Dual Agency proti enotni agenciji
Ta oblika, ki jo uporabljamo v Kaliforniji, na primer ni sporazum; to je razkritje. Razkriva različne narave možnih odnosov med agencijami in pomembno je, da ga vse stranke preberejo, da so bolje pripravljene izbrati želeno vrsto agencijskega odnosa.
Enotna agencija
Nakupni zastopniki, ki zastopajo kupce, delujejo v enotni agenciji kot zastopnik kupca . Prodajni zastopniki, ki zastopajo prodajalce, delajo v enotni agenciji kot agent za kotacijo .
Zastopniki, ki zastopajo stranke pod eno agencijo, dolgujejo fiduciarni odgovornosti do stranke. Ne morejo deliti zaupnih informacij z drugo stranko ali zastopnikom druge stranke. Posredniki z enim zastopnikom morajo skrbeti in skrbno opravljati naloge, razkrivati vsa pomembna dejstva in biti pošteni.
Posredniki kupca in kupec na splošno podpisujejo kupčevo posredniško pogodbo , ki določa dolžnosti in obveznosti zastopnika. V nekaterih državah, če kupci s zastopnikom ne podpišejo kupčeve borzne pogodbe , ta zastopnik ne predstavlja kupca, temveč postane podupravitelj prodajalca. Podizvajalci imajo dolžnost prodajalcu iste dolžnosti kot agent za kotacijo .
Prodajni zastopniki in prodajalec podpišejo pogodbo o kotaciji , ki določa tudi dolžnosti in obveznosti zastopnika.
Oglasi in zastopniki kupca dolgujejo zvestobo, zaupnost in odgovornost.
Mnogi zastopniki delujejo kot kupčev zastopnik pri kupcih in kot agent prodaje pri prodajalcih. Vendar pa nekateri zastopniki delujejo izključno kot ekskluzivni kupecovi zastopniki in nikoli ne kdaj uvrstijo v seznam. Drugi zastopniki delajo izključno pri prodajalcih in nikoli ne prikazujejo lastnine.
S poslovanjem s specializiranimi agenti preko splošnih agencij lahko strankam zagotovimo bolj osredotočen in kultiviran pogled.
Dualna agencija z dvema agentoma
Ker so vsi nepremičninski posredniki licencirani na podlagi posrednika za posredovanje nepremičnin, je mogoče sodelovati z enim agentom, ki ima licenco istega posrednika kot agent za kotacijo. Ta položaj ustvarja dvojno agencijo. Posredniki lahko delajo v ločenih pisarnah in se tujci drug drugemu, vendar, ker jih licencira borzni posrednik, še vedno delujejo pod dvojno agencijo, ko en zastopnik predstavlja kupca, drugi pa prodajalec.
Če začnete, je agent morda ustvaril enoten odnos s kupcem, vendar ko kupec izbere dom, ki ga je navedel posrednik tega posrednika, se spremeni razmerje zastopnika s kupcem. Vsi posamezniki ne upoštevajo razlikovanja. V resničnem svetu večina teh dvojnih agencij govori o pogovorih o dvojni agenciji, vendar nadaljuje s hojo ene agencijske zastopanosti.
Dvojno agencijo je treba pisno privoliti med strankama. Zakoni se razlikujejo od države do države. V Kaliforniji, na primer, ekskluzivni kupčev posredniški dogovori vsebujejo besedo, ki omogoča dvojno agencijo, zato večina kupcev ne zaveda, da bi bil njegov posredniški posrednik podvržen dualni agenciji.
Samo ekskluzivni kupecovi zastopniki in agenti za kotacijo, katerih praksa se osredotoča izključno na seznam, nikoli niso dvojna sredstva.
Dualna agencija z istim agentom
Agent za kotacijo nepremičnine, ki prav tako predstavlja kupca, je dvojni agent. Dvojni zastopniki ne morejo delovati v fiduciarnem odnosu z nobeno stranko in morajo enakomerno ravnati tako s prodajalci kot kupci. Ne morejo deliti zaupnih informacij, vendar ne morejo zagotoviti zaupnega nasveta.
Prodajalec dvojnega zastopnika v Kaliforniji je tožil, ker je kupcu povedala, naj od prodajalca zahteva nadomestilo za preproge. Zelo težko je pridobiti najvišjo in najboljšo ceno za prodajalca, če agent zastopa tudi kupca. Dvojni agent ne more svetovati o cenah doma, pogojih in pogajanjih v nobenem imenu.
Nekateri kupci pravijo, da raje delajo samo z agencijami za uvrstitev na seznam, ker vedo, da agent dobiva oba konca provizije, to je provizija za kotacijo in provizijo agentov kupca.
Menijo, da je agent za nafto "motiviran", ko kupec pripravi ponudbo za nakup, da sprejme ponudbo. Čeprav bi bil nesposoben, če ne bi rekel, da nekateri dejavniki delujejo na tak način, je dejstvo najbolj ne. Če se mi je kupec z takim razmišljanjem obrnil, kot da bi naredil vse za provizijo, bi ugotovil, da so posledice žalitve.
Morda bi prosili tudi dvojnega zastopnika, naj se pogaja o nepremičninski komisiji, da bi povečal dobiček prodajalca pri nizki ponudbi .
Transakcijski agenti
Da bi se izognili dvojni agenciji, bodo nekateri agenti delali kot transakcijski agenti. Transakcijski agenti ne predstavljajo nobene stranke in ne ščitijo interesa prodajalca ali kupca. Preprosto olajšajo transakcijo.
Agent transakcije pomaga izpolnjevati obveznosti nakupne pogodbe in zagotavlja potrebno dokumentacijo za vsako stran. Sprejema nekaj odgovornosti, ki nastanejo, ko zastopniki prevzamejo dvojno agencijo in nadalje odstrani agent od zvestobe.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.