Kako narediti najemnikov v skupnih 1031 izmenjav

Najemniki v skupnem dovoljujejo diverzifikacijo

C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ

Ste utrujeni od tistih polnočnih vzdrževalnih telefonskih klicev in so obrabljeni od težav z vašimi najemniki? Morda ste razočarani, ker ste preganjali najemnine in popravke? Morda bi rad resnično želel prodati vašo najemno ali majhno stanovanjsko zgradbo, vendar se bojite davčnih posledic. Dejstvo je, da ste morda razmišljali o nakupu novega nakupovalnega centra, vendar zagotovo ne morete zamahniti nakupu tako, da plačate gotovino in pravzaprav niti dejansko niti plačali denarja za dom .

Če se to sliši kot vi, tukaj je dobra novica. Z uporabo 1031 najemnikov v skupni borzi lahko prodajate to najemno ali stanovanjsko stavbo, se izognite davku na kapitalske dobičke in še vedno ohranite svoj denar za vas. Skupaj najemniki, znani kot TIC, so eden najboljših načinov, s katerimi lahko investitor sodeluje v lastništvu ene ali več visokokakovostnih lastnosti, hkrati pa ohranja bogastvo in se izogiba glavobolom upravljanja premoženja.

Najemniki v skupni rabi 1031 omogočajo diverzifikacijo

Recimo na primer, da prodajate štiripleks, ki ste ga imeli že 15 let, in imate lastniški kapital v višini 400.000 USD. Odvisno od zneska dolga, ki ga še vedno imate, lahko nakupna cena nove investicije znaša približno milijon dolarjev. Čeprav je to veliko denarja, še vedno morda ne boste upravičeni kupiti resnično vrhunske lastnine samega. Če pa se namesto tega odločite, da boste vlagali v TIC, bi lahko 400.000 dolarjev kapitala kupilo milijon dolarjev za 30.000.000 dolarjev institucionalnega razreda.

Najemniki v skupni rabi 1031 omogočajo raznolikost med različnimi lastnostmi na različnih geografskih lokacijah. Lahko vlagate v skladišče ali skladiščne enote, hotel na višji stopnji ali poslovni kompleks, bolnišnico ali pomoč, ki živi, ​​ali stanovanjsko stavbo, vrednoteno v milijonih.

Ta diverzifikacija lahko zmanjša tveganje za vaš naložbeni portfelj in bi lahko povečala njegovo vrednost.

Vprašajte zaupanja vrednega investicijskega svetovalca in ne tiste, ki vam bo prodajal naložbo.

NASVET: Preden investirate v katero koli 1031 najemnikov v skupni borzi, se prepričajte, da pooblaščeni odvetnik pregleda dokumentacijo in opravi skrben pregled. To vključuje možno preiskavo subjekta, ki prodaja varnost, vključno s tem, da je subjekt ustrezno licenciran. Obstaja veliko lopov, se bogati hitro seminar scammers, ki delajo na tem koncu podjetja.

Pravila IRS za najemnike v skupni borzi 1031

Pravila za IRS za 1031 borzo je treba natančno upoštevati, da odložijo kapitalske dobičke in davke za povračilo amortizacije . Odpovedano premoženje je bilo treba hraniti za naložbe ali uporabljati v lastniški trgovini ali poslu.

Pet splošnih zahtev za potencialno uspešno TIC 1031 Exchange so:

1. 100% prihodkov od prodaje je treba ponovno vložiti, vrednost komercialne zamenjave pa mora biti enaka ali večja od opuščene lastnine.
2. Kvalificiran posrednik postane imenovani prodajalec in ima vse iztržke od prodaje odklonjenega premoženja.

1. Obstaja 45-dnevno identifikacijsko obdobje, v katerem je treba v pisni obliki opredeliti vsaj tri "podobne" nadomestne lastnosti.
2. Pravilo 200% določa, da je mogoče ugotoviti poljubno število nadomestnih lastnosti, vendar njihova skupna vrednost ne sme presegati 200% vrednosti Relinquished Property.
3. Če se ne uporablja pravilo treh lastnin in 200-odstotno pravilo, mora skupna tržna vrednost komercialnih nepremičnin, ki jih je treba pridobiti pri menjavi, obsegati vsaj 95% celotne poštene tržne vrednosti vseh ugotovljenih nepremičnin.

Uredila Elizabeth Weintraub. V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ

Ko je izbrana nadomestna lastnina, ima investitor 180 dni od datuma, ko je bila odklonjena lastnina prenesena na kupca, da bi se zaprla na novi nepremičnini. Če je datum zapadlosti investitorjeve davčne napovedi z morebitnimi podaljšanji za davčno leto, v katerem je bila prodana odsotna lastnina, zgodnejša od 180-dnevnega obdobja, potem je treba 1031 zamenjati do tega datuma.

Vlagatelji bi morali tudi vedeti, da je del tega 180-dnevnega obdobja že mogoče uporabiti v 45-dnevnem obdobju identifikacije. Za pravilo 45 dni ni nobenih podaljšanj in nobenih izjem, kar vključuje vikende in praznike. Če je rok prekoračen, se lahko celotna borza diskvalificira in sledijo kazni in davki.

Če investitor kupi delni interes v več kot eni nepremičnini, je priporočljivo zagotoviti, da so načrtovani roki za zaprtje pred rokom.

Najemniki v skupnem menjalnem poslu in zavarovanju naslova

Kot lastnik TIC boste prejeli ločeno listino kot skupnega najemnika in naslovno politiko, ki bo zavarovala vaš odstotek zanimanja za nepremičnino. Imate enake pravice kot katerikoli drug lastnik.

Denarni tok in bonitetni potencial od najemnikov v skupni borzi 1031

Obstajajo možnosti dohodka v sorazmerju z vašim delnim lastništvom, ki bi lahko bila večja od denarnega toka, ki ste ga prejeli od prejšnjih naložb.

Denarni tok lahko nadomestite z amortizacijo vaše osnove v novem nakupu.

Prav tako delite sorazmerno s premoženjem, če sploh, s prodajo. TIC se šteje za dragoceno orodje za načrtovanje nepremičnin, saj bi morali vaši dediči po vaši smrti dobiti poostreno osnovo.

Uredila Elizabeth Weintraub. V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ

V sredini od konca devetdesetih let prejšnjega stoletja so vlagatelji vložili številne zahteve za IRS, v katerih so zaprosili za predhodne odločitve o tem, ali so bili nedeljivi (delni) najemniki v skupnem interesu za nepremičnine subjekt, upravičen do odloga davka v skladu z oddelkom 1031.

Kot odgovor na to vprašanje je oktobra 2000 IRS izdal postopek prihodkov 2000-46. Ta postopek je izrazil zaskrbljenost, da bi se lahko nekateri najemniki v skupnih odnosih obravnavali kot partnerstva za zvezne davčne namene in zato ne bi bili upravičeni do 1031 preučitve.

IRS je pojasnil, da ne bo več izdajal nobenih predhodnih odločb. Ta sklep je bil razveljavljen marca 2002, nato pa je sledil postopek prihodkov 2002-22.

Poimenovan kot Rev. Proc., Revenue Proc. 2002-22 je določil 15 točk, ki bi jih IRS pregledal, ko " ob upoštevanju zahteve za odločitev, da nedeljeno delno zanimanje za najem nepremičnin ni interes za poslovni subjekt " - kar pomeni, da bi partnerstvo, ki ne bi bilo upravičeno, lahko ogrozilo izmenjavo tveganja zaradi revizije in davčnih posledic.

Vendar bo pridobitev predhodne odločbe še vedno skoraj nemogoča. Veliko informacij, potrebnih za pregled IRS, ni na voljo, dokler je sponzor pripravljen kupiti nepremičnino, zapreti posojilo in prodati deleže skupnim najemnikom. Zato razlog, zakaj večina svetov sponzorjev izda "bi" ali "bo" davčno mnenje, ki se nahaja v memorandumu o zasebnem plasiranju.

Smernice o načinu prihodkov za najemnike v skupnih 1031 izmenjavah

Rev. Proc. oblikovale jasne smernice za strukturo, financiranje in upravljanje najemnikov v skupnem lastništvu. Omogoča od 2 do 35 solastnikov, čeprav lahko sponzorji in posojilodajalci določijo nižje omejitve za nekatere lastnosti, ki so navadno med 10 in 25 vlagatelji.

Moški in žena se včasih obravnavata kot en subjekt (odvisno od državnega prava) in nobenemu od solastnikov ne sme vložiti davčnih napovedi kot partnerstvo. Vsak solastnik ima pravico prodati ali razdeliti svojo delno lastništvo, vendar šele po tem, ko ga ponudi za prodajo drugim. Obstaja sorazmerna delitev dobička in tudi dolga (hipoteka).

S temi jasnejšimi smernicami se je industrija TIC začela resno in privabila večje število novih sponzorjev, posrednikov / trgovcev in registriranih predstavnikov na trg. Od devetdesetih let prejšnjega stoletja je prišlo do velikega zanimanja za najemnike v skupnih 1031 izmenjavah. Dejansko je rast lastniškega kapitala v TIC od leta 2002 do leta 2004 narasla za 550%. Celotna vrednost naložb TIC, ki je bila zaključena leta 2007, je ocenjena na več kot 8,5 milijarde USD. Nekateri pravijo, da je ta številka še višja - doseže 10 milijard dolarjev (če vključuje tudi finančni vzvod).

Najemniki v skupnih ponudbah akreditiranim vlagateljem

Velika večina ponudb TIC je narejena le "akreditiranim vlagateljem", kar pomeni, da je treba izpolniti določena finančna merila.

1. Enotni vlagatelji (ali v kombinaciji z zakonskim partnerjem) morajo imeti neto vrednost, višjo od 1 milijona dolarjev.
2. Letni dohodek v višini 200.000 dolarjev v zadnjih dveh letih s pričakovanjem, da se bo to nadaljevalo.

1. Skupni dohodek z zakonskim partnerjem v višini 300.000 dolarjev v zadnjih dveh letih z pričakovanjem brez spremembe.
2. Podjetje, kot je LLC, partnerstvo ali korporacija, mora imeti sredstva v višini najmanj 5 milijonov USD ali, če je sredstva manjša od 5 milijonov USD, mora biti vsak vlagatelj akreditiran kot posameznik.

Uredila Elizabeth Weintraub. V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ

Investitor lahko pridobi dragoceno pomoč pri iskanju nepremičnine za zamenjavo iz ene od mnogih podjetij, ki so specializirana za obravnavo 1031 izmenjav in najemnikov v skupnih 1031 izmenjavah. Ti strokovnjaki TIC imajo dostop do velikega števila naložbenih nepremičnin in so pogosto zaključili različne ravni skrbnega pregleda, vključno s primerjavo cen, razkritji, neto dohodkom, poročili o prostih delovnih mestih itd.

Ponavadi so sponzorska podjetja porabila ogromne zneske denarja, ki so strukturirale te nepremičninske ponudbe, da bi zagotovile, da izpolnjujejo zahteve IRS za TIC 1031 Exchange. Včasih sponzor povezuje nepremičnino s kupno pogodbo in nato pripravi dokumente za ponudbe, ki se pogosto imenujejo memorandum o zasebnem plasiranju (PPM), ki se nato trži prek borznih posrednikov. Nekaj ​​sponzorjev se zaprejo pred premoženjem, vendar je to lahko zaradi stroškov prenosa dražje.

Ocenjevanje registriranega predstavnika za naložbe

• Izberite registrirani predstavnik za naložbe, ki je specializiran za naložbe TIC. To je treba narediti pred prodajo vaše naložbene nepremičnine.
• Ocenite nekaj možnih nadomestnih lastnosti. Ko to storite s svojim registriranim investicijskim zastopnikom, morate pregledati sponzorje vsake ponudbe. Kakšna je njihova zgodovina? Ali je infrastruktura njihove poslovne organizacije primerna? Ali so njihovi ravnatelji, osebje in vodstvo kvalificirani?

• Prepričajte se, da vaš investicijski predstavnik ima licenco Series 7 ali Series 22, skupaj z licenco Series 63 ali Series 66. Prav tako mora imeti izkušnje s poslovnimi nepremičninami in imeti dokazano uspešnost izmenjave TIC.

Vprašanja za sponzorske družbe

• Ali je program sponzorja dobro strukturiran in pošten za vlagatelje?

• Je ponudba skrbno, pravno in mehansko združena z ustreznimi razkritji?
• Ali so cilji, ki so opisani v dokumentih, izpolnjeni?
• Ali so tveganja, povezana z naložbo, jasno navedena?
• Ali je program s svojimi sredstvi vzpostavljen z visoko verjetnostjo doseganja ciljev?
• Ali so predvideni cilji razumni glede na dejstva?
• Katere varovalke in rezerve so vzpostavljene?

Najemniki v skupni 1031 Exchange omogoča vlagatelju veliko izbire pri iskanju nadomestnih lastnosti.

Običajno se zahteva naložba v kapital v višini najmanj 100.000 USD, vendar bo vsaka ponudba lastnine določena tako, da se celotni kapital razdeli z možnim številom interesov TIC.

Vsako ponudbo PPM je treba oceniti, analizirati in primerjati z drugimi konkurenčnimi predlogi. Preučevati bi bilo treba pretekle, sedanje in prihodnje predvidene stroške, najemne finančne informacije, lokacijsko in okoljsko problematiko ter vključiti študijo nepremičninskega trga nepremičnin.

Uredila Elizabeth Weintraub. V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ

Nekatera podjetja, ki se ukvarjajo s TIC-ji, so opravila skrbno preučitev različnih možnih naložbenih nepremičnin. Za to registrirani investicijski predstavniki opravijo skrbni pregled v svoji družbi, ponavadi prek oddelka za dolžnost skrbnosti; medtem ko drugi iščejo zunanjo službo svetovalcev "skrbnega ravnanja" in odvetnikov.

Vrste najemnikov v skupnih 1031 izmenjavah

1031 Najemniki v skupnih izmenjavah se lahko strukturirajo na različne načine in te možnosti pogosto zapakirajo z upravljanjem in financiranjem.

Včasih se ponuja posojilo brez regresa , kar preprečuje, da posojilodajalec v primeru neplačila preide na druga sredstva posojilojemalca. Zavarovanje posojilodajalca je omejeno na vrednost premoženja.

Vendar so nekateri posojilodajalci nedavno začeli zahtevati od odgovornega subjekta, da podpiše odgovornost v primeru, da se najemnine, prejete od premoženja, ne uporabljajo za odplačilo posojila, temveč se preusmerijo za popravila itd. Drugi posojilodajalci so določili, da TIC in, včasih vsak posamezni kupec, mora jamčiti posojilodajalcu pred kakršnimi koli prihodnjimi okoljskimi težavami. Vlagatelji so pozvani, da podrobno pregledajo posojilne dokumente in PPM, da bi se izognili možnosti odgovornosti, ki je precej presegala njihovo prvotno naložbo.

Pri izvajanju skrbnega pregleda programov TIC morajo vlagatelji skrbno primerjati strukturo in skladnost s 15 Rev. Proc. smernice. Transakcija, ki bistveno odstopa, bi lahko povzročila, da bi IRS zanemarjal in s tem vlagateljem naložil prihodnje davčne posledice.

Ponudbe so strukturirane z dokumentom, ki ga podpiše vsak lastnik, ki sponzorju daje pooblastilo za ravnanje z vsakodnevnim upravljanjem premoženja. Obstaja lahko glavni najem ali sporazum o upravljanju, ki vsebuje razlike v načinu, kako so najemnine in zbrana sredstva razpršena do solastnikov TIC.

Ponudbe lahko vsebujejo tudi najemnike v skupnem dogovoru, ki opisujejo razmerje med posameznim vlagateljem in drugimi solastniki TIC. TIC je lahko tudi strukturiran kot subjekt s posebnim namenom (SPE), kjer noben posameznik ni naveden kot lastnik. V okviru SPE, ena družba z omejeno odgovornostjo kupi in ima v lasti delež TIC. Ta struktura zagotavlja dodatno zaščito odgovornosti za solastnike in posojilodajalca. Sponzor TIC ponavadi ni odgovoren za upravljanje naložbe, zato je treba uporabiti neodvisno upravljanje.

Ali so najemniki v skupnih vrednostnih papirjih ali nepremičninah?

Večina sponzorjev obravnava naložbe TIC kot vrednostne papirje, ker izpolnjujejo opredelitev zavarovanja v državi, v kateri je nepremičnina, ali v različnih državah, kjer namerava sponzor ponuditi za prodajo. To pomeni, da lahko s temi naložbami tržijo samo pooblaščeni trgovci z vrednostnimi papirji, s pregledom SEC . Vendar pa se vsi interesi TIC, vključno s tistimi, ki so vrednostni papirji, prenašajo s posestjo in jih večina držav razvrsti kot nepremičnine.

Vprašanje, ali je nepremičninska naložba varščina, je lahko zapletena in vprašanje povzroča precejšnje zaskrbljenost.

Medtem ko je nakup obresti TIC transakcija nepremičnin za 1031 namene, se večina prodaja kot vrednostni papirji. Vendar pa ni presenetljivo, da nekateri sponzorji še naprej prodajajo deleže TIC kot nepremičnine in jih ne tržijo kot vrednostne papirje.

Ker so nepremičninski posredniki ponavadi vključeni v prodajo Relinquished Property, trženje ponudb TIC prek teh istih posrednikov le zdi logično, saj lahko prepoznajo potencialne vlagatelje. Konflikt je v pravilih FINRA (Finančni regulativni organ za upravljanje) in Komisije za vrednostne papirje in borze, ki prepovedujeta plačilo pristojbine ali provizije vsem, ki nimajo dovoljenja za vrednostne papirje.

To dejansko izključuje plačilo pristojbin za napotitev ali provizij posrednikom za posredovanje pri nepremičninah. Žal je, da ta pravila, namenjena zaščiti investitorjev, ne spodbujajo nepremičninskih strokovnjakov, da predstavijo prednosti transakcije TIC svojim 1031 zamenjanim strankam.

Povpraševanje po najemnikih v skupnih 1031 izmenjavah je močno

Investitor mora gledati TIC kot premoženje, ki bo potekalo kot srednja in dolgoročna naložba. Če je likvidnost pomembna, je treba upoštevati druge možnosti.

Povpraševanje po najemnikih v skupnih nepremičninah še naprej narašča z vsakim letom. Dovolj je reči, da je čista hitrost trga TIC in proces 1031 izmenjave lahko zastrašujoča za vlagatelje, ki niso seznanjeni s TIC, vendar so priložnosti za dobiček in davčne prihranke ogromne.

Vrednostni papirji, ponujeni prek katere koli družbe za vrednostne papirje, naj vam ponudijo podobno izjavo, ki sledi, na kateri se ne morete zanašati:

Ta material ni niti ponudba za prodajo niti poziv za nakup katerega koli varščine. Informacije so namenjene le razpravam in informiranju. Njen namen ni nadomestiti pristojno pravno, davčno ali finančno svetovanje. Veljavne davčne kode veljajo in se nanašajo samo na zvezno zakonodajo. Posamezne države imajo lahko svoje dodatne davčne kode. Obrnite se na ustrezne davčne in pravne strokovnjake v vaši državi. Te informacije so na voljo iz virov, za katere menite, da so zanesljivi, vendar jih je treba uporabljati v povezavi s strokovnim nasveti, ki je v skladu z vašim osebnim stanjem.

Uredila Elizabeth Weintraub. V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.