11 razlogov za neupoštevanje kratke prodaje
Na površini se lahko zdi, da kupec s kratko prodajo dobi dober posel. Čeprav je lahko tanek marž kratke prodaje dobičkonosen za kupca - ker vedno obstajajo izjeme - večino časa bi bil kupec bolje kupiti dom, ki ni privzeto.
Kratke prodaje se ne prodajajo po popustih.
Ni verjetno, da boste slišali strokovnjake za nepremičnine, ki vam bodo povedali, da ni dobra ideja za nakup kratke prodaje . Delno je to, ker nepremičninski strokovnjaki dobivajo dobiček na kratki prodaji . Vsak ima denar, razen prodajalcev in kupcev. Zavedajte se tudi, da bi lahko agenti za uvrstitev na seznam navajali prodajalce, da bi jih navedli kot kratko prodajo, ker če bi prodajalci šli skozi zaprtje , agenti kotirajo na seznamu.
V Sacramentu, kjer delam, na primer mnogi agenti prezrejo kratko prodajo in predlagajo, da njihovi kupci kupijo nekaj drugega. To so pogosto agenti, ki so bili v preteklosti zgoreli in so imeli kratke prodaje, ker so jih navedli agent, ki ni imel nobenega posla s kratko prodajo.
Tukaj je 11 razlogov, zakaj kupci morda ne želijo kupiti kratko prodajo:
Prodajalci so se plačali preveč
Če se je dom prodal za 500.000 dolarjev pred nekaj leti in je zdaj naprodaj za 400.000 ameriških dolarjev, to ne pomeni, da kupec brezplačno dobi 100.000 dolarjev kapitala .
To pomeni, da je prodajalec preveč plačal na naraščajočem trgu in da je trg padel. To pomeni, da prodajalec nima lastniškega kapitala.
Prodajalci so prevzeli veliko
Banke, ki so si želele posoditi denar na cenjenih trgih, so posojilodajalcem včasih dovolile, da prenesejo hipoteko domov, kar pomeni, da je posojilojemalčevo saldo preseglo vrednost premoženja.
Ocene so subjektivne in vsi cenilci ne bodo postavili enake vrednosti na dom. Čeprav v nasprotju z zakonom, nekateri cenilci pritiskajo banke, da ocenijo znesek, ki ga lastnik zemljišča želi izposoditi.
Stroge kvalifikacije Neizkušeni ali neetični nepremičninski agenti lahko prodajalcu spodbudijo k razmisleku o prodaji na kratko, če prodajalec ne izpolnjuje pogojev za prodajo na kratko . Prodajalci morajo dokazati stisko in predložiti dokaze o težavah posojilodajalcu v odobritev. Nekateri agenti naštevajo domove kot kratko prodajo, ne da bi se kdaj pogovarjali z posojilodajalci ali predhodno kvalificirali prodajalca.
Domovi se prodajajo po tržni vrednosti.
Posojilodajalci niso naivni ali ne poznajo vrednosti doma. Posojilodajalci bodo vztrajali pri primerjalni analizi trga , imenovani CMA ali mnenju o cenah posrednikov, znani kot BPO. Če posojilodajalec verjame, da je ugodnejša cena mogoče pridobiti s prevzemom premoženja v zaprtju prek kratkoročne ponudbe, lahko posojilodajalec plača višjo ceno. Ta cena bo blizu tržni vrednosti . Posojilodajalci sprejemajo kratke prodaje, ko je dom vreden kratkoročne cene, kar pomeni tržno vrednost.
Domovi prodajajo "Kakor je"
Če se hipotekarna družba strinja s prodajo na kratko , najverjetneje tudi plača zapiranje stroškov v transakciji.
Posojilodajalci prosijo kupce, naj kupijo stanovanje v sedanjem stanju. Posojilodajalci običajno zavrnejo plačilo za:
- Predlagana popravila, razkrita na domači inšpekciji .
- Inšpekcije škodljivcev ali dela, potrebnih za izdajo jasnega poročila o škodljivcih.
- Certifikati strehe ali strešna popravila.
- Načrti za zaščito doma za kupca.
- Odloženo vzdrževanje.
Dolžina časa za zapiranje
Odvisno od tega, kdaj je bilo vloženo obvestilo o neplačilu , posojilodajalčev zaostanek na podlagi prevzetih obveznosti in koliko dokumentov, ki jih je prodajalec že predložil, lahko traja od dveh tednov do dveh mesecev, da bi od posojilodajalca odgovorili na ponudbo za nakup . Tudi če sta vpletena dva posojilodajalca, ker sta za premoženje zavarovana dva posojila , lahko traja dlje, da bi zadostila zahtevam drugega posojilodajalca.
Posojilodajalci lahko spremenijo pogoje
Nekateri posojilodajalci si pridržujejo pravico, da v zadnjem trenutku ponovno pogajajo o pogojih prodaje na kratko.
Če se trg spremeni, novi zakoni preidejo ali nove informacije preidejo na pisarno mize, lahko posojilodajalec poskuša spremeniti pogoje pogodbe. Posojilodajalci na splošno imajo na voljo odvetnike in navadni kupci ne.
Komisija za popuste za posojilodajalce
Posojilodajalci, ki so Fannie Mae ali Freddie Mac prodali posojila, običajno plačujejo tradicionalne nepremičninske provizije nepremičninarjem. Drugi lahko zahtevajo popust. Poleg tega se na koncu opravijo dva do trikratna dela konvencionalne transakcije in ne želijo plačati manj, da bi naredili več dela. Če ste se dogovorili, da boste svojemu zastopniku plačali določen odstotek po kupčevem posredniškem sporazumu , bi lahko bili odgovorni za razliko med zneskom, ki ga bo plačal posojilodajalec in kakšna je vaša pogodba, če vaš zastopnik ne želi odstopiti od razlike.
Večji stroški zaprtja kupca
Ker posojilodajalci redko plačajo za morebitne dodatke, kot bi bil prodajalec pripravljen storiti, če želite katero od teh dodatkov, boste sami plačali. Včasih posojilodajalci zavrnejo plačilo za stroške zaprtja standardnih prodajalcev, kot so davki na prenos . Če želite določene inšpekcijske preglede, boste verjetno plačali za njih zunaj žepa.
Izgubite nadzor nad transakcijo
Če želite zapreti depozit za določen datum, veliko sreče s tem. Postopek zapiranja krajšega prodajnega mesta traja nedoločen čas. Prodajalec posojilodajalec kliče posnetke, ne kupca in posojilodajalca kupca. Če poskušate zapreti hkratno s prodajo domov, se to morda ne bo zgodilo.
Motivacija za male prodajalce
Ko prodajalec ugotovi, da je kratkoročni prodajni učinek na posojilo blizu dobičkonosnosti, prodajalec malo spodbuja, da sodeluje s kratko prodajo. Čeprav se prodajalci lahko kvalificirajo za nakup drugega doma v dveh letih po kratki prodaji v primerjavi s 5 (z omejitvami) na podlagi zaprtja, nekateri nimajo namena, da bi še enkrat kupili še en dom.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji