Kako priti do kratkoročne banke za odobritev poravnave
Kaj je HUD? Zakaj banke želijo HUD?
HUD-1 je dokument RESPA, ki na enoten način določa vse bremenitve in kredite v transakciji z nepremičninami. HUD je dejansko za korist kupca.
Ne gre za dobiček za kratkoročno prodajo banke in dejansko ni nobena od dejavnosti prodaje kratke prodaje, razen provizij, odštetih od prodajne cene. Če je karkoli, HUD vključuje kupčevo banko, ne prodajalčevo banko.
Vendar to ne preprečuje prodaji banke s kratko prodajo in zahtevam sprememb med postopkom odobritve. Na srečo ni potrebna vsaka banka za odobritev HUD-a. Na primer, mnogi podrejeni upravičenci ne odobrijo HUD-jev. To je zato, ker večina podrejenih zavarovancev skrbi le za znesek čekov, ki jim je treba plačati.
Prodajna cena, ki plača, koliko in koliko provizije plača, so drugi upravičenci precej ohlapni. Na drugi strani ni enako. Primarni zavezanec zelo skrbi, koliko se plača mlademu stečajnemu zavezancu in kdo jo plača. Obstajajo nekatere okoliščine, v katerih drugi posojilodajalci poskušajo prodajalcem narediti hipotekarne goljufije . To je zato, ker drugi posojilodajalci sumijo, da bodo prvi posojilodajalci zavrnili HUD, če jim prodajalec plača velike zneske, zato prodajalcem povedo, da kršijo zakon.
Kaj banke pregledajo na HUD za kratko prodajo
Očitno in najpomembnejše število na HUD-u je prodajna cena. Včasih bi banka morda rekla, da potrebuje določeno količino, neto znesek pa je lahko večji od mreže na HUD-u. V teh vrstah primerov je najboljši način, da banka poveča denar več, da od kupca zahteva povečanje nakupne cene.
Nakupne cene, ki jih banke odobrijo, redko temeljijo na popolni oceni. S tako velikim denarjem bi si mislili, da bi banka želela najeti neodvisnega ocenjevalca za oceno vrednosti. Vendar pa večina bank plača naključnega nepremičninskega agenta - niti ne nujno specialista soseske - da bi banki prinesel dolgotrajno hitro mnenje o vrednosti, ki jo imenujejo BPO . Za BPO plačajo 50 do 100 USD. To je odličen primer, da je peni pameten in funt neumno, kot je rekla tvoja mama.
To je razlog, da bodo mnogi prodajalci na kratko prodali na kratko prodajo na enak način, kot bo agent BPO določil vrednost, ker se ne želite boriti s kratko prodajo banke. Ni pomembno, ali je prodajna cena tržna vrednost, če je v skladu z BPO.
Banka bo nato preučila druge pristojbine, zaračunane prodajalcu na HUD. Morda se sprašujete, kdo je prodajalec kratke prodaje , in ta oseba je prodajalec. Banka preprosto odobri pristojbine, ki jih bo plačal prodajalec. Običajne pristojbine za končne stroške prodajalca so:
- Komisiji posrednikom / zastopnikom nepremičnin
- Pristojbine za naslov in depozit
- Pristojbine za prenos
- Snemanje, notar, doc prep in žična plačila
- Žigi za dok
- Neplačani davki na nepremičnine
- Davčne napovedi
- Diskontirani izplačila mladim upnikom
- Pristojbine HOA, če obstajajo
- Kupec kredit za zapiranje stroškov
Vrste provizij za prodajo na kratko prodajo na HUD
Vsaka tako pogosto banka se strinja, da plača poročilo o škodljivcih ali domačo garancijo, vendar le redko. Banke skoraj nikoli ne plačujejo za popravila na kratki prodaji . Prav tako je zelo neobičajno, da banka plača neupravičene provizije HOA ali UCC vložitve.
Če banka ne bo odobrila določene pristojbine, recimo, da želi zmanjšati stroške deponiranja od 1500 do 500 dolarjev, kaj se zgodi z ravnotežjem? Nekdo mora to plačati. Lahko bi bil prodajalec ali bi bil lahko kupec. Depozit bi se lahko odločil zmanjšati pristojbino, vendar je to malo verjetno.
Verjetno največji problem, povezan s kratko prodajo HUD, je dejstvo, da mnogi pogajalci ne vedo, kako jih prebrati. Ne razumejo, da prodajalci krediti na HUD niso vedno kredit za kupca.
Spremembe v RESPA zahtevajo, da morajo biti vse pristojbine, ki se odražajo na oceni dobre vere kupca, prikazane kot kredit kupcu, če jih plača prodajalec. Kateri pogajalci se ne zavedajo, so tudi prikazani kot bremenitev, ki kupcu izplača kredite. Poskusite to razložiti 8-urni pisarici.