Kako prodajalci razvrstijo vrste financiranja v ponudbi
Vprašanje: Ali je moja vrsta posojila prednost v ponudbi za nakup?
Bralec vpraša: "V zavidljivem položaju lahko plačam denar ali dobim posojilo za nakup doma. Želim kupiti naložbene nepremičnine, vendar veste, kako je ta trg. nad domovi. Želim, da je moja ponudba najboljša in vem, kakšna ponudba igra veliko vlogo. Ali je bolje, da ponudim denar ali posojilo? In če gre za posojilo, kakšno posojila je najboljša? Kje je moja prednost? Kaj naredi eno ponudbo za nakup boljše od druge, ko se uvrstijo drug proti drugemu po vrsti posojila? "
Odgovor: Pametno je razmisliti o tem, kako prodajalec lahko zazna vašo ponudbo, ker lahko vrsta hipotekarnega posojila ali pogoji financiranja močno vplivajo na to zaznavo. V to mešanico vmešajte prodajalčev trg, verjetno pa boste verjetno nasprotovali več ponudbam različnih kupcev. Vaša ponudba bo še natančneje nadzorovana in ocenjena.
Kupci bi bili presenečeni, če bi vedeli, kako nepravično se uvrščajo nekatere ponudbe za nakup. Medtem ko imamo zakone o poštenem stanovanju, ki prepovedujejo diskriminacijo na podlagi zaščitnih razredov, druge vrste diskriminacije niso omejene. Da ne omenjam, večina prodajalcev in njihovih agencij za kotacijo ne daje prakse, ki kupcem pove, zakaj je bila njihova ponudba zavrnjena. Samo zavrnejo. Ni jim treba pojasniti, zakaj.
Vendar pa je običajna praksa ponuditi nakupno ponudbo po vrsti financiranja, ki se ga kupec odloči za uporabo. Ponudbe za nakup so pogosto uvrščene na naslednji način.
Najboljša vrsta ponudbe je navedena najprej, z najmanj privlačno ponudbo, ki je uvrščena na zadnje mesto:
- Gotovina. To pomeni denar na strani. To ne pomeni doma, ki je trenutno na deponiji, saj bi to bilo pogojna prodaja in ne gotovinska transakcija. Prav tako ne pomeni refinanciranja na drugem premoženju, ki bo pozneje ustvarilo gotovino. Gotovinsko ponudbo običajno spremlja dokazilo o sredstvih . To je zato, ker prodajalec ne bo kupčeve besede, da je kupec dober za denar. To je enakovredno, ko prosijo kupca, da pripravi kovček, pakiran z računi 100 dolarjev.
Ker je denar tako visoko ocenjen, včasih kupci na gotovini lahko pogajajo popust. Ampak ne upoštevajte te ugodnosti v situaciji z več ponudbami ali v kratki prodaji . Zapomnite si, da vse ponudbe, razen financiranja lastnika, na koncu privedejo do denarnih sredstev prodajalcu. Glavna prednost pri gotovinski ponudbi ni nobena zahteva za ocenjevanje.
Ponudbe v gotovini po ceni seznama so zelo zaželene za domove z lastniškim kapitalom, ker ni nobene ocene. Ponudbe za gotovino po ceni seznama niso zaželene za kratko prodajo, vendar, če je kupec sprehod, je pričakovanje banke že ugotovljeno. Morda bo težko podvojiti.
- Konvencionalno posojilo . Zahteve za oceno FICO za konvencionalno posojilo so višje od tistih za posojilo FHA. Še vedno lahko dobite konvencionalno posojilo, če vaš rezultat FICO odraža najmanjši znesek, potreben za FHA, vendar boste plačali višjo obrestno mero.
Prednostne obrestne mere so na voljo tistim posojilojemalcem, ki v gotovini znižajo 20% ali več, kar pomeni 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo ali manj. Manjše je razmerje, manjše je tveganje za posojilodajalca. Tudi če je ocena nižja, pogosto posojilodajalec pusti posojilojemalcu, da plača razliko v gotovini, če je posojilo-vrednost manjša od 80%.
Druga prednost za konvencionalna posojila so zahteve za financiranje posojilodajalcev manj stroge. Posojilodajalec je veliko manj verjetno, da bo zahteval popravila. Samo zaradi tega dejstva se konvencionalni kupec zdi precej bolj privlačen kot kupec FHA. Vendar pa imeti v mislih, novejše domove na splošno ne zahtevajo popravila.
- FHA posojilo . Mnogi kupci prvega doma se odločijo za posojilo FHA, ker je začetno plačilo v gotovini običajno manjše od zneska, potrebnega za konvencionalno posojilo. Poleg tega je zahtevana ocena FICO na prekrivajočih posojilodajalcih veliko manjša. Najnižje polog za posojilo FHA je 3,5% od nakupne cene.
Smernice za popravilo FHA niso tako stroge, kot verjamejo nekateri prodajalci in agenti. Toda starejša stanovanja ponavadi potrebujejo več popravil. Peeling barva je ogromna FHA vprašanje, če je bil dom zgrajen pred letom 1978. Dom ima lahko betonsko tla brez preproge, vendar je bolje, da ne imeti peeling barve. Posojila FHA se včasih zadržujejo zaradi zapiranja zaradi pogojev financiranja.
Ocenjevalec FHA lahko ali ne zahteva poročila o škodljivcih in okužbe.
- VA posojilo . Veterani dobijo kratek konec palice, ko gre za hierarhijo posojil. Vendar so posojilodajalci VA verjetno bolje kreditno tveganje kot kupec FHA, ker so zahteve za nakup brez plačila strožje. Posojilojemalec zadrži možnost, da v domovino položi plačilo ali kupi brez plačila. Večina posojilodajalcev VA izbere vzvod.
Negativna stran za posojilo VA je poročila škodljivcev. Ko je potrebno delo škodljivcev, bo posojilodajalec želel potrdilo o zaključku. Če je transakcija kratka prodaja, običajno banke ne bodo odobrile plačila za škodljivce. Prodajne domove za kratke domove se prodajajo kot je .
Na žalost, zaradi hierarhije in napačnih predstav, kupci VA pogosto padejo na dno kupa ponudb, medtem ko so morda najbolj kvalificirani. Agenti, ki se ukvarjajo z veliko kratko prodajo, ponavadi raje kupujejo VA kupce, ker vedo, da se bodo ti kupci zavrnili drugje, zaradi česar so zavzeti kandidati za kratko prodajo.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.