Ampak, če ste prepričani, da bo vaš dom sčasoma prodal, nekateri kupci izberejo to možnost.
Tveganje za zmanjšanje prodajne nepredvidljivosti
Preden odstranite prodajne nepredvidene dogodke, preglejte svojo pogodbo o nakupu z odvetnikom in pridobite pravni nasvet, da določite svoje pravice po pogodbi. Kalifornijske pogodbe o nakupu, na primer, jasno navajajo, da je vaš resen denarni depozit na kocki, če ste neizpolnjeni na pogodbo.
Koliko ste si pripravili? 1000 dolarjev? 5000 dolarjev? 10.000 $? Če lahko živite z izgubo tega zneska z igranjem iger, ki jih bo prodal vaš dom, bi vam lahko bilo vredno. V nasprotnem primeru poskušajte ohraniti nepredvidljivost.
Dokazi o sredstvih za zaprtje
Ko se varnostni ukrep odpravi, prodajalci pogosto zaprosijo za dokaz o sredstvih za zaprtje. To preprečuje kupcem, da samovoljno odstranijo nepredvideno situacijo brez dejanskega namena, da se zaprejo (ne da si to mislil). Če ima sorodnik sredstva, je običajno darilno pismo od sorodnika in izvod bančnih izpiskov ali računov zalog dovolj, da zadovolji vašega posojilodajalca in prodajalca.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.