Ali se trg nepremičnin zruši?

Poznajte opozorilne znake in kaj morate storiti zdaj

Leta 2017 je večina Američanov začela zaskrbljujoče, da se bo trg nepremičnin zrušil. Pravzaprav se je v naslednjih dveh letih 58 odstotkov anketirancev strinjalo, da bo v naslednjih dveh letih prišlo do "stanovanjskega balona in popravka cen". Zato 83 odstotkov meni, da je pravi čas za prodajo. -

Opozorilni znaki

Obstaja veliko znakov, da se stanovanjski trg premika v območje mehurčka. Večina zrušitev pride samo zato, ker se je pojavil sredinski balon .

Eden od znakov mehurčkov je, da so cene na domačem trgu še stopnjevale. Nacionalne mediane cene družinskih stanovanj so za 32 odstotkov višje od inflacije . To je podobno kot leta 2005, ko so bili 35 odstotkov precenjeni.

Kuhinjski barometer je indeks homebuilderjev in hipotekarnih podjetij. Leta 2017 se je povečala kot v letih 2004 in 2005. To je po mnenju njenega ustvarjalca, Stack Financial Management, ki ga je uporabil za napoved finančne krize 2 008 . Podobno se je SPDR S & P Homebuilders ETF od marca 2009 povečal za 400 odstotkov. Zgornji dvig S & P 500 je presegel 270 odstotkov.

Nacionalni indeks Case-Shiller se je decembra lani zabeležil v rekordnih višjih cenah. Povišanje cen je osredotočeno na sedem mestnih območij. Cene domov v Denverju in Dallasu so za 40 odstotkov višje od njihovih vrhuncev. Portland in Seattle sta 20 odstotkov višja, Boston, San Francisco in Charlotte pa 10 odstotkov nad vrhom.

Domače cene v Denverju, Houstonu, Miamiju in Washingtonu so vsaj za 10 odstotkov višje od trajnostnih ravni, so sporočili CoreLogic.

Hkrati se je cenovno ugodno stanovanje zmanjšalo. Leta 2010 je bilo 11 odstotkov najemnih enot po vsej državi dostopno za gospodinjstva z nizkimi dohodki. Do leta 2016 se je to zmanjšalo na samo 4 odstotke.

Pomanjkanje je najslabše v mestih, kjer so se cene stanovanj povečale. Kolorado je na primer z najemninami na primer padel s 32,4 odstotka na samo 7,5 odstotka od leta 2010.

Marca 2017 je William Poole, višji sodelavec na Inštitutu Cato, opozoril na drugo krizo zaradi krize. Opozoril je, da 35 odstotkov posojil Fannie Mae zahteva hipotekarno zavarovanje. To je približno na ravni leta 2006. Na nek način so ta posojila slabše. Fannie in Freddie sta znižali svojo definicijo subprime od 660 do 620. To pomeni, da banke ne kliče več posojilojemalcev z rezultati med 620 in 660 subprime. Poole je bil vodja Banke zveznih rezerv v Kansasu, ki je leta 2005 opozoril na krizo subprime.

Leta 2016 je bilo za hitro ponovno prodajo kupljenih 5,7 odstotka celotne prodaje. Ti "flip" domovi so obnovljeni in prodani v manj kot letu dni. Attom Data Solutions je poročal, da je to največji odstotek od leta 2006, med zadnjim razcvetom.

Crash stanovanjskega trga leta 2008

Ljudje, ki so bili ujeti v nesreči leta 2008, so spooked, da bo bubble 2017 povzročil še eno nesrečo. Toda to so povzročile sile, ki niso več prisotne. Kreditne zamenjave zavarovanih izvedenih finančnih instrumentov , kot so hipotekarni vrednostni papirji . Vodje hedge skladov so ustvarili veliko povpraševanje po teh domnevno tveganih vrednostnih papirjih.

To je ustvarilo povpraševanje po hipotekah, ki so jih podprle.

Za izpolnitev tega povpraševanja po hipotekah so banke in hipotekarni posredniki ponudili stanovanjska posojila skoraj vsakomur. Ustvarili so hipotekarno krizo v letu 2006.

Ker je na trg prišlo veliko kupcev, ki niso kvalificirani, se je povpraševanje povečalo. Mnogi ljudje kupujejo domove kot naložbe za prodajo, saj cene naraščajo. Razkrili so neracionalno izobilje , značilnost katerega koli sredstva mehurčka.

Leta 2006 so homebuilderji končno ujeli povpraševanje. Pri ponudbi prehitrega povpraševanja so cene stanovanj začele padati. To je povzročilo sredstva mehurček.

Septembra 2006 je nacionalno združenje realtors poročalo, da so cene stanovanj prvič padle v 11 letih. Inventura je bila visoka, s 7,5-mesečno dobavo. Novembra je ministrstvo za trgovino razkrilo, da so bila nova dovoljenja za dom za 28 odstotkov nižja kot v letu 2005.

Toda zvezna rezerva ni upoštevala teh opozoril. Menil je, da je gospodarstvo dovolj močno, da bi iztiralo stanovanje. Opozoril je na močno zaposlovanje, nizko inflacijo in večjo porabo potrošnikov. Obljubil je tudi znižanje obrestnih mer . To bi gospodarstvu omogočilo dovolj likvidnosti, da bi spodbudilo rast.

Fed je podcenil velikost in vpliv hipotekarnega trga vrednostnih papirjev . Banke so najele te "nove količine" za ustvarjanje teh novih vrednostnih papirjev. Napisali so računalniške programe, ki so razvrstili pakete hipotek v pakete z visokim tveganjem in nizkim tveganjem. Visoko tvegani snopi so več plačali, vendar so bili bolj verjetno neplačani. Paketi z nizkim tveganjem so bili varnejši, vendar so plačali manj.

Ti svežnji so imeli neznane količine hipotekarnih hipotekarnih posojil . Banke niso skrbele za kreditno sposobnost posojilojemalcev, ker so preprodali hipoteke na sekundarnem trgu .

Časovna bomba, ki se je iztekla, je bila milijona obresti, ki jih je zajelo samo obresti To je omogočilo posojilojemalcem, da dobijo nižja mesečna plačila. Toda te hipotekarne stopnje se ponovijo na višji ravni po treh letih. Mnogi od teh lastnikov niso mogli plačati hipoteke. Potem so cene stanovanj padle in svoje domove niso mogli prodati za dobiček. Kot rezultat, so zamudili.

Ko so bili dobri dobri, ni bilo pomembno. Vsi so kupili visoko tvegane svežnje, ker so dali večji donos. Ker se je stanovanjski trg zmanjšal, so vsi vedeli, da proizvodi izgubljajo vrednost. Ker jih nihče ni razumel, je bila prodajna vrednost teh derivatov nejasna.

Nenazadnje, mnogi od kupcev teh MBS niso bili le druge banke. So bili posamezni vlagatelji , pokojninski skladi in hedge skladi . To širi tveganje v celotnem gospodarstvu. Hedge skladi so te izvedene finančne instrumente uporabili kot zavarovanje za izposojanje denarja. To je ustvarilo višje donose na trgu bull, vendar je povečalo vpliv kakršne koli recesije. Komisija za vrednostne papirje in vrednostne papirje ni uredila hedge skladov, zato nihče ni vedel, koliko se dogaja.

Fed se ni zavedal, da se je propadal do marca 2007. Ugotovil je, da bi izgube stanovanjskih hedge skladov ogrozile gospodarstvo. Med poletjem so banke postale nepripravljene posoditi drug drugemu. Bojali so se, da bodo v zameno prejeli slabo MBS. Bankirji niso vedeli, koliko slabega dolga so imeli na svojih knjigah. Nihče ga ni hotel priznati. Če bi to storili, bi se njihova bonitetna ocena zmanjšala. Potem bi se njihova cena delnic zmanjšala, in ne bi mogli priskrbeti več sredstev, da ostanejo v poslu. Na borzi je bilo videti poletje poleti, saj so tržni opazovalci poskušali ugotoviti, kako so bile slabe stvari.

Do avgusta se je posojilo postalo tako tesno, da je FED posojil bankam 75 milijard dolarjev. Želel je obnoviti likvidnost, ki je dovolj dolgo, da banke zapišejo svoje izgube in se vrnejo k poslu posojanja. Namesto tega so banke prenehale posojati skoraj vsem.

Spiralna navzdol je bila v teku. Ker so banke zmanjšale hipoteke, so se cene stanovanj še znižale. To je povečalo število posojilojemalcev, ki so povečali slaba posojila v knjigah bank. To je bankam dalo še manj.

Devet razlogov, zakaj stanovanjska nesreča ni neposredna

1. Med stanovanjskim trgom v letu 2005 in trenutnim trgom je veliko razlik. V letu 2005 so subprime posojila znašala več kot 620 milijard dolarjev in predstavljala 20 odstotkov hipotekarnega trga. V letu 2015 so znašali 56 milijard dolarjev in so obsegali 5 odstotkov trga.
2. Banke so postavile posojilne standarde. Po indeksu stanovanjskih kreditov podjetja CoreLogic so posojila, ki so nastala leta 2016, med najvišjo kakovostjo izhajala v zadnjih 15 letih. Oktobra 2009 je povprečna vrednost FICO znašala 686, v skladu s Fair Isaac. Leta 2001 je bila povprečna ocena 490-510.
3. Tudi strožji posojilni standardi so na trgu "flip" spremenili. Posojilodajalci financirajo samo 55 odstotkov vrednosti doma. "Flipper" mora priti do preostanka. Med hipotekarno krizo so banke posojale 80 odstotkov ali več.
4. Število domov, ki jih danes prodajajo, je za 20 odstotkov nižje od najvišje ravni. To pomeni, da je na voljo le štiri mesece ponudbe domov za prodajo. Kot rezultat, približno 64 odstotkov Američanov ima lastne domove, v primerjavi z 68 odstotki v letu 2007.
5. Domača prodaja je nižja, ker je recesija preplavila zmožnost mladih, da začnejo kariero in kupujejo domove. Mnogi so se soočili s slabim trgom dela, ki so svoje izobraževanje nadaljevali. Zato so zdaj obremenjeni s šolskimi posojili. Zaradi tega je manj verjetno, da lahko prihranijo dovolj za nakup domov. To bo zmanjšalo povpraševanje.
6. Cene domov so prehitevale prihodke. Povprečno razmerje med stroški dohodka in stanovanja je 30 odstotkov. V nekaterih podzemnih območjih je skokovito do 40 ali 50 odstotkov. Na žalost so področja metroja tudi tam, kjer so zaposleni. To prisiljuje mlade, da plačajo več za najemnino, da so blizu delovnega mesta, ki ne plača dovolj za nakup hiše. Trideset-dva odstotka domače prodaje danes bo prvič homebuyers, v primerjavi z 40-odstotno zgodovinsko, pravi NAR. Običajno je ta kupec 32, zasluži 72.000 $ in plača 182.500 $ za dom. Par z dvema dohodkom plača v povprečju 208.500 $.
7. Lastniki stanovanj ne izrabljajo toliko kapitala iz svojih domov. Domači lastniški kapital se je v letu 2006 povečal na 85 milijard USD. V letu 2010 se je zmanjšal na manj kot 10 milijard USD, ostalo pa je do leta 2015. Do leta 2017 se je povečalo le na 14 milijard USD. Obamacare je eden od razlogov za to. Stečajne prijave so padle za 50 odstotkov od sprejetja ACA. Leta 2010 je vložilo 1,5 milijona ljudi. Leta 2016 je bilo le 770.846.
8. Nekateri poudarjajo, da so nacionalne cene stanovanj presegle njihov vrhunec leta 2006. Toda, ko so prilagojeni za 11 let inflacije, so le na ravni leta 2004. Med letoma 2012 in 2017 so cene stanovanj v povprečju narasle za 6,5 ​​odstotka na leto. Med letoma 2002 in 2006 so se povečale za 7,5 odstotka letno. Leta 2005 so se povečale za 16 odstotkov.
9. Homebuilderji se osredotočajo na visoke domove. Novi domovi so večji in dražji. Povprečna velikost novega enotnega družinskega doma je skoraj 2.700 kvadratnih metrov. To se primerja s 2.500 kvadratnimi čevlji leta 2006.

Kaj bi lahko povzročilo zrušitev

Višje obrestne mere so v preteklosti povzročile propad. To je zato, ker posojila dražijo. To upočasni gradnjo doma, zmanjšuje dobavo. Toda tudi upočasnjuje posojila, ki se zmanjšajo po povpraševanju. Na splošno počasna in enakomerna rast obrestnih mer ne bo povzročila katastrofe.

Res je, da so bile višje obrestne mere pred propadom stanovanj v letu 2006. Ampak to je zaradi mnogih posojilojemalcev, ki so imeli obresti posojila in hipoteke s prilagodljivo obrestno mero . V nasprotju s konvencionalnim posojilom se obrestne mere vzpodbujajo s stopnjo nakazanih sredstev . Mnogi so imeli tudi uvodne teaser stopnje, ki ponastavijo po treh letih. Ko so zvezne rezerve obrestne mere ob istem času ponastavile, so posojilojemalci ugotovili, da ne morejo več privoščiti plačil. Hkrati so se znižale cene domov, zato ti imetniki hipoteke niso mogli plačati ali prodati hiše. Zato so bile stopnje neplačil tako visoke.

Zgodovina obrestne mere skladov kaže, da je Fed v letih 2004 in 2006 prehitro obvladal stopnje. Stopnja je bila junija 2004 1,0-odstotna, podvojila pa se je na 2,25 odstotka do decembra. Zopet je podvojila stopnje, na 4,25 odstotka, do decembra 2005. Šest mesecev kasneje je bila stopnja 5,25 odstotka.

Od leta 2015 se je Fed zvišal s počasnejšim tempom. Decembra leta 2015 ga je zvišal na 0,5 odstotka. Do konca leta 2016 se je povečal za 1/4 točke, do junija 2017 pa na 1,25 odstotka .

Trg nepremičnin bi lahko propadel, če bi se banke in hedge skladi vrnili k vlaganju v tvegane finančne produkte. Ti izvedeni finančni instrumenti so bili glavni vzrok finančne krize . Banke so rezile hipoteke in jih prodale v hipotekarne vrednostne papirje. Ti vrednostni papirji so bili večji posel kot sami hipoteke. Zato so banke prodale hipoteke skoraj vsakomur. Potrebovali so jih za podporo izvedenih finančnih instrumentov. Razrezali so jih tako, da so bili slabi hipoteki skriti v snopu z dobrimi. Potem ko so posojilojemalci neplačani, so bili vsi izvedeni finančni instrumenti sumi, da so bili slabi. Zato je povzročila propad Bear Stearns in Lehman Brothers.

Načrt davčne reforme Trump bi lahko sprožil padec cen, ki bi lahko privedli do kolapsa. Kongres predlaga odstranitev odbitka za hipotekarne obrestne mere. Ta odbitek znaša 71 milijard USD. Deluje kot zvezna subvencija na stanovanjskem trgu. Porezni odmor pomaga lastnikom stanovanj v povprečju 195.400 dolarjev. To je veliko več kot povprečna neto vrednost za najemodajalce v višini 5.400 USD. Tudi če davčni načrt ohranja odbitek, davčni načrt odvzame veliko spodbude. Trumpov načrt je dvignil standardni odbitek. Kot rezultat, Američani ne bi več razčlenjevali. Ko se to zgodi, ne bi mogli izkoristiti odbitka hipotekarnih obresti. Nepremičninska industrija nasprotuje davčnemu načrtu.

Trg bi lahko propadel, če bi krivulja donosnosti ameriških blagajniških zapisov postala obrnjena . Tedaj so obrestne mere za kratkoročne blagajne višje od dolgoročnih donosov. Normalni kratkoročni donosi so nižji, ker investitorji ne zahtevajo visoke donosnosti za naložbe manj kot eno leto. Ko se to obrne, to pomeni, da vlagatelji menijo, da je kratkoročno tveganje bolj tvegano kot dolgoročno. To se uniči s hipotekarnim trgom in opozarja na recesijo. Krivulja donosa je bila obrnjena pred vdolbinicami v letih 2008, 2000, 1991 in 1981.

Ali bodo cene stanovanj padle?

V zadnjem stanovanjskem balonu so homebuilderji predložili dovoljenja za novo gradnjo. To je bilo manj kot milijon leta 1990 med recesijo. V devetdesetih letih prejšnjega stoletja se je postopoma povečevala in presegla 1 milijon leta 1998. Na tej ravni je ostala do leta 2002, ko je presegla 1,5 milijona. V letu 2004 in 2005 je dosegel nov rekord v višini 2 milijona. Leta 2006 so cene stanovanj začele padati. Homebuilderji so iskali več kot 1,5 milijona dovoljenj. To je padlo na manj kot milijon v letu 2007. Do leta 2009 se je zrušil na 500.000.

Leta 2017 so le postopoma okrevali na 1,3 milijona. Do leta 2020 naj bi se znižali na 1,1 milijona.

Kdaj bo Stanovanjski trg ponovno zrušil?

Naslednja tržna nesreča se bo zgodila leta 2026, pravi Harvard profesor šole za šolanje Teo Nicholas. To temelji na študiji ekonomista Homerja Hoyta. Nepremi ~ ninske razburjanja in poplave sledijo 18-letnemu ciklusu od leta 1800. Edina izjema sta bila druga svetovna vojna in stagflacija.

Nicholas pravi, da je trg nepremičnin 2017 še vedno v fazi širitve. Naslednja faza, hipersupply, se ne bo zgodila, dokler se prosta delovna mesta ne bodo začela povečevati. Če se to zgodi, medtem ko bo Fed zvišal obrestne mere, bi lahko povzročil crash.

Kako se zaščititi pred sesutjem

Če ste med večino Američanov, ki so zaskrbljeni, potem lahko storite sedem stvari, da se zaščitite pred nepremišljenjem nepremičnin.

1. Kupite hišo, v kateri živite, ne da bi se obrnil. Dve tretjini domov, izgubljenih v finančni krizi, sta bila drugi in tretji dom. Ko je prodajna cena padla pod hipoteko, so lastniki odšli. Ohranili so svoje domove, vendar so izgubili svoje naložbe.
2. Get hipoteko s fiksno obrestno mero. Ker hipotekarne stopnje rastejo, bo vaše plačilo ostalo enako. Če to pomeni, si lahko privoščite le manjši dom, tako naj bo to. To je bolje kot tvegati in ga kasneje izgubiti.
3. Če dobite hipoteko s spremenljivo obrestno mero, ugotovite, kakšna bo obrestna mera, ko se ponastavi. Izračunajte mesečno plačilo in se prepričajte, da si lahko privoščite plačilo z vašim trenutnim dohodkom. Vzemite razliko med tem prihodnjim plačilom in tistim, ki ga danes plačujete z nižjo obrestno mero in jo shranite. Na ta način boste imeli sredstva, da plačate svojo hipoteko, če je vaš dohodek pade.
4. Kupi najslabo hišo v najboljšem območju, ki si ga lahko privoščite. Prepričajte se, da ima območje dobre šole, tudi če ne načrtujete samega sebe. Potencialni kupci bodo. Hišo lahko vedno izboljšate v preteklih letih, če vaš dohodek dovoljuje. Dobri soseski v naslednjem upadu ne bodo trpeli toliko kot revnejša območja. Odpustili se bodo tudi hitreje.
5. Poskrbite, da ima vaša hiša vsaj tri spalnice. To bo pritegnilo družine, če boste morali preprodati.
6. Najboljši način za zaščito sebe je dobro razpršen portfelj sredstev. Diverzifikacija pomeni uravnoteženo mešanico zalog , obveznic, blaga in lastniškega kapitala v vašem domu. Večina finančnih načrtov ne vključuje domačega lastniškega kapitala kot sredstva, temveč bi morala. To je največje bogastvo večine ljudi.
7. Če želite omejiti škodo na propad nepremičnine, kupite najmanjši dom, v katerem lahko razumno živite. Poskusite že zgodaj plačati hipoteko, tako da ne izgubite svojega doma v recesiji. Povečajte svoje naložbe v delnice, obveznice in blago, tako da so enaki ali večji od vašega lastniškega kapitala. Če pride do premoženjskega balona v stanovanjskih objektih, ne podleži skušnjavi za refinanciranje in izvleči kapital. Namesto tega ponovno preberite razporeditev sredstev, da se prepričate, da je še vedno uravnotežena.