Kako se ukvarja s kratko prodajo od začetka do konca
Kratek prodajni proces je še vedno skrivnost za mnoge ljudi, tudi po vseh teh letih, zato ni razloga za alarm, če ne veste točno, kako deluje kratek prodajni proces. Veliko kupčevih agentov je zmedeno; zmedeni kupci iščejo smer, in vsak agent prodaje na kratko ne ve, kako narediti kratko prodajo . Upali bi, da bi ljudje, ki se ukvarjajo s poslovanjem z nepremičninami, naučili nekaj ali drugega o prodaji na kratko, žal pa prodaja na kratko ni vsa skodelica čaja.
Osnove kratke prodaje
Banke dodelijo kratko prodajo iz dveh osnovnih razlogov: prodajalec ima stisko in v domu ni dovolj kapitala, da bi plačal stroške prodaje.
Nekaj primerov težav je:
- Brezposelnost / nižji dohodek
- Ločitev
- Zdravniško oskrbo
- Prenos delovnega mesta iz mesta
- Stečaj
- Smrt
Prodajalec bo moral pripraviti finančni paket za oddajo v kratkoročno prodajo. Vsaka banka ima svoje lastne smernice, vendar - z izjemo Wachovije, ki je najboljša kratka prodaja na svetu - je osnovni postopek podoben od banke do banke. Prodajalčev paket za prodajo na kratko bo najverjetneje sestavljen iz:
- Dovoljenje za dovoljenje, ki vašemu agentu omogoča, da govori z banko.
- Predhodna zaključna izjava
- Izpolnjen finančni izkaz ali RMA
- Prodajno pismo s težavami
- 2 leti davčne napovedi
- 2 leti W-2s
- 30 dni plačilnih spisov
- Zadnjih 2 mesecev bančnih izpiskov
- Primerjalna analiza trga ali seznam nedavne primerljive prodaje
Pisanje kratkoročne ponudbe in predložitev banki
Preden kupec napiše kratko prodajno ponudbo , mora kupec zaprositi svojega zastopnika za seznam primerljivih prodaj . Banke ne poslujejo pri sproščanju hipotekarnih obveznosti pri določanju cen nahajališč. Banka bo želela prejeti nekoliko blizu tržne vrednosti.
Kratka prodajna cena ima lahko majhen vpliv na tržno vrednost in se lahko dejansko ceni pod primerljivo prodajo za spodbujanje več ponudb .
Nekatere kratke prodaje se lahko začnejo pred ponudbo, najpogosteje pa bo banka začela postopek po prejemu prevzemne ponudbe. Ko prodajalec sprejme ponudbo, agent za kotacijo pošlje banki naslednje elemente:
- Dogovor o ponudbi
- Izvedena ponudba za nakup
- Predpogodno pismo kupca, izvod preiskovalnega denarja in dokazilo o sredstvih
- Prodajni paket za prodajalca
Če je paket nepopoln, bo postopek prodaje na kratko prodrl. V tem primeru bi banka lahko celo zavrnila paket. Nekateri zaposleni v banki nimajo veliko potrpljenja za obrobne napake.
Postopek prodaje na kratko v banki
Kupci lahko počakajo zelo dolgo časa, da dobijo odgovor od banke. Za agencijo za nafto je nujno, da redno pokliče banko in vodi skrbne note o prodaji na kratko. Kupci se lahko tako naveličajo, da čakajo na odobritev za prodajo na kratko , da lahko čutijo potrebo po grožnji preklica, če v določenem časovnem obdobju ne dobijo odgovora.
Ta vrsta odnosa je samopomoč in ne bo pospešila postopka prodaje na kratko. Če so kupci tip z malo potrpljenja, morda kratka prodaja ni najboljša možnost za njih.
Poleg tega agentu kupca ni dovoljeno govoriti s posojilodajalcem brez dovoljenja, zato ne prosite svojega zastopnika, da pokliče banko. Ne bo delovalo.
Sledi tipični prodajni postopek pri banki:
- Banka potrdi prejem datoteke. To lahko traja 10 dni na mesec.
- Pogajalec je dodeljen. To lahko traja 2 ali 3 do 30 dni.
- Naroči se BPO . Banka bo verjetno zavrnila izmenjavo rezultatov BPO.
- Lahko se dodeli drugi pogajalec. To lahko traja še 30 dni.
- Datoteka je poslana v pregled na podlagi PSA . To lahko traja od 2 tednov do 30 dni.
- Banka lahko nato zahteva, da vse stranke podpišejo podredno izjavo o roki .
- Banka izda pisno potrdilo o prodaji .
- Kupec odpove.
V to zadnjo vrstico sem vrgel, ker sem včasih moral prodati svojo Sacramento kratko prodajo 3 ali 4-krat, preden kupec stopi v transakcijo.
Kupci se jezijo in motijo, ker je postopek prodaje na kratko lahko tako dolgotrajen, da včasih prekličejo, ne da bi kdo povedal, še manj pa njihov agent. Nekatere kratke prodaje dobijo odobritev v 2 do 8 tednih. Drugi lahko povprečno trajajo od 90 do 120 dni. Dolžina kratke prodaje je na splošno odvisna od investitorja in ne banke.
Najboljši agent za prodajo na kratko lahko pomaga pospešiti postopek prodaje na kratko, tako da ostane na vrhu datoteke in da je odgovoren za banko. Nujno je preverjanje pri banki vsaj enkrat ali dvakrat na teden. Pogosto je potrebno tudi priznavanje ravnanja nesposobnih pogajalcev in zahtevati zamenjavo. Nikoli ne bojte se stopnjevati.
Prek prstom pogajalec želi, da se datoteka prenese toliko kot vi. Pogosto pošiljanje celotnih paketov vnaprej lahko pomaga pospešiti proces.
Nasvet: Veliko časa bo agencij za uvrstitev ponudil nekaj zamisli o tem, kdaj bo odobritev prišla po tem, ko je datoteka poslana za končni pregled. Na tej točki lahko kupci želijo začeti postopek posojila, tako da imajo začetek zagona, če banka omogoča, da se zaprejo samo 2 tedna.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.