Stranke so me toliko časa vprašale o ocenah vrednosti na Zillowu, da si predstavljam, da so se vsi spraševali, ali je Zillow natančen z Zestimom. Mislim, da je najprej razumeti, kaj Zillow ni. Zillow ni v nepremičninah. Ne vem nobenih nepremičninskih posrednikov, ki delajo na Zillowu (še ne vseeno). To ni javna storitev, kot je knjižnica. Zillow je poslovna spletna stran, ustanovljena za privabljanje očesnih očes, ki si želijo ogledati domove in nato oglaševati nepremičninske strokovnjake.
Zillow utemeljuje številne zaključke o mnenjih, ki jih sestavljajo opazovanje podatkov, zbranih iz različnih virov. Vsak ima mnenje o nečem. Lahko se strinjate ali se ne strinjate. Mnenja niso dejstva. Če bi Zillow prst na tržni impulz skozi svojo posebno kristalno žogo, bi Zillow napovedal propad stanovanjskega trga in to se ni zgodilo. Dejansko je bil Zillow šele začel, ko se je trg začel razpadati.
To je analogija, ki jo je Randolph Duke v filmu Eddie Murphy za trgovanje s filmi Eddieja Murphy iz leta 1983, v katerem Duke karakter razloži, da se bo trg povečal ali se bo trg zmanjšal, blagovni borzni posredniki (in, da, tudi podjetja, kot je Zillow) Zaslužiti denar.
Razumevanje Zillow's Zestimate
Zillow je pridobila podatke s povezovanjem vseh informacij o stanovanjih, ki jih lahko najdejo. Amalgamacija je lepa beseda za mešanje in združevanje podatkov iz različnih virov v en vir.
Dokončano, združevanje lahko ustvari monopol. Ampak ne bodimo pred nami. Veliko računalniških programov obstaja, ki lahko napovedujejo vrednost doma. Tudi nepremičninski agenti uporabljajo računalniške programe, razlika pa so nepremičninski posredniki, ki se ne zanašajo na te programe, saj bi lahko rekli, da bi si lahko ogledali umetno inteligenco.
Nismo še vedno tam.
Vsaj za zdaj Zillow ne more napovedati, kako se bo kupec počutil, ko bo vstopil v dom. Zillow vam ne more povedati, ali je notranjost posodobljena, če je izdelava nadrejena ali pa so uporabljeni materiali slabši ali pa je šola za vogalom zmanjšala vrednost domov, ki podpirajo nogometno igrišče, ali katero koli drugo število dejavniki, ki jih nepremičninski posredniki in ocenjevalci uporabljajo, kadar poznajo sosesko in so osebno pregledali dom.
Kako zastopniki prispejo po oceni vrednosti
Ne govorim za vse nepremičninske posrednike, vendar sem že več kot 40 let v podjetju in imam zadostno, če ne nad povprečno stopnjo usposobljenosti. Ko začnem oceniti lastnost, prva stvar, ki jo naredim iz računalnika, je preučevanje doma s satelita v Googlu. Zapomnim si, ali to podpira do prometne ulice, bližine komercialne lastnine ali avtocest, velikosti drugih domov v bližini, vegetacije in urejanja krajine, usmerjenosti v sonce in, če imam srečo, lahko obstaja fotografija zunanjost in ulična scena.
Vodim tudi dva sklopa avtomatiziranega vrednotenja. Ena je preko podjetja Realist, ki je v lasti podjetja CoreLogic, ki je osredotočena na podatke o vseh prodajah, vključno z ne-MLS, in bo upoštevala okoliško prodajo v različici 25% ali manj v konfiguraciji in tipu, vključno z drugimi parametri, ki jih ročno določim.
Drugo avtomatizirano vrednotenje temelji tudi na prodaji, ki je potekala neposredno iz MLS in izračunana na podlagi kvadratnih posnetkov , vključno z visokimi, nizkimi, srednjimi in povprečnimi vrednostmi vseh prodanih, čakajočih in aktivnih oglasov. Ti dve vrednosti sta pogosto zelo različni drug od drugega, vendar se lahko uporabljam skupaj, lahko dosežem razpon vrednosti, običajno ne več kot 5-odstotno razliko. Ampak to ni dovolj, da bi ugotovili vrednost.
Oborožena s temi informacijami, potem pregledam dom in ga pogledam skozi oči kupca, kako ga bo ocenjevalec ogledal in kje naj bi se postavili proti konkurenci, da bi lahko vozili na dom . Ni nenavadno, da vnesem dom s pripravljenim listom v roki in na koncu ročno spremenim ceno na ceno, ko si ogledam dom. Avtomatizacija ne upošteva osebne ocene.
Zillow Zestimate natančnosti vrednosti
Zillow nikoli ne trdi, da je 100% točen ves čas ali celo 80% točno večino časa na vseh področjih. Če so vsi domovi v polju šestih blokov zelo podobni drugemu, recimo primestni razdelitvi, napolnjeni s hišami, zgrajenimi okoli istega leta, približno enake velikosti in z enakimi udobji, bo ocena Zillowa veliko natančnejša, morda v 10%, ker ni dovolj specifičnih odstopanj, da bi jih izločili. Drugič, to sploh ne bo tako blizu.
Vzel sem štiri tipične domove, ki sem jih osebno prodal, da bi jih primerjali z Zestimateom. Ena lastnost je dve hiši na veliko v Midtown Sacramento, ki se nahaja na prometni ulici v bližini železniške proge in v bližini avtoceste hrupa, čez komercialne lastnine. Zillow je ocenil vrednost tega doma na 380.733 $, vendar je prodal na 349.000 $, po skoraj 6 mesecih na trgu, z veliko izpostavljenosti. Ocena Zillow je bila približno 9% previsoka.
Drugi dom je bil običajno obrežje v žepnem predelu Sacramenta. Zillow je cenil ta dom na 983.097 $. Prodal je na 1.085.000 $, kar je za 10% več od ocene Zillow. Če bi se prodajalci oprli na oceno Zillow, bi izgubili več kot 100.000 dolarjev, kar ni majhna sprememba.
Tretji dom je bil obnovljen dom na ekskluzivnem območju Davisa v Kaliforniji, blizu Davisove univerze. Zillow je cenil ta dom v višini 1.230.563 dolarjev, vendar je prodal za 1.495.000 dolarjev in za gotovino ni bilo nobenega financiranja. Zestimate je bil več kot 20% prenizek.
Četrti dom je bil doma v Elk Grove v Kaliforniji. Spet je bila ocena Zillow prenizka, in sicer na 488.711 $ in prodala za 16% več, kar je vključevalo oceno kupca pri posojilodajalcu, in sicer na 565.500 $.
Zestimate je oblikovan tako, da obiskovalcem spletne strani ponuja vrsto vrednosti. Namen ni nadomestiti vrednotenje niti mnenje strokovnjaka za nepremičnine. Preden obiščem prodajalca, vedno vdihavam Zillowove vrednosti, ker vem, da prodajalec gleda na te vrednote. Ne zato, ker mi kot strokovnjaka v oceni obstaja vrednost. Nepremičninski posredniki ne uporabljajo Zillowa za ceno doma.
Zavedam se, da bodo nekateri zastopniki svojim strankam povedali, naj v Zillowu pogledajo ceno, da bi upravičili, kakšno dobro kupujejo pri nakupu doma, če je Zestimate veliko višja od dejanske prodajne cene. To je selektivna uporaba z agenti. Ko je cena v njihovo korist, jo lahko uporabijo. Celo banke ne vedo bolje, zato lahko v kratkem položaju prodaje, na primer, ko je ponudba več kot Zestimate, lahko kratek prodajni agent pokaže na Zestimate za kratko prodajo.
Vendar pa Zillow ponuja toliko več za potrošnika, kot je vidik Zestima. Verjamem, da se ljudje v Zestimatu tako obesijo, da prezirajo bogato bogastvo informacij na tej spletni strani, ki vključuje trdna dejstva, primerne podatke, primerljivo prodajo in demografijo soseske, ki so lahko neprecenljive za vsakega prvega kupca doma ali doma prodajalec v transakciji z nepremičninami.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.
Popolno razkritje: Elizabeth Weintraub je tudi agent Zillow Premier