Kratka prodaja je dovolj trdna, precej odkrito, vendar je še težje, če imate dve posojili - dvakrat je glavobol. Čutim tvojo bolečino. Ker ne samo, da potrebujete sodelovanje prvega posojilodajalca, mora drugi imetnik hipoteke sprostiti to posojilo.
Najprej si oglejmo, kaj se zgodi v zaprtju :
Izključitev pozicij med posojilodajalci
Ni važno, če vzamete drugo hipoteko, da bi pomagali pri nakupu doma ali če ste po tem dejansko zavarovali posojilo za lastni kapital .
Drugi posojilodajalec bo vedno v drugem položaju, razen če je prvi pripravljen podrediti. Običajno hipotekarni posojilodajalec, ki je na prvem položaju, ne bo podredil položaja.
Najprej je v prvi vrsti pravico pobrati iz postopka zaprtja. To pomeni, če je vložena Obvestilo o neplačilu , če drugi posojilodajalec želi biti prvi v vrsti za prejemanje premoženjske koristi od dražbe ali prodaje ali za prevzem premoženja, mora drugi posojilodajalec sprožiti postopek lastnega izključevanja.
V večini delov države to pomeni, da mora drugi posojilodajalec izplačati nazaj plačila prvemu posojilodajalcu, plačati stroške prvega posojilodajalca za vložitev obvestila o neplačilu in z njimi povezanih stroškov ter nato predložiti svoje obvestilo o neplačilu. Če drugi posojilodajalec to ne naredi, bi se lahko drugi posojilodajalec zbral v zaprtju in ne bi dobil ničesar, še posebej, če ni dovolj denarja, da bi šel okoli.
Ko drugi posojilodajalec prejme obvestilo, ki navaja, da je prvi izključen, po preverjanju vrednosti doma, mnogi drugi posojilodajalci ne začnejo lastnega postopka zaprtja. To držijo, ker morda ne bo dovolj kapitala, da bi strošek zaprtja dobičkonosni za drugega posojilodajalca.
Ta neaktivnost zapusti drugega posojilodajalca v ranljivem položaju.
Kako se plačujejo kratki stroški zaprtja?
Čeprav je prodajalec morda podpisal pogodbo o kotaciji z nepremičninskim posrednikom, je zelo verjetno, da se bo posojilodajalec ponovno dogovoril o proviziji . Posojilodajalci plačujejo manj kot tradicionalne pristojbine in skušajo zmanjšati stroške transakcije na vsak način.
Za nadaljnje zmanjšanje končnih stroškov obstajajo tudi pristojbine, ki jih posojilodajalci običajno zavračajo plačati. So:
- Načrti za domačo garancijo
- Inšpekcijski pregledi škodljivih organizmov in škodljivi organizmi
- Certifikati strehe
- Pregledi kanalizacije
- Popravila, ki jih zahtevajo kupci, kot je zahteva za popravilo
- Krediti za končne stroške kupca
Pogajanja z drugim posojilodajalcem na kratki prodaji
Po ugotovitvi, da vaša situacija ustreza kvalifikacijam za kratko prodajo in ste izpolnili vse zahteve posojilodajalca - plus, ste našli pripravljenega in kvalificiranega kupca - še niste izven gozda.
Recimo, da so vaši zapiralni stroški 5% ali 4.250 ameriških dolarjev. Po odštetju končnih stroškov iz prodajne cene v višini 85.000 dolarjev boste imeli približno 81.000 ameriških dolarjev. Zdaj postane vlačilec med obema posojilodajalcema.
Na splošno je prvo pogajanje ponuditi drugemu posojilodajalcu majhno količino, denimo 1000 USD. Zdaj se to morda ne bo zdelo veliko v primerjavi z drugo posojilno bilanco v višini 55.000 dolarjev, ker prositi posojilodajalca, da izgubi 54.000 dolarjev.
Po drugi strani pa, če drugi posojilodajalec zavrne, lahko končno ne dobi ničesar.
Zdi se, da so časi, da zdi, da mladi posojilodajalci odrezajo svoje nosove in jim objokujejo obraze. Ampak tukaj se lahko prvi posojilodajalec odreče še malo več, da bo pogodba delovala. Po mojem mnenju je večina posojilodajalcev na prvem mestu navdušena, da bi prejela celo 90%, kar bi pomenilo posojilo v višini 85.000 USD, posojilodajalec pa se strinja, da bo sprejel 76.500 $.
Če je neto 81.000 $, po zaprtju stroškov, bi to pustilo 4.500 $, ki bi ga lahko prvi posojilodajalec ponudil drugemu posojilodajalcu. Drugi posojilodajalec se mora strinjati z izdajo posojila. Če ne, bo kratka prodaja zavrnjena, in prvi posojilodajalec bo najverjetneje izkoristil premoženje v zaprtju, s čimer bo odpravil drugo posojilo.
Poskrbite za pogajanja, dokler ne dosežete resolucije. Ne pozabite, da imata tako prva kot druga stvar vložek v kratkoročno prodajo .
OPOMBA: Eden od razlogov, zakaj mladi stečajni upravitelj v Kaliforniji lahko zavrne sodelovanje je, če je bilo posojilo posojilo za trda denarja, zavarovano za bivanje od 1 do 4 enote. V tem primeru ima drugi posojilodajalec pravico do sodne odločbe o pomanjkljivostih , če je drugi posojilodajalec izbrisan med zaprtjem na podlagi prodaje skrbniškega podjetja. (Roseleaf Corp. proti Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).)