Bralec sprašuje: »Moj mož i jaz iščemo naš prvi dom. Zmanjšali smo soseske, ki smo jim všeč, in prejeli smo e-poštne oglase od našega agenta. Če bi prosili svojega agenta, da poveča našo cenovno paleto, da bi omogočili pogajanja o cene? Kakšen je najboljši način za izbiro cenovnega razreda? "
Odgovor: Izbiranje pravilnega cenovnega razreda je pomembno, ker v nasprotnem primeru bi lahko zamudili iskanje pravega doma .
Vendar tudi vi ne želite izgubljati časa, ko gledate domove, ki ne ustrezajo vašim merilom, ker stanejo več, kot želite plačati. Edina stvar, ki je slabša od iskanja sanjskega doma in odkrivanja prodajalca, ne bo ovirala cene, sploh ne bi našla svojega doma, ker je bil cenovni razpon napačen.
Prilagodite svoje cenovne razrede
Zastopniki ne razmišljajo vedno o načinih, kako kupci iščejo domove, ko sprejmejo kotacijo. Če ne cenijo doma v pravem cenovnem razponu, lahko prodajalci izgubijo kupce, ki nikoli ne bodo videli ponudbe.
Če je na primer vaša najvišja prodajna cena 399.000 $, ne nastavite iskanja nepremičnine z zgornjo končno ceno v višini 399.000 $. Pogrešali boste domove po ceni 399.950 $, kot tudi tisti, ki so navedeni na 405.000 $.
Tipični cenovni razponi, ki jih kupci iščejo:
- 275.000 do 299.000 dolarjev. Ti ne vključujejo domov, ki so navedeni pod 274.999 USD ali nad 299.001 USD.
- 250.000 do 275.000 dolarjev. Ti ne vključujejo domov, navedenih pod 249.999 $ ali nad 275.001 USD.
- 225.000 do 250.000 dolarjev. Ti ne vključujejo domov, ki so nižji od 224.999 USD ali nad 250.001 USD
- 200.000 do 225.000 dolarjev. Ti ne vključujejo domov, ki so nižji od 199.999 USD ali nad 225.001 USD.
Vidiš dilemo. Toda mnogi zastopniki sprejmejo sezname zunaj teh cenovnih razredov, kar bi lahko delovalo zate. Nekateri agenti se priključijo na ponavljajoče se številke in bodo na primer uvrstili na seznam z vsemi dvema, na primer 222.222 $.
Kupci, ki iščejo najnižjo ceno v višini 225.000 dolarjev, ne bodo nikoli našli tega pametnega cenika, če zanemarjajo razširitev njihovih cenovnih razredov.
Tržna temperatura vpliva na cene
Tržne temperature so lahko vroče, hladne ali nevtralne . Če ste doma nakupovanje na prodajnem trgu, vedite, da bodo prodajalci najverjetneje dobili želeno ceno. V nekaterih primerih bodo prodajalci prejeli več ponudb , kar bi imelo za posledico ceno, višjo od cene na seznamu. Če je vaša najvišja omejitev, recimo, 300.000 USD, bi se morali verjetno držati zelo blizu najvišje cene 300.000 USD.
Če pa gre za kupčev trg , so cene mehke. To pomeni, da se bo večina prodajalcev pogajala z vami, zato vam bo omogočilo, da si ogledate domove z višjimi cenami.
Primerjajte zgodovino cenika s cenami prodajnih cen
Vprašajte svojega nepremičninskega agenta, da natisne zgodovino preteklih šest mesecev ali več prodajne dejavnosti na ciljnem območju. Primerjajte originalno ceno s cenami na končno prodajno ceno. Če je prodajna cena nižja od seznama cen, koliko je nižja?
Oglejte si vse domove na tem območju v vašem cenovnem razponu. Ugotovite razmerje povprečne prodajne cene v primerjavi s povprečno cenovno ceno. Na primer, če so bile povprečne prodajne cene 315.000 ameriških dolarjev, povprečne cene pa so znašale 329.500 dolarjev, razlika pa je 4,4%.
Torej, če je vaš najvišji znesek 300.000, bi verjetno domnevali, da bodo domovi znašali 312.500 dolarjev in predložili nižjo ponudbo.
Ta formula dobro deluje, ko prodaja veliko domov. Z malo prodaje se povprečja ne uporabljajo, vendar lahko še vedno ugotovite odstotek popusta na vsakem od teh domov, da dosežejo razumno razmerje za uporabo.
Ugotovite, da je motivacija prodajalca
Ne pričakujte, da vam bo agent za listine povedal, zakaj prodajalec prodaja. Zastopniki, ki prostovoljno razkrijejo to vrsto informacij, lahko kršijo fiduciarni odnos s prodajalcem. To ne pomeni, da nekateri ne pritiskajo, kot da ne jutri.
Nekateri domovi prodajajo z velikimi popusti, ko najdete zelo motiviranega prodajalca . To so prodajalci, ki so:
- Premikanje zaradi selitve delovnih mest
- Razveza pri prodaji
- Pojdite v zaprtje
- Kandidati za prodajo na drobno
- Finančno vezano za denar
Preglej dni na trgu
Na vseh trgih ni neobičajno, da nepremičninski posrednik prevzame previsoko kotacijo . To so običajno domovi, ki so na trgu najdaljši. Razmislite o gledanju overpriced domovih, ki imajo vsaj 90 dni na trgu . Morda ni nič narobe z njimi, ampak cene.
In morda bodo glavni kandidati za veliko znižanje cen . Če prideš do njih najprej, lahko premagate konkurenco.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.