Rešitev za morebitne slabe ocene
Na super vročih trgih nepremičnin, ki so sestavljeni iz omejenega inventarja in številnih kupcev, ki se pogosto srečujejo za isti dom, lahko motivirani domači kupci čutijo potrebo po ponudbi višje nakupne cene. Pogosto je ta ponujena cena previsoka, da jo upraviči ocenjevalec posojilodajalca. To bi lahko povzročilo tisto, kar je znano kot nizka ocena . Vendar pa prodajalci ne smejo dovoliti, da bi jim bila možnost nizke ocene onemogočena pri izbiri ponudbe, ki bi bila lahko višja od ocene, ki jo oceni dom.
Prodajalci imajo možnosti.
Oglejmo si tipičen primer, kaj se lahko zgodi na trgu vročih prodajalcev . Prvič, domovi, za katere se kupci pogosto želijo boriti, so tisti domovi, ki so:
- V najboljšem stanju
- Cena je prav
- V soseščini z velikim povpraševanjem
- Na splošno se nahaja v zelo zaželenem šolskem okolišu.
Če dom, ki ga želite prodati, ima vse te lastnosti in je bil na trgu za kratek čas, je znak, da lahko kot srečni prodajalec prejmete več kot eno ponudbo. Še posebej, če obstajajo znaki velikega zanimanja in številnih domačih prireditvah, kar dokazujejo množica agentskih vizitk, ki so ostale na kuhinjskem štedilniku.
Katera ponudba več kot ponujene cene je najbolje sprejeti?
Za prodajalce je običajno, da pridejo zelo navdušeno, ko pridejo kup nakupov , ki presegajo cenovno ceno. Prva stvar , za katero verjame, da je prodajalec, je: "O , hvala, premalo smo cenili dom ", kar je logično, vendar ne nujno resnično.
Na splošno, prejemanje več ponudb pomeni, da ste cenili dom ravno prav. Ponudbe po ceni seznama odražajo razburjenje in odločitev kupca, ki se izbere kot zmagovalno ponudbo.
Bodite pozorni na čustvena ljubezenska pisma, ki ste jih predložili pri nakupni ponudbi. Obstaja veliko spletnih strani, kjer lahko kupci prenesejo in prepisujejo pismo, ki je namenjeno prodiranju srčnih nizov prodajalca; nekateri so resnični in nekateri niso.
Prodajalci naj bi po najboljših močeh poskusili odstraniti čustva od odločitve o prodaji. Postati čustveni je prvi korak k nižjemu dobičku v spodnjem vrstnem redu.
Tako ostane prodajna cena. Kupci verjamejo, če ponudijo ceno, višjo od katerega koli drugega kupca, nato pa bo prodajalec zgrabil svojo ponudbo, kot so prosti denar, ki pada z neba in ga podpiše. Toda prodajalci morajo preučiti posledice tega, kar se lahko zgodi, če dom ne oceni tega zneska. Če dom ne bo ocenil za nakupno ceno, to pomeni, da se posojilodajalec ne bo strinjal, da bo poskrbel za visoko razmerje med posojilom in vrednostjo. Seveda, če je ponudba gotovina, ponavadi ni ocene.
Najboljša ponudba za sprejem je ponudba, ki je verjetno zaprta. Kar pomeni, da morda ne bo ponudba z najvišjo prodajno ceno.
Primer 3 ponudbe nad ceno seznama, ki ne more oceniti
Recimo, na primer, da se prodajalec lepega doma v zelo zaželeni soseski v Elk Grove v Kaliforniji odloči, da bo svoj dom določil po ceni 550.000 dolarjev. Morda primerljiva prodaja v polmeru 1 milj kaže na najvišjo prodajno ceno v višini 549.000 dolarjev, zaradi česar je njegov dom cene zelo agresivno. Vendar pa zaradi nizkega popisa in visokega povpraševanja prodajalec prejme 3 ponudbe.
So:
- Ponudba # 1 od Jane Eyre : 560.000 dolarjev od kupca s 3,5-odstotnim predplačilom in posojilom FHA . Ta kupec ima v zadnjih 5 letih zaprtje svojih zapisov. Jane ne bo premostila vrzeli med posojilom in ocenjevanjem, vendar se bo strinjala, da bo plačala 1.000 USD več kot kateri koli drugi kupec.
- Ponudba št. 2 iz Arlo Guthrie : 557.000 dolarjev z 10% navzdol in običajno posojilo . Arlo ponuja plačilo kakršne koli razlike med ocenjeno vrednostjo in prodajno ceno, do največ 5000 dolarjev.
- Ponudba # 3 od Joe Dimaggio : 559.000 $ s 3,5% navzdol in posojilo FHA. Ta kupec je agenciji za uvrstitev na drugo nepremičnino predložil drugo ponudbo s podobnimi pogoji in preprosto upa na najboljše. To se je dejansko zgodilo, če lahko to verjameš.
Kot prodajalec vas morda skuša sprejeti ponudbo od Jane Eyre. Konec koncev, kdo ve o cenilcih?
Ocenjevanje je samo mnenje ene osebe o vrednosti in se lahko razlikuje od cenilca do ocenjevalca. Trg se nenehno spreminja in spreminja. Lahko se pojavi nova primerljiva prodaja ali pa bi cenilec lahko dal več nadgradnje kot drugi cenilec. Včasih je veliko prožnosti med ocenjenimi vrednostmi.
Ali pa boste morda želeli razmisliti o najslabšem primeru. Najslabši možni primer bi bil, da bi dom lahko ocenil na 550.000 $. V tem primeru bi Jane Eyre odpovedala pogodbo . Da ne omenjam, ponudbe, kot je "bom plačal 1.000 $ več kot naslednji kupec", se lahko štejejo za neupravičeno sprejemljive ponudbe, ker ni prave prodajne cene. Dvoumno je. Poleg tega je mogoče, da posojilodajalec Jane ne bi bil upravičen do nakupa katerega koli doma zaradi njenega zaprtja, saj je to možnost opcijskega zavarovanja. Rdeča zastava.
Kupna ponudba Joeja Dimaggija se zdi nesmiselna, ko je Joe pripravljen kupiti naslednji dom in se ne zdi zavezan k temu posebnemu nakupu. Da ne omenjamo, Joejeva prodajna cena je precej nižja od ostalih, njegovo posojilo pa je enako kot Janejeva. Joe je že pokazal, da ne sledi protokolu in da je neetično, če ne proti zakonu, pisati ponudbo za več kot en dom, ko kupec ne more privoščiti nakupa obeh domov. Poleg tega, kakšen zastopnik kupca pošilja dve različni ponudbi za dve različni domovi istemu agentu za uvrstitev na seznam? Težave, napisane po vsem.
Edina ponudba v tem scenariju, ki ima za prodajalca izbiro, je ponudba podjetja Arlo. To je čisto, kupec je pripravljen dati svoj denar, kjer se znese pero. Če dom samo oceni na 550.000 $, bo prodajalec od kupca prejel dodatnih 5000 $.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji