Ostrina ponudb za nakupne ponudbe lahko ogrozijo
Veš kdo resnično ljubi, vključno s klavzulo stopnjevanja v ponudbi za nakup ? Nepremičninski posredniki. Zdi se, da so zlasti agenti kupca zelo vnetljivi glede te prakse. Toda agenti niso krivi za zanimanje za klavzule o eskalaciji, saj so pogosto sami domači kupci sami, ki jih prinesejo s predlogom, da bi bila klavzula o eskalaciji, imenovana tudi ostra ponudba, morda dobra ideja.
Kaj je klavzula o eskalaciji?
Klavzula o eskalaciji se navadno uporablja v potencialni ponudbi več ponudb .
Je sinonim za besedno zvezo: ostro ponudbo. Uporablja se za sklicevanje na vse tekmovalce v konkurenčnem ponudbenem postopku. V bistvu piše, da bo kupec plačal znesek X, kar bi lahko bilo število v razponu od 100 do sto tisoč, nad in po najvišji ponudbi, ki jo prejme prodajalec, in na splošno vsebuje zgornjo mejo.
Tipična vrsta klavzule o eskalaciji bi lahko glasila takole: Kupec se strinja, da bo plačal 1.000 evrov več od najvišje ponudbe, ki jo prejme prodajalec, da ne presega prodajne cene v višini 315.000 dolarjev. Kupec bi morda želel uporabiti to klavzulo v ponudbi za nakup, če se zdi, da bi drugi kupci lahko dvignili ceno nad navedeno ceno.
Recimo, da je nepremičnina navedena na 295.000 $. Ima vse zvonce in žvižganja, ki jih želi kupec, in se nahaja v soseščini z visokim povpraševanjem na mirni ulici. Včasih bo agent, ki kotira na borzi, svetoval kupcem, da bodo vse ponudbe predstavljene na določen dan v določenem času in to bi lahko bilo vaš prvi znak, da prodajalec pričakuje, da bo prejel več kot eno ponudbo.
V tem hipotetičnem primeru na trgu vročega prodajalca in krasen dom, ki je naveden na 295.000 $, lahko prodajalec prejme ponudbe, kot so:
- 290.000 $ (ker vedno obstaja kdo, ki verjame, da nihče drug ne bo ponudil.)
- $ 295.000
- 305.000 $
- 310.000 dolarjev
Če četrti kupec predloži ponudbo s klavzulo o povečanju, kot je navedeno zgoraj, bi to pomenilo, da se bo kupec strinjal, da bo prodajalcu plačal 311.000 dolarjev.
Kupec je vesel, ker je cena 4.000 dolarjev pod najvišjo ceno, ki jo je kupec pripravljen plačati, prodajalec pa dobi najvišjo ponudbo. Vse se zdi dobro in dobro, a je to?
Pomanjkljivosti k klavzuli o eskalaciji
S stališča prodajalca lahko klavzula stopnjevanja morda ni najboljša možnost za prodajalca. Prevzem ponudbe s klavzulo o eskalaciji pomeni, da prodajalec ne more več izdati več nasprotnih ponudb drugim strankam in se ne sme nadaljevati s pogajanji. V zgornjem primeru je kupec vzel denar z mize. Prodajalec je izgubil 4.000 dolarjev.
To temelji na tem, ali je dejanska najvišja ponudba kupca znašala 315.000 USD. Morda je bilo večje, vendar prodajalec, ki sprejme pogodbo s klavzulo o eskalaciji, ne bo nikdar vedel, koliko višji bo tak kupec.
Poleg tega bi bilo v takšni vrsti ponudb v več ponudbah v najboljšem interesu prodajalca mogoče izdati nasprotno ponudbo. V nekaterih državah, kot je npr. Kalifornija, lahko prodajalec vsakemu kupcu ponudi drugačno nasprotno ponudbo, če tako želi prodajalec ali samo enemu ali dvema kupcem. (Govorimo o Kaliforniji, ker država običajno vodi državo.) Prodajalec ima na splošno več možnosti, ki so na voljo v situaciji z več ponudbami. Vsaka nasprotna ponudba se lahko stehta in analizira ločeno.
Recimo, na primer, da se prodajalec odloči, da je povpraševanje na trgu tako močno za dom, da se prodajalec lahko odloči, da ne bo prevzel nobene ponudbe za nakup niti ne bo nasprotoval nobeni od ponudb. To je vedno možnost. V takšni situaciji prodajalec lahko spremeni prodajno ceno doma, na primer, 315.000 ameriških dolarjev in ponovno začne ponujanje. Pomanjkljivost tega scenarija pa je, da morda ne bo nobenih neposrednih udeležencev ali pa se bodo dnevi na trgu morda zadrževali dlje, kar je vedno tveganje, ko prodajalec dvigne ceno. Kljub temu je morda resnična rešitev, in vredno razmisliti, namesto da bi sprejeli pogodbo o povečanju klavzule.
Zakaj kupci težijo k uresničevanju klavzul
Vsak kupec doma ne uživa napetosti in napetosti, ki prihaja z ozemlja pogajanj za nakup doma .
Kupci so tudi zaskrbljeni zaradi konkurence, nekateri pa zavrnejo ponudbo v več ponudbah. Z uvedbo eskalacijske klavzule lahko poveča kupčevo možnost sprejemanja ponudbe in določi posebne parametre, ki določajo kupčevo območje ugodja.
Ali je klavzula o eskalaciji "pravna" v vsaki državi odvisna od pravne interpretacije. To ne preprečuje agentom, da to ne predlagajo, ali kupcem, ki to želijo storiti. Kljub temu pa se za vse praktične namene kupcu lahko zdi enostavnejša in najprimernejša ponudba, ki jo je treba opraviti z njo.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.