Zapiranje FSBO brez pomoči agenta
Morda se vozite po soseski, ki vam je všeč, in na ladjedelnici si prikažete znak: "Za prodajo lastnika!" Morda boste naleteli na eno v oddelku za nepremičnine, ki je v vašem lokalnem časopisu. Če delate s posrednikom in je še posebej skrbna, bi morda celo naletela na eno, medtem ko iščete nekaj v vašem ceniku, ki ustreza vašim posebnostim.
V vsakem primeru je. Na prvi pogled vam je všeč lastnina. Ali je nekaj, na kar bi morali nadaljevati, ali bi se moral izogniti? Brez zadržkov lahko spremljate, če upoštevate nekaj stvari. Nakup FSBO je prav tako kot nakup drugega premoženja ... nekako. Toda nekdo bo moral prevzeti odgovornosti tega pogrešanega agenta.
Ali potrebujete agenta?
Prodajalec očitno ne želi, da bi najemal zastopnika; v tem je bil sam. Toda mnogi lastniki so pripravljeni plačati kupčevega zastopnika. Če že imate zastopnika, se lahko v vašem imenu obrne na kupca. Če nimate še enega, razmislite o iskanju tistega, ki je pripravljen prevzeti delo.
Posredniki kupca niso vedno navdušeni, da delajo na FSBO brez agentov za kotacijo, ker ne želijo odgovornosti, ali ker pomeni več dela, ker ni nujno več denarja. Ko sodeluje samo en agent, ta oseba pogosto konča delo obeh strani.
Kar zadeva vaše potrebe, je zastopnik lahko zelo koristen v celotnem procesu, prodajalec običajno plača provizijo agenta, zato ni nobenega razloga, da ne bi poskušali nekaj storiti z nekom. Zakaj bi morali iti sam, če vam ni treba?
Pisanje kupoprodajne pogodbe
Prodaja hiše se začne s kupno pogodbo .
Če niste neprijetno pisati sami in ne želite, da se prijavite za pomoč zastopnika, lahko pokličete nepremičninski odvetnik, ki bo za vas obravnaval ta vidik transakcije. Pravzaprav morate imeti odvetnika, ki čaka na krilih, da se prepriča, da je celotna transakcija zakonsko izvedena in da so vse vaše pravice zaščitene.
Mnogi odvetniki bodo pripravili nakupno ponudbo in druge dokumente za razumno plačilo, običajno pa je dobro porabljen denar. Spletne pogodbe o nakupu nepremičnin lahko najdete tudi na spletu, vendar je morda bolje, če najemite strokovnjaka, če nimate strokovnega znanja za pravilno izpolnjevanje obrazcev. To verjetno ni čas, da bi bil peni pameten in funt neumno.
Če se odločite sami skrbeti za dokumente, upoštevajte nekaj stvari:
- Ponudite manj kot cenik. Na ta način se pogajanja lahko širijo. Če začnete previsoko, se ne morete vrniti.
- Napišite v nepredvidljivih dogodkih. Prepričajte se, da imate pot iz transakcije, če najdete fizične napake v nepremičnini, ki jih prodajalec ne bo popravil, če so CC & R nezadovoljivi ali če vaše posojilo med drugim ni odobreno. Nekateri pogosti možnosti vključujejo zadovoljivo oceno na domu, odobritev posojila, zadovoljiv dom inšpekcij in pregled škodljivcev, jasen naslov pri prodajalcu, odobritev razkritij prodajalca in zavarovanje. Če katerega od teh dejavnikov ni mogoče izpolniti, pogodba postane nična in nična ... če ste vključili ustrezne klavzule o nepredvidljivih dogodkih.
- Ne dajte svojega varčevalnega nakazila prodajalcu. Dajte ga tretji osebi, ki jo imate za vas, kot je naslov ali depozitna družba. Običajno ga bo agent za kotacijo navedel v njenem računu za depozit za hrambo. Ne želite, da gre v račun za preverjanje prodajalca. Kaj pa, če ga prodajalec porabi in dogovor se zgodi zaradi ene od teh klavzul o nepredvidljivih dogodkih? Ali kaj, če samo ne želi vrniti k vam? Bili bi brez denarja, vsaj do takrat, ko bi ga lahko odpeljali na sodišče in ga prisilili iz njega. Toda poskušaš kupiti hišo, kajne? Ali resnično želiš, da zdaj povežete svoj denar?
- Ugotovite, kdo plača za kaj. Tu ni predpisanih pravil. Kdo plača, za katere pristojbine je mogoče pogajati. Ugotovite, kdo bo plačal za davke na transfer, depozit in naslovnice. Če ste odličen pogajalec, še bolje. Verjetno lahko to poskrbite sami.
- Uporabite programe v vašo korist. Ugotovite, ali bo katera koli določena določitev v vašo korist. Na primer, neuporabljeni del davkov na premoženje je ponavadi kredite nazaj prodajalcu, če so plačani pred prodajo. V tem primeru boste morda želeli prositi za nobene programe. Ampak, če so davki plačani za zaostale plače, vam bo prodajalec dobil dobroimetje, zato boste želeli proracune.
- Kdaj boste prevzeli posest? Določite, kdaj vam bo prodajalec dal ključe, in prevzeli boste lastnino. V nekaterih delih države je sprejemljivo pričakovati posedovanje na dan zaprtja. Na drugih področjih je posest dana dan po zaprtju, da se prodajalcu čas za premikanje.
O tem domovem inšpekcijskem pregledu
Vedno si na domu preverite ugledni domači inšpektor. Preveč ukvarjanj se odpravi proti jugu, če gre za slabo domače inšpektorje . Vprašajte poverilnice in vprašajte inšpektorja, ali pripada združenju, nato pa nadaljujte tako, da potrdite.
Če imate pri pregledu ugotovljene velike težave, imate na voljo nekaj možnosti. Prodajalca lahko zaprosite, da:
- Popravite težavo , vendar upoštevajte, da ni dolžan najti najboljšega izvajalca ali zagotoviti kakovostno opravljeno delo. In veliko pogodb določa, da se nepremičnina prodaja "kot je," zato preverite vašo. V tem primeru prodajalcu ni treba popraviti ničesar.
- Zadolžite denar za najem lastnega izvajalca po zaprtju. Ta znesek velja za vaše končne stroške. Ampak karkoli počnete, ne dodajte v dodatku, da je kredit za popravila.
- Znižajte prodajno ceno , običajno z zneskom, sorazmernim s pričakovanimi stroški popravil.
Pridobite naslovno politiko
Nekateri kupci mislijo, da ni vredno dodatnega denarja za nakup zavarovanja , vendar pameten kupec to vedno počne. Stroški popravljanja oblakov na naslovu ali spora služnosti so lahko ogromni v primerjavi s penijev, ki jih krije za nakup zavarovanja.
Nekateri miti o storitvah FSBO
- FSBO niso resni prodajalci. Ni res. Mala manjšina bi lahko samo testirala vode, vendar pa večina sploh ne želi prodati svojih domov.
- FSBO niso prilagodljivi glede cene. Nekateri kupci menijo, da FSBO ne najemajo agentov, ker si ne morejo privoščiti, da morajo iz vsakega dogovora vzeti vsak centimeter, zato se ne bodo ovirali na ceni. Toda po študijah National Association of Realtors, večina za prodajo, ki jih lastniki dejansko dobijo manj za svoje domove, kot tiste, ki seznamu nepremičninski posrednik . FSBO so običajno pripravljeni na pogajanja , vendar morda ne bodo zelo dobri, če to ne bodo storili za življenje.
- Prodajalci lastniki skrivajo pomembna dejstva. FSBO zavezujejo isti zakoni, ki urejajo tiste, ki jih zastopa nepremičninski posrednik . Ti prodajalci morajo kupcem posredovati zvezna in državna razkritja, če obstajajo, vključno z razkritjem pomembnih bistvenih dejstev .
- Za hipoteko vam ni treba preveč odobriti. To je vedno koristno, ali kupujete FSBO ali potujete bolj tradicionalno. Morda ne bo potrebno, vendar vam pomaga določiti cenovno paleto in vsi prodajalci bodo cenili vedeti, da ste že odobreni za nadaljevanje.
Spodnja črta
Ne pozabite, če imate kakšna vprašanja, poiščite pravno in davčno svetovanje. Običajno je malo tvegano, da kupite FSBO, če ti ljudje nimajo izkušenj pri prodaji domov. Prav tako verjamejo, da "varčujejo" denar tako, da ne zaposlujejo agentja, če dejansko običajno izgubijo denar, v skladu z Nacionalnim združenjem nepremičnin.
V času pisanja Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, je bila Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.