Kako napisati ponudbe za nakup REO Foreclosures
Ko banke odkupijo REO v primerjavi s prodajo, so večkratne ponudbe pogosto odziv. To pomeni, da bi se lahko borili proti ostri konkurenci za ta dom .
Ali ne. Poiščite domove z daljšimi dnevi na trgu, če se želite pogajati o nižjih cenah.
To ni neobičajno za nekatere zapuščanje REO v Sacramentu, kjer prodajam, da bi prejeli 15 ali 20 ponudb. Včasih bo banka izločila vse, razen peščenih ponudb, nato pa od izbranih kupcev zahtevala, naj znova predložijo tisto, kar se imenuje "Najvišja in najboljša" ponudba. Včasih banka preprosto sprejme najboljšo ponudbo ob začetku.
Če ste se spraševali, kako lahko ponudite REO ponudbo, preostanek in ostalo zmagovalno ponudbo, tu je nekaj nasvetov, ki vam bodo pomagali izbrati pravo ceno in pogoje:
1) Pridobite zgodovino lastnine tega REO Foreclosure
Vprašajte svojega kupčevega zastopnika, naj izveste o nakupni ceni banke na listini skrbnika ali šerifovem aktu. Na splošno je zapisano na samem dokumentu, ki ga lahko dobite pri davčnih listih ali naslovni družbi. Primerjaj to ceno na ceno, ki jo banka zahteva. Včasih banka želi zapreti in določi ponudbo tako visoko, da noben vlagatelj ne bo kupil stanovanja na dražbi.
Oglejte si znesek posojil, ki so bili nekoč zavarovani za premoženje. Nekje med prvotno hipotekarno bilanco in prodajno ceno zaprtja je znesek, ki ga bo banka sprejela, če je dom podcenjen.
2) Določite primerljivo prodajo za REO Foreclosure
V številnih primerih cena na seznamu le malo vpliva na vrednost doma.
Tržna vrednost nosi največjo težo. Če ste proti konkurenčnim ponudbam, bodo drugi kupci ponudili več kot cenik.
- Oglejte si zadnje tri mesece primerljive prodaje , mini CMA, za to sosesko, da ugotovite, koliko je to zaprtje REO vredno. Poskusite uporabiti samo tiste domove, ki se najbolj ujemajo z REO glede kvadratnih posnetkov, število spalnic, kopeli, udobja in stanje.
- Oglejte si čakajočo prodajo . Vprašajte svojega zastopnika, da pokliče agente za kotacijo teh čakajočih se prodaj, da bi ugotovili, ali je sprejeta ponudbena cena. Nekateri agenti za posredovanje bodo delili te podatke, nekateri pa ne.
- Oglejte si aktivne oglase. To je najverjetneje, da bodo oglasi, ki jih bodo kupili drugi kupci, oblikovali ceno, ker so edini domovi, ki jih kupci dejansko obiščejo.
3) Analizirajte REO prodane oglase agenta
Večina agentov REO dela za eno ali dve banki. Nekateri kotirani agenti so ekskluzivni zastopniki za seznam REO in ne navajajo nobene druge vrste premoženja. Ker se agenti REO ukvarjajo z obsegom, običajno uporabljajo enaka načela oblikovanja cen za vse svoje REO liste .
- Vprašajte svojega kupčevega zastopnika, da poišče agent za kotacijo v MLS .
- Z uporabo tega seznama za agencijo za iskanje poiščite zadnjih treh do šestih mesecev od navedenega seznama agenta.
- Povlecite zgodovino teh oglasov, da določite razmerje med ceno in prodajno ceno. Če večina teh oglasov prodaja za, recimo, 5% čez ceno seznama, potem boste morda morali ponuditi 6% čez ceno seznama in obratno.
4) Vprašajte o številu ponudb, prejetih za to zapiranje REO
Če v domu REO ni ponudbe, lahko verjetno ponudite manj kot cenik in sprejmete ponudbo. Če pa imate več kot dve ponudbi, boste verjetno morali ponuditi nad zahtevano ceno.
Če imate 20 ponudb, upoštevajte, da so nekatere od teh ponudb lahko vse gotovine. Banke so vse denarne ponudbe. Če pridobite financiranje, boste morda morali zvišati ceno vaše ponudbe, ki jo je treba upoštevati.
5) Pošlji predobravnavno pismo
Samoumevno je, da ne želite preklicnega pismu. Želite preglasno pismo .
Vnaprej odobrite po izbiri posojilodajalca.
Še več, prejmejo ga predhodno odobri posojilodajalec, ki je lastnik premoženja. Ne pričakujte, da boste ta posojilodajalec uporabili za svoje posojilo, vendar pa predložite pisno izjavo o predhodnem obvestilu tega posojilodajalca, skupaj s pismom vašega posojilodajalca. Banke ne zaupajo vedno drugim predplačnikom posojilodajalcev, temveč imajo zaupanje v svoje oddelke. Če kupujete REO iz Wells Fargo, boste morda dobili prednost, če je predpogoj iz Wells Fargo, to je vse kar pravim.
6) Ne zahtevajte banke REO, da plača popravila / preglede
Včasih bodo banke plačevale popravila, običajno pa se ne strinjajo, da bi to storile v fazi ponudbe. Če med notranjim pregledom pride do težav, se pogajate o tem, ali je vaša ponudba sprejeta. V preteklosti sem se lahko pogajal o zmanjšanjih za velike predmete, kot je neoperabilen sistem HVAC. Toda stvari, ki jih lahko vidite z lastnimi očmi in manjšimi predmeti, so tvoje, da se spoprimejo s klavzulo AS AS, ki je značilna za večino prodaje REO iz zapiranja.
7) Skrajšajte obdobje pregledovanja
Če drugi kupci prosijo 17 dni, na primer za opravljanje inšpekcijskih pregledov, in prosili za 10, se vam lahko zdi bolj resen kupec. Inšpekcijski pregled je ponavadi samo za kupčevo urejanje. Banka je zelo malo verjetno, da se odzove na vse zahteve za popravilo. Ne naredite napake razmišljanja, da lahko prideš visoko in se pogovorite kasneje.
Posebno pozornost posvečajte domnevni plesni, ki se lahko pojavijo v zapuščenih domovih, potem ko so bili dolgo zaprti.
8) Ponuditi razdelitev pristojbin z banko REO
Nekatere banke ne bodo plačale takse za prenos, na primer. Če kupec predlaga razdelitev teh provizij, se bo banka počutila bolj sposobna sprejeti ponudbo. Enaka stvar za pristojbine za depozit.
Mnoge banke se pogajajo s popusti za zavarovanje premoženja . Če bo banka plačala za lastno politiko, bi lahko politika ALTA stala nekaj več. Vendar je še vedno dobra ideja, da banka izbere naslov, če želite, da je vaša ponudba sprejeta.
Razmislite o posledicah ocenjevanja
Če ponujate ceno seznama, upoštevajte, da bo morala ocena utemeljiti to ceno. Če menite, da se ukvarjate z nizko oceno , imate možnosti, zato ne obupajte. Ne pozabite, da bo banka verjetno naletela na to težavo pri naslednjem kupcu, ki pridobi financiranje.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.