Vprašanje: Kdo je prodajalec v kratkem prodaji?
Bralec piše: "Veliko papirja sem podpisal, ko sem svoj dom prodal na trgu kot kratko prodajo, da se ne spomnim, kaj sem obljubil storiti ali kakšno drugo dokumentacijo. Moj agent pravi, da banka plača vse stroške prodaje, vendar mi to ni videti tako, mi je poslal ponudbo za podpisovanje. Ponudba pravi: "prodajalec plača naslov in depozit." Ali to jaz ali to je banka? Kdo plača davke na premoženje? Kdo je prodajalec v kratki prodaji? "
Odgovor: Najprej naj rečem, da če se sprašujete, kdo je prodajalec v kratki prodaji , niste sami. Tudi prodajalci, ki bi morali vedeti odgovor na to vprašanje, ne. Celo agenti, ki bi morali vedeti odgovor na to vprašanje, ne. To je del razloga, zakaj vaš agent pravi, da banka plača vse stroške v kratki prodaji. Toda vaš agent ni ravno pravilen in morda je enostaven.
Prav tako mi zdi, da imate težave z zaupanjem, ki se dogaja z vašim agentom. Ko agent z vami podpiše pogodbo o kotaciji , ta agent ustvari fiducijarni odnos z vami. To pomeni, da mora agent delovati v najboljšem interesu. Agent je težko narediti to službo, če fiduciar ne obstaja. Moraš zaupati svojemu agentu, da ima fiduciarja s tem agentom. Brez zaupanja ste morda prekinili fiducijarni odnos.
Moj predlog je, da prosite svojega agenta, da vam pojasni fiduciarje in vam razloži, kdo je prodajalec v kratki prodaji.
To ne bi smelo biti težka naloga za vašega zastopnika in, v resnici, najverjetneje bo vaš agent pozdravil.
Kdo plača stroške v kratki prodaji
Kratka prodaja se dejansko ne razlikuje od katere koli druge vrste transakcij, kar zadeva stroške. Vaš zaključni izpisek in zaračunane takse so zelo podobne katerikoli drugi transakciji z nepremičninami.
Deluje tako:
- Recimo, da prodajate svoj dom za 100.000 dolarjev. Ste prodajalec.
- Kupec vam daje 100.000 dolarjev, bodisi s kombinacijo plačila in posojila ali pa je to morda le denar. Ni pomembno. Na koncu dobiš 100.000 dolarjev.
- Prvič, plačate provizijo . Če je 7%, boste plačali 7.000 $ posredniku. Borzni posrednik nato plača agentu kotira, kupčevemu posredniku in kupčevemu posredniku plača zastopnik kupca. Lahko bi bili celo subagenti agentov, ki se plačajo z 7.000 dolarjev, vendar dejstvo je, da imate zdaj še 93.000 dolarjev.
- Od 93.000 $, boste verjetno dobili še 3.000 $ v stroške. Te pristojbine bi lahko pokrile naslovnice , depozitne stroške, snemalne provizije, neplačane davke na premoženje, davčne napovedi, transferne stroške, med drugimi stroški. Če bodo vse te pristojbine znašale 3.000 dolarjev, boste na primer zdaj dobili 90.000 dolarjev.
- 90.000 dolarjev je vaš čisti iztržek . Ne morete zadržati tega denarja, ker dolgujete banki. Verjetno vam banka dolguje več kot 90.000 dolarjev, če pa bi banka prodala svoj dom kot dom, ki je v lasti banke, bi lahko največja verjetnost, da bi jo banka prejela, 100.000 dolarjev, ki ste jih pravkar ponudili za kratko prodajo.
Zato, ker banka ne more priti več kot tista, ker je 100.000 USD tržna vrednost, bo banka sprejela vaše 90.000 $. Edina razlika med kratko prodajo in redno transakcijo, kot si lahko ogledate, je dejstvo, da ne vnašate nobenega denarja v žep. V rednih transakcijah ste izplačali čiste prihodke po odplačilu banke, ker bi imeli tisto, kar se imenuje kapital. V kratki prodaji nimate lastniškega kapitala, ker ste izgubili lastni kapital .
To pomeni, da ste prodajalec. Banka ni prodajalec. Lastnik je prodajalec in lastnik plača stroške prodaje od prihodkov od prodaje.
Ali je banka res prodajalec kratke prodaje?
Nekateri ljudje trdijo, da je banka res prodajalec kratke prodaje, ker je banka dolgovana veliko več denarja, kot prodaja prodaja, vendar to ni res. To je zato, ker naslov ostane pri prodajalcu, dokler prodajalec ne odda domu kupcu. Prodajalec je lastnik.
Čeprav to deluje v resnici. Recimo, dolgujete 200.000 dolarjem v banko, vendar je vaš dom vreden samo 100.000 dolarjev. Če bo banka izgubila 10.000 dolarjev od prihodkov, ker so čisti iztržki od prodaje le 90.000 dolarjev, kar pomeni, da je banka zelo zainteresirana in da so naložena v stroške prodaje.
Čeprav banka dejansko ne plača stroškov prodaje, lahko vsak centimeter, ki ga banka lahko ustavi, plača prodajalec, gre v žep v banki. Ker banka dobi denar, ki je ostal. Zato banka skrbi, koliko prodajalec plača v zaprtih stroških .
Toda prodajalec je še vedno prodajalec in banka je še vedno banka.
Vprašanje ostaja, če banka ne bo odobrila določene pristojbine ali izdatkov v kratki prodaji, ki jo plača? Če je pristojbina nedovoljena, to pomeni, da banka ne bo dovolila, da se odšteje od bruto prihodkov. Ampak pristojbino še vedno treba plačati. V večini mojih kratkih prodaj, prosim kupca, da plača kakršne koli neodobrene pristojbine.
Običajno se plačilo nepooblaščenih pristojbin prenesi. Vendar pa prodajalcu v kratki prodaji HAFA ni bilo treba plačati ničesar več. Kratka prodaja HAFA se ne uporablja več. V Kaliforniji, SB 458 prepoveduje prodajalcem kratkoročnih prodajalcev v Kaliforniji, da plačajo kakršne koli pristojbine od zunaj, kot je razvidno iz civilnega zakonika 580e v Kaliforniji.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.