Bralec vpraša: "Ali bi morali prenehati s plačevanjem hipotekarnih plačil, medtem ko je naš dom na trgu kot kratka prodaja ? Poskušali smo zamenjati posojilo z našim posojilodajalcem, toda naša vloga je bila zavrnjena, ker smo bili trenutno. če bi bili v zamudi, bi nam pomagal. Ampak dolgujemo veliko več, kot je naš dom vreden, izgubil sem službo in res ne morem privoščiti plačevanja. Ali nam lahko pomagaš? "
Odgovor: Prvič, naj rečem, da se moje srce odpravi k tebi. Pogovarjam se s številnimi prodajalci na kratko prodajo na vašem položaju vsak dan in spoznavam težave, s katerimi se soočajo prodajalci. V Sacramentu, kjer delam, je bilo v letu 2008 več kot polovica prodaje kratka prodaja in zapiranja , kar se odraža v mnogih drugih delih države. Nisi sam.
Nihče, izven odvetnika, vam ne more povedati, ali naj prenehajo s plačevanjem hipotekarnih plačil, še posebej ne nepremičninskih posrednikov , ker nismo pooblaščeni za pravno svetovanje. To je osebna odločitev, ki jo morajo prodajalci narediti zase. Obstajajo posledice, če nehate plačevati. Tukaj je nekaj stvari, ki jih je treba upoštevati:
Ali hočeš iti skozi zapiranje?
Običajno posojilodajalci ne bodo odobrili kratke prodaje, dokler prodajalec ne najde kupca, vendar se ta status spreminja. Zavedajte se, da ni nobenega zagotovila, da bo posojilodajalec sprejel kratko prodajo in da ne sme vsak posojilodajalec prodati na kratko prodajo.
Če začnete postopek prodaje na kratko in nehate plačevati, če želite zavrniti prodajo na kratko in ne morete nadomestiti plačil, boste morda nehoteno izgubili svoj dom z zaprtjem . Mnogi prodajalci kratkoročno vstopijo v proces z mislijo, da če posojilodajalec ne bo odobril njihove prodaje na kratko, so pripravljeni pustiti premoženje.
Prednosti za vašo hipotekarno plačilo med kratko prodajo
Če lahko še naprej plačujete, medtem ko je vaš dom na trgu, vam je morda koristno zaradi teh razlogov:
- Kvalificirati se za nakup novega doma .
Fannie Mae smernice, izdane avgusta 2008, pravijo, da lahko posojilojemalec takoj po nakupu drugega doma po kratki prodaji, če posojilojemalec nikoli nepravilen, v skladu s svojo "prekomerno politiko predhodnega hipotekarnega prestopništva" in ni dolžan poplačati posojilodajalca na kratko , vključno s sodbo o pomanjkljivostih .
Težko je najti posojilodajalca, ki bo to storil, vendar so manjše banke s svojimi portolijami, ki ne prodajajo Fannie Mae in lahko obravnavajo tako posojilo. Po drugi strani pa smernice FHA pravijo, če kupec ni bil nikoli prepozen, FHA bo posojilo takoj po kratki prodaji. Smernice HAFA 2013 omogočajo posojilodajalcem, da poročajo o plačani v celoti, tako da je velika razlika v poročilu o kreditu .
- Zaščitite kredit
Vodenje hipotekarnega toka pomaga tudi pri bonitetni oceni, ker vaše kreditno poročilo ne bo odražalo zamud pri plačilih. Zavedajte se, da lahko posojilodajalec poroča o svoji prodaji na kratko kot kreditno številko faktorja # 22, ki bo še vedno nekoliko zmanjšala vaš FICO .
- Mir razumnega
Ne zaostajajoč za plačila olajša nekaterim prodajalcem, da se ukvarjajo s prodajo na kratko, ker je stigma odsotnosti odsotna in ponoči spijo bolje.
- Prekliči brez kazni
Če vaš dom ne prodaja ali posojilodajalec noče sprejeti ponudbe od vašega kupca za prodajo na kratko, lahko v Kaliforniji na primer brezplačno prekličete vpis in svoj dom ohranite brez odgovornosti.
Razlogi za prekinitev opravljanja hipotekarnih plačil med kratko prodajo
Nekateri prodajalci se ukvarjajo s skrajnimi finančnimi težavami in nimajo možnosti, da se odločijo, ali bodo še naprej plačevali hipoteko. Drugi prodajalci namerno prenehajo plačevati.
- Več Motivacija za banke, da sprejmejo kratko prodajo
Čeprav ni treba, da bi bil pred kratkim, ko bo banka razmislila o kratki prodaji, ne bodo imeli zamude, so datoteke, ki imajo prednost, privzete.
- Posojilodajalci ne morejo odplačati
Ne morete iztisniti kri iz sladkorne pese, čeprav poznam banke, ki so poskusile. Značilno je, da posojilojemalec, če se posojilojemalec spopada z resnično težavo in nima premoženja ali sredstev za izvedbo hipotekarnega plačila, verjetno ne bo poskušal prisiliti posojilojemalca k vrnitvi katerega koli od njih. To ne pomeni, da posojilodajalec ni upravičen do sodbe o pomanjkljivostih , če to zahtevajo okoliščine.
- Pridobite sredstva za premikanje
Razumljivo je, da če ne plačate banke, se lahko denar, ki se običajno razporedi k tem stroškom, namesto tega uporabi za plačilo prvega, zadnjega in varščinskega najema pri najemu.
Pomanjkljivosti za vstop v privzeto med kratko prodajo
Brez brezplačnega kosila. Medtem ko nekateri prodajalci z veseljem odhajajo od doma v zaprtju, bi drugi želeli zaključiti kratko prodajo in se bojijo misli o zaprtju.
- Credit Report bi lahko trpeli
Kratka prodaja in izključitev vplivajo na kredit . Poleg kode bonitetnega faktorja št. 22 lahko posojilodajalec poroča tudi o vaših prestopnih hipotekarnih plačilih kreditnim uradom . Nekateri posojilodajalci lahko poročajo o kratki prodaji kot plačani v celoti, če ste končali kratko prodajo HAFA po letu 2013, kar ne bi smelo vplivati na vaš kredit.
- Omejeno od nakupa novega doma
Čeprav pričakujem, da se bodo omejitve nekoliko zmanjšale zaradi naraščajočega števila zapadlosti in prodaje na kratko, so v tem trenutku posojilojemalci s 60-dnevno zamudo ali večjo zahtevo, da Fannie Mae počaka dve leti, da bi kupil še en dom. Golden 1 Credit Union v Kaliforniji ponuja posojilojemalce, ki izpolnjujejo določena merila, od čakalnega do primera do primera. Nekatere smernice HAFA omogočajo takojšnjo odkup. Pogovorite se s svojim agentom.
- Izgubi domov za zaprtje
Če ne morete poravnati predplačil pred prodajo skrbnika ali šerifa, lahko izgubite svoj dom v banki.