Bralec vpraša: Kupili smo naš dom pred nekaj leti, ne da bi našli veliko o soseski, ki se je izkazalo za manj soseda in več kapuco, zato ga zdaj ne moremo prodati. Moja žena pravi, da ji je frizerica povedala o načrtu, kjer bi lahko kupili nov dom, se pretvarjamo, da si najamemo svoj dom, in po tem, ko naše novo posojilo zaključi, nehate plačevati na našem starem domu. Poklicala jo je "kupiti in varčevati". To zveni preveč dobro, da bi bilo res. Ali je kaj narobe s kupo in varščino?
Odgovor: Nakup in varščina je posledica nakupa novega doma z namenom stiskanja na staro. Šteje se za hipotekarno goljufijo . Tudi olajševalne okoliščine ne dajejo lastniku domu pravico do opravljanja hipotekarne goljufije.
Kakšne so razširitvene okoliščine za nakup in varščino?
Včasih se domači lastniki počutijo upravičeni, ker menijo, da so bili prevarani, ko so kupili svoj obstoječi dom. Nekaj razlogov, zakaj posojilojemalci kupujejo in so upravičeni do zavesti, so naslednji:
- Predstavnik za hipoteke ni podrobno razložil posledic financiranja, kot so prilagoditev posojil, ki se prilagodijo, ali pa možnosti plačila samo za obresti ne plačajo glavnice.
- Nepremičninski posrednik je kupca prepričal, da domače vrednosti ne morejo nikoli padati. Na trgih, kjer se vrednosti znižujejo, kupec pa malo ali nič vlaga v kapital , lahko dom vredi manj kot znesek, ki ga dolguje banki.
- Banka bi morda obljubila kupcu, da bi bila refinanciranje vedno možnost in nato spremenila smernice za posojila, zaradi česar je bilo mogoče pridobiti novo posojilo nemogoče.
V nobenem od zgornjih scenarijev se domači lastnik morda počuti v kotu in pritisnjen, da dom zapusti zaprtje, vendar se ne želi odpovedati lastninskemu lastništvu. V mislih teh domačih lastnikov, menijo, da okoliščine jamčijo prevare, ker so bili prevarani.
Vendar pa ne spremeni dejstva, da je nakup in varščina hipotekarna goljufija in je v nasprotju z zakonom.
Kako kupuje in varuje?
Nakup in varščina vključujejo laž. Običajno gre za pripravo dogovora o lažnem najemu in predložitev te napačne dokumentacije posojilodajalcu. Sledimo korakom, ki jim bo sledil mitski domači lastnik - klicali ga bomo Claude -
- Prvič, Claude odloča, da - iz katerega koli razloga - njegov dom ne ustreza njegovim namenom.
- Ker Claude po kratki prodaji ali izključitvi ne more pridobiti novega hipotekarnega kredita, naj bi poiskal dom, ki bi ga kupil, preden bi se zateči k obstoječemu hipoteku.
- Claude piše ponudbo za nakup na novem domu in predloži vlogo za posojilo.
- Posojilodajalec Clauda zahteva, da najemno pogodbo pokaže, da se bo najemnik preselil v staro dom Clauda in plačal najemnine Claudeu.
- Claude prosi svojega kolega Clyde, naj podpiše pogodbo o najemu, čeprav Clyde nima namena, da bi se preselil v domovino ali oddajal Claudov dom. Ta posojilni pogodbi predloži posojilodajalcu.
- Posojilodajalec odobri novo hipoteko Clauda in financira posojilo .
- Claude na svojem starem domu nikoli ne plača nobenega drugega plačila. Obvestilo o neplačilu je vloženo in dom gre v zaprtje, nato pa se vrne v banko.
- Claudeov kredit je uničen, vendar mu ni vseeno, ker je že kupil nov dom in nima namena, da bi se že dolgo gibal.
Zakaj je nakup in izplačilo proti zakonu?
V primeru Claudeja je ponarejen dokument o posojilih in namerno lagal na svoji vlogi za posojilo. To je hipotekarna goljufija. Hipotekarna goljufija se zgodi, ko posojilojemalec zadrži informacije - na primer namerno nameravajo prenehati izplačevati drugemu upniku - ali ponarejati podatke - katera od katerih bi novemu posojilodajalcu zavrnila posojilo, če bi posojilodajalec vedel za to.
Šteje se tudi, da goljufija temelji na vlogi za posojilo in da posojilodajalcu poda napačne dokumente. FBI definira hipotekarne goljufije kot "vsako bistveno napačne navedbe, napačne navedbe ali opustitve, na katere se sklicuje prevzemnik ali posojilodajalec za financiranje, nakup ali zavarovanje posojila".
Zaradi prakse nakupa in varščine smernice Fannie Mae zdaj zahtevajo od kupcev, da se kvalificirajo za hipoteke obeh domov na začetku posojila, razen če obstoječi dom ima veliko lastniškega kapitala.
To je zato, ker bi bil domači lastnik, ki bi imel dovolj kapitala, neumno, da bi se oddaljil od njega.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.